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판례 : 대법원 1994.12.9. 선고 94다34692,94다34708 판결
보증금등,건물명도등
원심 : 대구고등법원 1994.6.16. 선고,93나3258(본소) 93나3265(반소) 판결
[공1995 453]
참조조문 : 민법 제623조
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[ 판시사항 ]
가. 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손·장해의 정도
나. 임대인의 수선의무면제특약시 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않
은 경우, 수선의무범위의 해석
[ 판결요지 ]
가. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에
필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는
장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠
수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이
아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면
임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될
정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.
나. '가'항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인
의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고
있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를
면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파
손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주
요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수
선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해
석함이 상당하다.
( 참조조문 )
민법 제623조
[ 판결전문 ]
원고(반소피고),피상고인 윤금숙 소송대리인 변호사 진순석
피고(반소원고),상고인 최수봉 소송대리인 변호사 진성규
원심판결 대구고등법원 1994. 6. 16.선고, 93나 3258(본소) 93나 3265(반소)
판결
주 문 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.
이 유 상고이유를 본다.
1. 제2,3점에 대하여
원심은, 판시와 같은 증거취사를 하여, 이 사건 여관건물은 1991. 1. 15.
원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)
로부터 임차할 당시부터 배관 및 보일러시설이 상당히 노후되어 있었으나, 원
고는 위와 같은 사정을 모른 채 임차하여 도배 정도를 하고 여관을 경영하여
왔는데, 같은 해 8.경부터 배관이 터져 온 여관이 물바다가 되고 보일러가 제
대로 작동하지 아니하여 온수공급과 난방이 되지 아니하는 등 문제점이 드러
나기 시작하여(그 무렵 아래층 목욕탕을 임차한 소외 강만식도 수리만 하다가
제대로 영업을 하여 보지 못한 채 그만 둔 일이 있었다) 같은 해 10.경부터는
반 이상의 여관방을 사용할 수 없게 되었고, 그 후 원고는 수리에 거액이 소
요되는 사실을 확인한 다음 피고에 대하여 더욱 강하게 여러 차례에 걸쳐 그
수리를 요청하였으나 거부당하여 급기야 같은 해 11.경부터는 여관 전체를 운
영하지 못할 지경에 이르렀다는 요지의 사실을 인정하는 한편, 이와 달리 당
초에는 배관과 보일러시설이 여관 경영을 할 수 없을 만큼 하자가 있는 것이
아니었으나 원고가 보일러에 질이 낮은 기름을 넣고 배관을 제때에 수리하지
아니하는 등 관리를 잘못하는 바람에 하자가 생긴 것이라는 피고의 주장을 배
척하였는 바, 기록에 의하여 살펴 보면, 원심의 위와 같은 사실인정은 정당한
것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 증거의 취사선택이나 증거판단을 잘
못하는 등 채증법칙에 위배하여 사실을 오인하거나 증거에 의하지 아니하고
사실을 인정한 위법 또는 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없다.
논지는 모두 이유 없다.
2. 제1점에 대하여
임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필
요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에
파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도
손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할
정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하
지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없
는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고,
이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으
로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의
특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나
임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선
등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분
에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포
함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하
다 할 것이다.
원심이 확정한 사실과 기록에 의하면, 원고와 피고는 위 임대차계약 당시
"여관 수리는 임차인인 원고가 부담하고, 보일러 고장을 수리하는 것은 목욕
탕을 가동할 때는 원고가 그 수리비의 반을 부담하고 가동하지 않을 때는 그
전액을 부담한다"는 내용의 특약을 맺었지만 위 특약에 의하여 임차인이 부담
할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니라 할 것이고, 한편 위 문
제의 배관 및 보일러시설은 건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분을 이
루는 것으로서 그 파손의 정도는 전면적인 교체를 요하는 정도였고, 그 비용
또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모의 수선이 필요한 경우에
해당함을 알 수 있는 바, 따라서 달리 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하
여 임대인인 피고가 위와 같은 배관 및 보일러시설의 파손에 대한 수선의무를
면하고 임차인인 원고가 이를 부담하는 것은 아니라고 봄이 상당할 것이므로,
이와 같은 취지의 원심의 인정판단은 정당하고, 거기에 소론과 같이 처분문서
나 의사표시의 해석을 잘못하고 증거의 가치판단을 잘못하여 채증법칙에 위배
한 위법이나 임대인의 수선의무에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없
으며, 소론이 지적하는 판례들은 이 사건에 적절한 것이라고 할 수 없다.
