언택트시대 컨택트만이 살길인 부동산의 파수꾼 보호!
전 국민의 재산권 존중과 보호의 파수꾼 “개업공인중개사”
부동산의 고유 특성을 최대한 살려서 전 국민의 재산권을 존중하고 보호하는 업역을 최일선에서 묵묵히 지켜내는 대한민국 직업군이 있으니 이들이 바로 “개업공인중개사”이다. 그들이 전국민을 위하여 노력하는 수많은 업무 중 1로 국민(의뢰인)의 사유재산권 존중과 보호가 첫 번째가 아닌가한다.
왜냐하면 개업공인중개사는 국민의 사유재산권 존중과 보호를 위하여 그 어느 직업군보다 앞장서고 있기 때문이다. 전 국민이 부동산 전문가인 시대에 전문가군의 문턱에서 안간힘을 쓰는 “개업공인중개사”는 전 국민 재산권 존중과 보호를 위하여 부동산의 고유한 특성 중 1인 “부동성”에 따른 입지 등 조건을 반영한 가치를 소비자(매수인, 임차인 등)가 제시하는 가격과 공급자(매도인, 임대인 등)가 제시하는 가격을 조율하고 합리적 가격화하여 어느 누구도 피해가 되지 않도록 전 국민의 사유 재산권을 존중하고 보호하고 있기 때문이다. 전 국민을 특히 부동산활동 측면에서 바라보자. 소비자이면서 공급자의 지위를 가지고 있다는 것을 어느 누가 부인할 수 있는가? 이 양면성을 동시에 지니고 있는 전 국민 또한 산업전선에서 가족의 생존권과 재산권 보호 등을 위하여 불철주야 노력하고 있다.
AI는 전 국민의 소중한 사유재산을 존중하고 보호하는 역할을 할 수 없다.
전 국민 노력의 산물 중 가시적 측면1이 부동산이라고 볼 수 있다. 부동산은 토지와 그 정착물이다(민법제99조제1항 참조). 대한민국 국민이 소유한 부동산에 대한민국 국민 누가 감히 부동산활동이 잘못되었다고 서로에게 돌을 던질 수 있을까? 이렇듯 부동산은 부동산활동을 통하여 특히 고정성(부동성)에 따른 정보의 비대칭성으로 인하여 연유되는 정, 반, 합과 수요와 공급에 영향을 미치는 수많은 요인에 따라 가격이 결정되어지는 것이라고 볼 수 있기 때문에 복잡 미묘한 것을 AI가 해결할 수 없다는 것은 누구나 다 아는 사실일 것이다. 주어진(받고자하는, 지불하고자하는) 가격 결정이 합으로 나아가는 방향키 역할을 수행하는 “개업공인중개사 등”이 있어서 공급자(매도인, 임대인 등)와 소비자(매수인, 임차인 등)간의 원만한 조정을 통하여 서로의 재산권을 보호해 주고 있다고 볼 수 있다. 이 역할을 과연 AI(Artificial Intelligence)가 할 수 있을까? AI의 대표적인 방법 중 1이 기계학습(Machine Learning)이다. 통계적인 방법을 주로 사용하는 기계학습은 아직까지는 인간의 학습 통계를 바탕으로 추론하는 정도인 것이다. 예를들어보면, 통계적 기법을 활용하여 특정의 의학 증세가 있으면 기계적으로 병명을 찾아서 추정하는 것이다. 그런데 실제 최첨단 장비를 사용하여 진단하는 만물의 영장인 인간 전문의는 수많은 개인의 개별적 특성에 따라 획일화된 병명이 아니라 증세는 유사하지만 다른 병명으로 진단할 수 있다. 만약 기계학습 방법에 따른 진단이 오류가 되어 이 증세에 따라 처방한다면 극단적인 경우 인간의 존엄성을 말살할 수 도 있다고 본다. 과연 기계학습에 따른 오진으로 인하여 당해 국민이 생명을 잃었을 때 누가 보상을 해줄 수 있을까? 컴퓨터에 하소연을 해도 컴퓨터는 잘못이 없다고 주장할 것이다. 왜냐하면 인간이 주입한 지식을 집약화하여 학습한 결과로 인한 것이기 때문이기도 하다. 국가가 대신 보상해줄 수 도 없을 것이다. 국가에서 강제한 것이 아니고 선택의 자유를 가진 개인이 스스로 선택한 것이기 때문이다.
AI는 국민의 사유재산권 침해의 주범이 될 것이다.
