청산환급금 지급시기 및 지연이자 발생여부
1. 서울고등법원 2013. 8. 23. 선고 2012나105132 판결
(대법원 2015. 11. 26. 선고 2013다70668 판결)
원고주장
청산금을 아파트 입주기간 만료일 다음날부터 소장부본송달일까지는 분양계약에서 정한 연체이율 연 16.38%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 또한 조합은 이주비대출이자를 대납하는 한편 이주비 대출을 받지 않았거나 이를 중도에 상환할 경우 그 기간에 상당한 대출이자를 청산금에서 감액하여 환급해 주기로 하였다.
판결요지
청산환급금 지급시기는 이전고시 후이고, 그 이후 년 5% 지연이자를 지급하여야 한다.
판결이유
도시정비법 제57조제1항은 “대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후부터 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.”고 규정하고, 동법 제58조제3항은 “청산금을 지급(분할지급을 포함한다)받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시일 다음 날부터 5년간 이를 행사하지 아니하면 소멸한다.”고 규정하고 있다. 피고 조합의 규약 제54조제1항도 “토지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 토지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 조합은 이전고시일 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 분할징수 및 분할지급에 대하여 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후부터 이전고시 일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할 지급할 수 있다.”고 규정하여, 이를 확인하고 있다.
위 각 규정을 종합하면, 청산금지급채무의 이행기는 정관이나 관리처분계획에서 달리 정하고 있지 아니하는 한 도시정비법 제54조 제2항에 의한 이전고시가 있는 날로 보는 것이 타당하다. 금융비용 환급금 이행기도 위와 동일하다.
조합원과 조합, 시공자사이에 작성된 분양계약서에 의하면, 잔금지급일시가 입주시로 되어 있고, 입주시를 청산금 지급일로 정한 분양계약은 도시정비법에서 직접 규정하고 있지는 않지만, 도시정비법시행 이전부터 사업현장에서 작성되어 온 점, 도시정비법 제20조 제2항에 따라 관계장관이 작성하는 표준정관의 내용에 들어 있는 점에 비추어, 관계법령, 규약, 관리처분계획에 반하지 않는 한 쌍방 당사자를 구속하는 효력을 부인할 것은 아니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 참조).
그러나 청산금은 이전고시에 따라 취득하는 재산을 기준으로 종전재산과 종후재산의 과부족분을 정산하는 것이므로 이전고시가 있음을 전제로 하는 것이다. 따라서 비록 분양계약에서 입주일을 청산금으로 지급하는 것으로 정하였다고 하더라도 이전고시일이나 그 이후의 날을 청산금 지급시기로 볼 것이다. 구법시대에 있었던 가청산 제도가 폐지된 이상 이전고시가 없으면 청산금 지급청구권이 발생하였다고 볼 수 없으므로, 이전고시 전에는 청산금 지급채무가 이행지체에 빠진다고 볼 수 없다.
이러한 청산금에 관한 소송은 공법상 법률관계에 관한 분쟁으로서 행정소송으로 봄이 타당하다. 다만, 실무적으로 청산금소송을 민사소송으로 처리하여 온 점, 지연손해금 부분만을 다투는 점에 비추어 이송할 것은 아니다.
지연손해금 비율은 매수인인 조합원에게 적용되는 것이고, 이를 조합이 조합원에게 지급할 청산금에도 당연히 적용된다고 볼 수 없다. 따라서 5%가 타당하다. 대법원은 “분양계약서에서 수분양자인 甲의 분양대금 납입 지체에 따른 지연손해금의 납부책임과 금액만을 규정하고 분양자이자 매도인인 乙 주식회사 등의 이행지체에 따른 지체상금에 관하여는 아무런 규정을 두지 않은 사안에서, 수분양자의 분양대금 납입 지체에 적용되는 지연손해금 조항이 당연히 매도인에게도 적용되어 동일한 내용의 지체상금 조항이 있는 것으로 간주될 수는 없으므로, 甲은 乙 회사에 대하여 손해배상액의 예정으로서 지체상금의 지급을 구할 수는 없고 乙 회사의 채무불이행으로 인하여 실제로 입은 손해만을 민법 제393조 등에서 정한 바에 따라 배상받을 수 있을 뿐이라는 이유로, 이와 달리 본 원심판결에 법리오해의 위법이 있다”고 판시하고 있다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2010다590 판결).
2. 사견
위 판결에서도 ‘청산금을 분할하여 일부 선지급하는 등 청산금 징수와 지급을 서로 균형 있게 시행할 필요가 있음은 별론으로 하고’라고 언급하고 있다.
즉, 징수청산금은 미리 징수하면서 지급청산금은 이전고시 시에 지급한다는 것은 형평성에 맞지 않는다. 예를 들어 100억 원짜리 종전자산가액 부동산을 가지고 있는데, 단지 종후가격 10억 원짜리 아파트를 공급하고, 나머지 90억 원은 이전고시 시에 지급한다는 것은 도저히 형평에 어긋난다고 본다. 특히 이전고시 후에는 조합재산이 없는 점을 고려하여야 한다. 따라서 반드시 이전고시 전에 조합재산에 대해 가압류 등을 하여 두어야 할 것이다.
따라서 조합에서는 이러한 점을 고려하여, 징수와 지급이 균형 있게 되도록 관리처분계획을 수립하는 것이 타당하다고 본다. 청산금지급채무의 이행기는 정관이나 관리처분계획에서 달리 정할 수 있는 것이다. [‘현금청산금 아는 만큼 더 받는다’ 책 참고] [법무법인 강산]