공유자 우선매수권
1. 법 규정
민사집행법 제140조(공유자의 우선매수권) ①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. ②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. ③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다. ④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.
민사집행규칙 제76조(공유자의 우선매수권 행사절차 등) ①법 제140조제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다. ②공유자가 법 제140조제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조제1항의 최고가매수신고가격으로 본다. ③최고가매수신고인을 법 제140조제4항의 규정에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있다. |
2. 취지
민사집행법 140조에 규정된 공유자의 우선매수권 제도는 우리나라에 특유한 것으로서, 공유자는 공유물 전체를 이용관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의하여야 하고(민법 265조), 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에, 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당하다는 데 그 입법취지가 있다.
공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증(민집 제113조)을 제공하고 최고 매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다(민집 제140조 제1항). 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 그 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다(동조 제3항).
그러나 이러한 제도를 악용하는 사례가 많아 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 법원도 있다.
실무기재례 공유자 000의 우선매수신고 있음, 단, 민사집행법 제140조에 의한 공유자의 우선매권 신고 후 매각기일까지 동법 제11조에 따른 보증을 제공하지 아니하여 실효되는 경우 우선매수신고한 공유자는 그 이후 매각기일부터는 공유자로서 우선매권을 행사할 수 없음 |
3. 우선매수권을 행사할 수 있는 시한(민집규 제76조 제1항)
공유자는 매각기일까지 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있는데, 공유자의 우선매수의 신고는 집행관이 ‘매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전’까지 할 수 있다(민집규 제76조 제1항). 따라서 공유자는 집행관이 동법 제115조 제1항에 따라 최고가매수신고인의 이름과 가격을 호창하고 매각의 종결을 고지하기 전까지 최고매수신고가격과 동일가격으로 매수할 것을 신고하고 즉시 보증을 제공하면 적법한 우선매수권의 행사가 될 수 있으나(대법원 2000. 1. 28.자 99마5871 결정), 매각의 종결 후에는 위 매수권을 행사할 수 없다. 또 이러한 법리는 호가경매와 입찰 모두에 적용된다. 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이고, 경매와 입찰은 최고가매수인을 결정하는 방법에 불과한 점을 고려하면 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고시기는 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되지 경매와 달리 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니라 할 것이다(대법원 2000. 1. 28.자 99마5871 결정)
4. 매수경쟁
호가경매의 경우 공유자가 우선매수권을 행사한 경우라도 최고가매수신고인은 다시 더 고가의 매수신고를 할 수 있고, 이에 대하여 공유자가 그 매수신고가격으로 매수할 것을 신고하지 아니하면 일반매수신고인이 매각허가를 받는다. 그러나 입찰은 매수경쟁이 허용되지 않는다(반대설 있음).
5. 매각기일 전의 우선매수권행사
공유자는 매각기일 전에 미리 매각을 실시할 집행관 또는 집행법원에 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수권을 행사하겠다는 신고를 함으로써 우선매수권을 행사할 수도 있다. 공유자로부터 우선매수신고서가 제출되면 이를 문서건명부에 등재하여 접수하고, 경매기록에 가철하며, 인지는 첩부하지 아니한다(송민 91-1).
미리 우선매수권을 행사하였다고 하여도 매각기일 종결의 고지 전까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수권행사의 효력이 발생하지 않는다.
매각기일 전에 우선매수신고가 들어 온 경우 실무에서는 기록 표지에 공유자의 우선매수신청이 있다는 취지를 적어 둠으로써 집행관이 매각절차시에 이를 간과하지 않도록 하고 있다.
6. 공유자의 우선매수신청은 있었지만 다른 매수신고인이 없는 경우의 처리
공유자가 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 동법 제140조 제1항의 최고매수신고가격으로 보아(민집규 제76조 제2항), 우선매수를 인정한다. 최고가 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 상당히 낮추어 새 매각기일을 진행하게 될 것인바(민집 제119조), 그것보다는 공유자가 최저매각가격으로 매수하는 것이 경매의 당사자나 이해관계인에게 유리하기 때문이다.
7. 차순위매수신고인의 지위 포기(민집규 76조 3항)
공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인은 절차상 차순위매수신고인으로 취급된다(동법 제140조 제4항). 이와 같이 공유자의 우선매수신고에 따라 최고가매수신고인은 자신을 차순위매수신고인으로 취급하여 달라는 신고나 의사표시 없이 바로 위 규정에 따라 차순위매수신고인이 되는데, 이 경우 최고가매수신고인은 자신의 의사와 관계 없이 우연한 사정에 따라 최고가매수신고인이 되지 못하게 될 뿐 아니라, 나아가 차순위매수신고인이 되어 매수의 보증도 돌려받지 못하는 불합리한 지위에 있게 되므로, 최고가매수신고인을 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위가 유동적인 상태에 놓이는 것은 절차의 안정을 위하여 바람직하지 아니하므로, 그 포기의 의사표시는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지로 제한하였다.
최고가매수신고인이 차순위매수신고인의 지위를 포기한 때에는 집행관은 매각기일조서에 그 취지를 적어야 한다(민집규 제67조 제1항 제6호, 제71조, 제72조).