이 AI측면을 부동산으로 가지고 와서 생각해 보자. 부동산은 고유의 특성인 고정성 때문에 반드시 임장활동이 필요하다. 인공지능 연구의 대표적 방법론으로 바텀-업(bottom-up; 상향식) 방식과 톱-다운(top-down; 하향식) 방식이 있다. 톱다운 방식은 인간은 쉽게 해결하는데 컴퓨터에게는 매우 어려워 해결을 위한 지능이 필요해서 알고리즘으로 작업하는 데에 초점을 맞춘다. 반면에 바텀업은 그 반대의 알고리즘 작업이 필요하다고 보면 된다. 임장활동은 인공지능에게는 톱다운 방식일 가능성이 매우 높다. 그러므로 인공지능에게 대한민국 국민의 수많은 혈세를 낭비하여 학습 데이터를 만들어서 기계학습을 시켜야 한다, 만약 기계학습을 해서 임장활동 자료를 만들었다고 가정해 보면 천문학적인 사회적 비용이 소요될 수 있다. 왜냐하면 부동산이란 공산품처럼 단순한 것이 아니다. 오죽하면 ‘부동산은 임자가 있다’는 말이 있겠는가? 이는 부동산의 선택에 대한 인간의 태도 결정에 영향을 미치는 인간의 욕구는 그 만큼 다양하고 예측 가능성이 높지 않다는 것을 방증하는 것이라고 볼 수 있겠다. AI 시뮬레이션을 통한 가상현실(Virtual Reality), 컴퓨터가 만든 정보를 추가하는 증강현실(Augmented Reality)을 구축하기 위한 천문학적인 혈세를 투입하여 전 국민의 사유재산인 부동산에 대한 예측 가능 프로그램을 개발했다손 치더라도 실제 부동산활동에 활용하기는 실용성 측면에서 요원해 보인다. 공공성을 가진 AI공무원이 부동산활동을 한다고 가정해 보자. 부동산활동의 대상은 결코 국유부동산이 아님에도 불구하고 AI공무원이 국민의 사유재산을 상대로 부동산활동을 한다는 것은 전 국민의 사적자치를 지나치게 제한하는 결과가 초래되어 국민의 사유재산권 보호보다 재산권행사를 통제하는 역할을 할 가능성이 높다. 이는 AI가 아니더라도 현재 시행되고 있는 토지거래허가제의 경우만 보더라도 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제10조에 의하면 국민의 재산권 보호 측면보다 거래 행위의 공공성측면 만 강조하고 있다. AI가 기계학습을 하여 자료를 축적하면 더욱 전 국민의 사유재산권 보호 보다 통제하는 측면이 훨씬 용이할 것이다. 왜냐하면 전 국민의 부동산 관련 모든 정보를 AI에 의존하게 되므로 정보의 비대칭성 측면에서는 바람직할지 몰라도 부동산 측면에서 양면성을 지닌 전 국민이 정보 공개와 알권리 욕구 충족에만 만족할 것이 아니라는 것은 사유재산 보호 측면보다 개인 정보 공공성 측면이 더 강하다고 인식되어지므로 당연하리라고 본다. 또한 이로 인하여 지나친 개인의 사생활 침해 문제까지도 야기될 것이라는 것은 명약관화하다.
전 국민에게 누가되지 않는 개업공인중개사의 업역을 신성하게 보호 하자.
전국민 누구나 알권리 차원에서 매매, 임대 등 대상이 되는 부동산을 한눈에 볼 수 있기에 부동산 거래의 투명화가 오히려 전 국민 사유재산권 침해 문제 또한 야기할 수 있다. 비근한 예를들어보면, 건물주가 부득이한 사정으로 일부 비공개로 건물을 처분하고자 해도 이 정보는 대한민국헌법제11조제1항 평등의 원칙에 의하여 전 국민 누구나가 볼 수 있고 가격도 건물주가 원하는 가격 만 아니라 분석력이 뛰어난 AI에서 정해줄 수 도 있으므로 공개된 가격의 이중성 문제를 과연 AI가 원만히 해결해줄 수 있을 것인가가 의문시 되지 않을 수 없다. 왜냐하면 서로 비교 우위 가격을 주장하므로 거래가 성사되기는 어려울 것이기 때문이다. 그렇다면 국민의 사유재산에 대하여 공무원이나 공무수탁사인이 관여하여 원만한 거래를 이끌어 낼 것인가? 그렇다고 하더라도 국민의 사유재산권 보호 측면은 어떻게 할 것인가? 이렇게 문제가 대두되니 살며시 담당부서가 없어지는 웃지못할 해프닝( happening)이 벌어지고 있다. AI는 과연 부동산의 특성을 어느 정도 알고 개업공인중개사의 엽역이 전 국민의 사유재산권 존중과 보호에 미치는 영향이 큰지를 알까? 굳이 혈세를 낭비해서 하려거든 국민의 혈세로 생존하려고 하는 AI의 부동산활동을 창조하는 과정을 전 국민에게 공개하기를 바란다. 전 국민이 소유하고 있는 부동산의 특성을 도외시하고 획일화를 추구하는 것은 있을 수 없는 발상이고 이를 국유부동산에 적용하는 것도 국가차원에서 보면 어리석은 행위가 될 것이다. 왜냐하면 집단이기주의 행태가 어제 오늘의 일이 아니기 때문이다. 전 국민의 사유재산권을 존중하고 보호하는 개업공인중개사! 거래 성사 전까지 무보수로 묵묵히 일하는 개업공인중개사의 업역을 더욱 존중하고 차라리 공인중개사법 제33조제1항 제3호 실비에 동법 제14조제1항제3호 관련 부동산의 이용ㆍ개발 및 거래에 관한 상담료를 삽입하여 주기를 바란다. 그리고 언택트(부정사 ‘un’과 접촉을 뜻하는 ‘contact’합성어)시대 부동산을 매도, 매수는 살아 숨 쉬는 만물의 영장인 인간과 인간의 contact에 의해서 결정되는 것임을 다시 한 번 되새겨 보기 바란다.