전면개정법(2018.2.9.시행)에 따른 현금청산 변화
1. 머리글
2018. 2. 9.부터 「도시 및 주거환경정비법」이 전면 개정되어 시행됨에 따라 재건축사업, 재개발사업에서 현금청산방법도 대폭 변화하였다.
매도청구는 집합건물법 준용이 아닌 도시정비법에 의하여 하고, 매도청구 시기가 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내로 변하였다.
재개발은 다시 반드시 주민추천감정평가사 선정 기회를 부여하여야 하고, 조속재결제도가 사라지고 대신 5%에서 15%까지 지연가산금을 지급하도록 하였다.
2. 재건축 매도청구(제64조)
○사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내 도시정비법에 의해 청구
○소송이므로 수의계약 가능(령 제24조제1항제2호)
*이 법 시행 후 최초로 조합설립인가 신청, 사업시행자 지정하는 경우부터 적용
제64조(재건축사업에서의 매도청구) ① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.<신설> 1. 제35조제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자 2. 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 시장·군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자 ② 제1항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. ③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다. ④ 제2항의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 부칙 제16조(매도청구에 관한 적용례) 제64조의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정하는 경우부터 적용한다. |
3. 분양공고 전 종전자산평가결과 통지(제72조제1항)
○사업시행인가 후 120일 이내 종전자산평가결과, 분양대상자별 분담금 추산액 등을 토지등소유자에게 통지하고 분양공고 하여야 함
*이 법 시행 후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 경우 적용
제72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격) 2. 분양대상자별 분담금의 추산액 3. 분양신청기간 4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ▶부칙 제17조(분양공고에 관한 적용례) 제72조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 경우부터 적용한다. |
4. 조합원 재분양 허용(제72조제4항)
○사업시행계획 변경으로 세대수나 주택규모가 달라진 경우에는 조합원 재분양 신청 허용
○즉, 현금청산자도 정관이나 총회 결의가 있는 경우 재분양신청 가능
*(법제처 법령해석 13-0652) 전체세대수, 공급면적이 변경되는 사업시행계획 변경 인가 시 분양공고‧분양절차를 다시 이행하여야 한다.
제72조(분양공고 및 분양신청) ④ 사업시행자는 제2항에 따른 분양신청기간 종료 후 제50조제1항에 따른 사업시행계획인가의 변경(경미한 사항의 변경은 제외한다)으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있다. ⑤ 사업시행자는 정관등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우 제4항에 따라 제73조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 토지등소유자에게 분양신청을 다시 하게 할 수 있다. *1.분양신청을 하지 아니한 자 *2.분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 ▶2018. 2. 9.부터 적용 |
5. 현금청산기준일
가. 2013. 12. 23. 이전
○분양신청기간 종료일의 다음날로부터 150일이 지난 다음날.
○관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가를 받은 다음날부터 150일이 지난 다음날.
○분양계약체결기간 종료일 다음날(대법원 2011두17936 판결).
나. 2013. 12. 24. 이후 조합설립인가를 신청한 경우
○관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날부터 90일이 지난 다음 날.
○분양계약체결기간의 종료일 다음날(대법원 2011두17936 판결).
다. 2018. 2. 9.부터
○관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.
-즉, 현금청산기준일은 분양신청기간종료일 다음 날. 기산일은 관리처분인가고시일로부터 90일 이내
제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017.10.24.> 1. 분양신청을 하지 아니한 자 2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 ② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다. ③ 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다. ▶부칙 제19조(손실보상 시기에 관한 적용례) 제73조의 개정규정은 법률 제12116호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률의 시행일인 2013년 12월 24일 이후 최초로 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용한다. |
6. 이자지급 및 재개발 조속재결 효력
○2012. 8. 1. 이전 조합설립인가신청 : 이자지급 규정 없고, 조속재결로 처리
○2012. 8. 2. 이후 조합설립인가신청 : 정관에 정하는 바에 따라 지급
-다만, 2018. 2. 9. 이후 관리처분인가를 신청하는 경우는 100분의 15 이하
-2018. 2. 8.까지 재결신청을 한 경우에는 종전 규정 적용(부칙 제18조 단서)
○결국 2012. 8. 2. 이후 조합설립인가신청을 한 조합이고, 2018. 2. 8. 까지 조속재결신청을 하지 않고, 2018. 2. 9. 이후에 관리처분인가를 신청하면 100분의 15 범위 내에서 대통령령으로 정한 이자 지급
1. 6개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 5(령 제60조제2항)
2. 6개월 초과 12개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 10
3. 12개월 초과의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 15
○2018. 2. 9.이후부터는 재개발사업에서는 조속재결제도가 사라짐
제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다. ③ 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다. |
7. 재개발 현금청산 감정평가사 선정 방법
○종전자산, 종후자산, 세입자 : 시장·군수가 선정+계약(법 제74조제2항)
○현금청산 협의보상금 평가(령 제60조제1항)
*재개발은 공익사업법 제68조제1항에 따름(아래 대법원 판결에 따른 분쟁 종결)
*부칙 제14조(분양을 신청하지 아니한 자 등에 대한 현금청산절차에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 종전의 제48조에 따라 사업시행자와 분양을 신청하지 아니한 토지등소유자 등이 청산금을 협의한 경우에는 제60조제1항의 개정규정에 따라 청산금을 협의한 것으로 본다.
*공익사업법 : 조합 1곳 + 시·도지사 1곳 + 토지소유자 과반수(숫자+면적) 동의
대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결 도시정비법은 협의의 기준이 되는 감정평가액의 산정에 관하여 별도의 규정을 두고 있으므로, 토지보상법상 감정평가업자를 통한 보상액의 산정(제68조)이나 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의(제16조) 절차를 따로 거칠 필요도 없는 점 등에 비추어 보면, 토지보상법상 협의 및 그 사전절차를 정한 위 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다. 동지 : 대법원 2015. 12. 23. 선고 2015두50535 판결). |
○즉, 위 대법원 판결로 인하여 그동안은 주민추천평가사를 선정하지 않은 경우도 있었으나, 이제 2018. 2. 9.부터는 반드시 주민추천평가사를 선정하도록 기회를 부여하여야 한다. 불필요한 논쟁이 사라지고, 그동안 법무법인 강산이 줄기차게 주장해 온 위 대법원 판결의 폐해를 지적하면서 입법으로 해결하라고 요구해 온 것이 이번에 받아들여진 것이다. 다행이다.
{현금청산금 아는 만큼 더 받는다} 책 {법무법인 강산}