8. 절차 하자
대구지법 2016. 11. 16.자 2016라463 결정 〔부동산강제경매(매각불허가결정에대한 즉시항고)〕: 확정 부동산강제경매 사건에서 공유자인 甲이 집행법원에 기일 전 공유자 우선매수신고서를 제출하였는데, 집행관이 제1회 매각기일에서 응찰자가 없자 사건번호 및 공유자 이름을 부르지 않고 매각기일을 종결한 후 제2회 매각기일에서 乙과 丙을 최고가매수신고인으로 결정하자 甲이 절차상 하자를 이유로 매각불허가결정 신청을 한 사안에서, 위 경매절차는 제1회 매각기일의 진행에 중대한 절차 위반이 있어 민사집행법 제121조 제7호에서 정한 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다고 한 사례 부동산강제경매 사건에서 공유자인 甲이 집행법원에 기일 전 공유자 우선매수신고서를 제출하였는데, 집행관이 제1회 매각기일에서 응찰자가 없자 사건번호 및 공유자 이름을 부르지 않고 매각기일을 종결한 후 제2회 매각기일에서 乙과 丙을 최고가매수신고인으로 결정하자 甲이 절차상 하자를 이유로 매각불허가결정 신청을 한 사안에서, 공유자가 매각기일 전에 미리 공유자 우선매수신고를 서면으로 한 경우에는 매각기일에 최고가매수신고인이 있을 경우에는 그와 같은 가격으로, 매수신고가 없는 경우에는 최저매각가격으로 각 우선매수권을 행사하겠다는 의사를 표시한 것이므로, 매각기일에서의 지위는 최고가매수신고인과 크게 다르지 않고, 따라서 매각절차를 진행하는 집행관으로서는 최고가매수신고인의 지위에 준하여 사전 매수신고를 한 공유자의 성명과 가격을 부른 다음 매수신고에 따른 민사집행법 제113조의 보증을 제공할 것인지를 확인하여 보증 제공 여부에 따른 후속절차를 진행하고 이를 기일입찰조서에 적절한 방법으로 기재하여야 하는데, 집행관이 매각기일에서 사전 매수신고를 한 공유자를 호명하는 등의 방법으로 출석 여부를 확인하고 그에게 보증의 제공 등 후속 절차를 이행할 수 있는 기회를 부여하지 않았으므로, 위 경매절차는 제1회 매각기일의 진행에 중대한 절차 위반이 있어 민사집행법 제121조 제7호에서 정한 ‘경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다고 한 사례. |
9. 공유자 우선매수권이 인정되지 않는 경우
가. 공유물 분할판결에 기한 경매
대금분할을 위한 형식적 경매에 있어서는 공유자우선매수권을 규정한 민사집행법 제140조 제1항이 준용되지 않는다. 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 환가의 경우에는 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자에 대한 경매신청통지와 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 민사소송법 제649조, 제650조는 적용이 없다(대법원 1991. 12. 16. 자 91마239 결정).
나. 공유물 전부 경매 및 경매신청을 받은 당해 공유자
▶공유물우선매수권이 부인되는 경우 대법원 2008. 7. 8. 자 2008마693 결정 민사집행법 제139조는 공유물 지분을 경매하는 경우에 다른 공유자의 우선매수권을 보장하는 규정으로서 공유물 전부에 대한 경매에서는 그 적용의 여지가 없고, 공유물 지분의 경매라도 경매신청을 받은 당해 공유자는 우선매수권을 행사할 수 없다. |
다. 일괄매각 시 일부 물건에 대한 공유자
대법원 2006. 3. 13. 자 2005마1078 결정 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다. |
라. 최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람
대법원 2011. 8. 26. 자 2008마637 결정 공유자가 민사집행법 제140조의 우선매수권제도를 이용하여 채무자의 지분을 저가에 매수하기 위하여 여러 차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없는 때에는 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 최저매각가격이 그와 같이 하여 저감된 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 그때 비로소 매수신청보증금을 납부하여 법원으로 하여금 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 것에는 민사집행법 제121조, 제108조 제2호의 “최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람”에 해당되는 매각불허가사유가 있다고 할 것이다(대법원 2010. 3. 4.자 2008마1189 결정 참조). *공유자가 민사집행법 제140조의 우선매수권제도를 이용하여 공유 부동산의 채무자 지분에 관한 경매절차에서 두 차례에 걸쳐 우선매수신고를 하였으나 제2회 매각기일까지 다른 매수신고인이 없자 매수신청보증금을 납부하지 않는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 제3회 매각기일에 다시 우선매수신고를 하면서 입찰에 참가한 사안 |
마. 구분소유적 공유자
구분소유적 공유자는 단독소유와 사실상 같다. 따라서 구분소유적 공유의 성질상 당연히 구분소유적 공유자는 우선매수권이 없다고 본다(동지 김창식, 부동산경매백과, 가디언, 2017년, 423).
바. 경매개시결정 후 공유지분 취득자
실무상 경매개시결정 기입등기 이후 공유지분 취득자의 우선매수권의 인정 여부에 관하여, 법문상 압류등기 이전의 공유지분 취득자로 한정한다는 규정이 없다는 이유로 이를 인정함이 보편적이다. 그러나 특별한 경우(극히 일부 지분 취득자)에는 공유자 우선매수청구권을 행사할 수 없는 공유자로 본다.
사. 기타
(1) 집합건물과 그 대지권의 매각절차에서 그 대지 일부만의 공유자
(2) 누구 공유자가 되더라도 이해관계가 없다고 판단되는 공유관계, 예를 들어 아파트 상가 또는 다세대주택등의 대지권의 목적인 토지의 공유자
[진짜경매, 명도소송·법정지상권·유치권] 책 참고, [법무법인 강산]