논지는, 이 사건 여관을 시세보다 저렴하게 임대한 점, 보일러 기사의 보수
및 보일러 수리비용의 일부 또는 전부를 원고가 부담하기로 한 점, 여관업계
에는 임차인이 시설비나 수리비를 모두 부담하는 조건으로 임차하는 거래관행
이 있는 점 및 원고도 보일러에 대하여는 그 일체의 수선의무를 부담하기로
하였음을 간접적으로 시인한 적이 있는 점 등으로 보면, 위 특약은 배관 및
보일러의 수리를 포함하여 일체의 파손·고장에 대한 수선의무를 임차인이 책
임지기로 한 취지라고 해석할 만한 특별한 사정이 있다고도 주장하나, 기록에
의하여 살펴 보면, 원심이 적절하게 판단하고 있는 바와 같이 이 사건 여관이
시세보다 저렴하게 임대된 것이라고는 인정되지 아니할 뿐만 아니라, 논지 주
장과 같은 여관업계의 거래관행이 있다거나 원고가 보일러에 대하여는 그 일
체의 수선의무를 부담하기로 하였음을 간접적으로나마 시인한 적이 있다고 보
여지지는 아니하고, 다만 원고가 보일러 기사의 보수 및 보일러 수리비용의
전부 또는 일부를 부담하기로 한 사실은 인정되지만 그러한 사실만으로 위와
같은 대규모의 수선까지 원고가 부담하기로 할 특별한 사정이 있다고 볼 수는
없을 것이므로, 받아들일 수 없다. 논지는 이유 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여
관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
재판장 대법관 이용훈
대법관 박만호
주 심 대법관 박준서
대법관 김형선
판례 : 대법원 1994.12.9. 선고 94다34692,94다34708 판결
보증금등,건물명도등
원심 : 대구고등법원 1994.6.16. 선고,93나3258(본소) 93나3265(반소) 판결
[공1995 453]
참조조문 : 민법 제623조
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[ 판시사항 ]
가. 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대 목적물의 파손·장해의 정도
나. 임대인의 수선의무면제특약시 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않
은 경우, 수선의무범위의 해석
[ 판결요지 ]
가. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에
필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는
장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠
수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이
아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면
임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될
정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.
나. '가'항의 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인
의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고
있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를
면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파
손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주
요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수
선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해
석함이 상당하다.
( 참조조문 )
민법 제623조
[ 판결전문 ]
원고(반소피고),피상고인 윤금숙 소송대리인 변호사 진순석
피고(반소원고),상고인 최수봉 소송대리인 변호사 진성규
원심판결 대구고등법원 1994. 6. 16.선고, 93나 3258(본소) 93나 3265(반소)
판결
주 문 상고를 기각한다. 상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.
이 유 상고이유를 본다.
1. 제2,3점에 대하여
원심은, 판시와 같은 증거취사를 하여, 이 사건 여관건물은 1991. 1. 15.
원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)
로부터 임차할 당시부터 배관 및 보일러시설이 상당히 노후되어 있었으나, 원
고는 위와 같은 사정을 모른 채 임차하여 도배 정도를 하고 여관을 경영하여
왔는데, 같은 해 8.경부터 배관이 터져 온 여관이 물바다가 되고 보일러가 제
대로 작동하지 아니하여 온수공급과 난방이 되지 아니하는 등 문제점이 드러
나기 시작하여(그 무렵 아래층 목욕탕을 임차한 소외 강만식도 수리만 하다가
제대로 영업을 하여 보지 못한 채 그만 둔 일이 있었다) 같은 해 10.경부터는
반 이상의 여관방을 사용할 수 없게 되었고, 그 후 원고는 수리에 거액이 소
요되는 사실을 확인한 다음 피고에 대하여 더욱 강하게 여러 차례에 걸쳐 그
수리를 요청하였으나 거부당하여 급기야 같은 해 11.경부터는 여관 전체를 운
영하지 못할 지경에 이르렀다는 요지의 사실을 인정하는 한편, 이와 달리 당
초에는 배관과 보일러시설이 여관 경영을 할 수 없을 만큼 하자가 있는 것이
아니었으나 원고가 보일러에 질이 낮은 기름을 넣고 배관을 제때에 수리하지
아니하는 등 관리를 잘못하는 바람에 하자가 생긴 것이라는 피고의 주장을 배
척하였는 바, 기록에 의하여 살펴 보면, 원심의 위와 같은 사실인정은 정당한
것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 증거의 취사선택이나 증거판단을 잘
못하는 등 채증법칙에 위배하여 사실을 오인하거나 증거에 의하지 아니하고
사실을 인정한 위법 또는 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없다.
논지는 모두 이유 없다.
2. 제1점에 대하여
임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필
요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에
파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도
손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할
정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하
지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없
는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고,
이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으
로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의
특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나
임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선
등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분
에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포
함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하
다 할 것이다.
원심이 확정한 사실과 기록에 의하면, 원고와 피고는 위 임대차계약 당시
"여관 수리는 임차인인 원고가 부담하고, 보일러 고장을 수리하는 것은 목욕
탕을 가동할 때는 원고가 그 수리비의 반을 부담하고 가동하지 않을 때는 그
전액을 부담한다"는 내용의 특약을 맺었지만 위 특약에 의하여 임차인이 부담
할 수선의무의 범위가 구체적으로 명시된 것은 아니라 할 것이고, 한편 위 문
제의 배관 및 보일러시설은 건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분을 이
루는 것으로서 그 파손의 정도는 전면적인 교체를 요하는 정도였고, 그 비용
또한 거액이 소요되는 점 등으로 보아 이는 대규모의 수선이 필요한 경우에
해당함을 알 수 있는 바, 따라서 달리 특별한 사정이 없는 한 위 특약에 의하
여 임대인인 피고가 위와 같은 배관 및 보일러시설의 파손에 대한 수선의무를
면하고 임차인인 원고가 이를 부담하는 것은 아니라고 봄이 상당할 것이므로,
이와 같은 취지의 원심의 인정판단은 정당하고, 거기에 소론과 같이 처분문서
나 의사표시의 해석을 잘못하고 증거의 가치판단을 잘못하여 채증법칙에 위배
한 위법이나 임대인의 수선의무에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없
으며, 소론이 지적하는 판례들은 이 사건에 적절한 것이라고 할 수 없다.
논지는, 이 사건 여관을 시세보다 저렴하게 임대한 점, 보일러 기사의 보수
및 보일러 수리비용의 일부 또는 전부를 원고가 부담하기로 한 점, 여관업계
에는 임차인이 시설비나 수리비를 모두 부담하는 조건으로 임차하는 거래관행
이 있는 점 및 원고도 보일러에 대하여는 그 일체의 수선의무를 부담하기로
하였음을 간접적으로 시인한 적이 있는 점 등으로 보면, 위 특약은 배관 및
보일러의 수리를 포함하여 일체의 파손·고장에 대한 수선의무를 임차인이 책
임지기로 한 취지라고 해석할 만한 특별한 사정이 있다고도 주장하나, 기록에
의하여 살펴 보면, 원심이 적절하게 판단하고 있는 바와 같이 이 사건 여관이
시세보다 저렴하게 임대된 것이라고는 인정되지 아니할 뿐만 아니라, 논지 주
장과 같은 여관업계의 거래관행이 있다거나 원고가 보일러에 대하여는 그 일
체의 수선의무를 부담하기로 하였음을 간접적으로나마 시인한 적이 있다고 보
여지지는 아니하고, 다만 원고가 보일러 기사의 보수 및 보일러 수리비용의
전부 또는 일부를 부담하기로 한 사실은 인정되지만 그러한 사실만으로 위와
같은 대규모의 수선까지 원고가 부담하기로 할 특별한 사정이 있다고 볼 수는
없을 것이므로, 받아들일 수 없다. 논지는 이유 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여
관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
재판장 대법관 이용훈
대법관 박만호
주 심 대법관 박준서
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