▣ 가등기
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효력 |
순위보전적 효력：가등기 당시로 소급되는 것→순위 ○ 물권변동효력 × | |||||||
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특징 |
①검인․등기필증․농지취득자격증명 요구 × → 본등기시 요구 ② 단, 허가지역인 경우 허가서는 제출 ③가등기 단독신청의 특례 ㉠가등기 의무자의 승낙서(재판등본)를 첨부한 경우 ㉡가등기가처분명령정본에 의한 경우 ④가등기 후 본등기 사이에 중간에 경료된 제3취득자는 승낙서 대상× ⑤ 가등기말소 단독신청의 특례 ㉠ 가등기명의인이 직접 단독신청→ 가등기필증 첨부 ㉡등기상 이해관계인이 가등기명의인의 승낙서(재판등본)을 첨부하여 단독신청 ⑥소유권에 관한 가등기 말소시는 가등기 명의인의 인감증명 첨부하여야 한다. ⑦가등기를 가등기권리자가 자발적으로 말소한 경우에는, 그 가등기에 대한 말소회복등기는 할 수 없다. ⑧가등기 후 가등기권자가 사망한 경우, 가등기권자의 상속인은 상속등기를 생략하고 가등기의무자와 공동으로 직접 본등기를 신청할 수 있다. ⑨가등기 후 가등기의무자가 사망한 경우, 가등기의무자의 상속인은 상속등기를 생략하고 가등기권리자와 공동으로 직접 본등기를 신청할 수 있다. ⑩가등기 공동신청의 경우에 등기원인서면(매매예약서 등)을 첨부하여야 한다. ⑪공동으로 가등기를 신청하는 경우에 가등기의무자의 인감증명을 첨부하여야 한다. ⑫재단법인이나 학교법인이 등기의무자로서 그 소유 부동산에 관하여 소유권이전청구권보전의 가등기를 하는 경우 주무관청의 허가를 받을 필요가 없다. ⑬ 가등기 후 본등기 전에 행해진 제３자 명의의 등기는 본등기가 행하여 진 경우 말소통지를 거쳐서 등기관이 직권으로 말소한다. | |||||||
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방식 |
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가능여부 |
가등기가능 |
가등기 불가 | ||||||
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소․용․저․권․임․환 |
미등기 부동산에 가등기 | |||||||
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설정, 이전, 변경, 소멸청구권 |
보존, 처분제한을 위한 가등기 | |||||||
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채권적청구권 |
물권적청구권 | |||||||
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현재발생, 장래 확정될 청구권 |
부동산 일부에 가등기 | |||||||
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시기부, 정지조건부 청구권 |
종기부, 해제조건부 청구권 | |||||||
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가등기의 가등기 → 부기등기 |
가등기에 기한 본등기금지 가처분 | |||||||
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이중(중복)가등기 | ||||||||
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가등기이전금지 가처분 | ||||||||
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수인의 가등기권리자 중 어느 1인이 신청하는 자기지분만의 본등기 |
수인의 가등기권리자 중 어느 1인이 신청하는 전원명의의 본등기 | |||||||
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환매권 이전 |
환매권 설정 | |||||||
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본등기 |
①본등기시 제출하여야 할 등기필증은 가등기 등기필증이 아니고 가등기의무자의 등기필증이다. ② 본등기청구 상대방 ∙소유권이전 청구권보전의 가등기 → 전소유자(가등기 당시의무자) ∙소유권 이외의 권리에 관한 가등기 → 전, 현소유자(제3취득자) 불문 ③ 본등기시 직권말소 대상 | ||
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원칙：말소대상 |
예외：직권말소 불가 | ||
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소유권이전 청구권보전 가등기 |
전부 말소가능 |
①당해(해당) 가등기상의 권리를 목적으로 하는 가압류, 가처분, 말소예고등기 ②가등기 前에 경료된 등기의말소예고등기․가등기 前에 경료된 저당권 등기 등에 의한 강제, 임의 경매신청등기 ③가등기 후에 경료된 소유권이전등기가 말소되지 않은 상태에서 이를 기초로 한 새로운이전등기와 제한물권설정등기 | |
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용익물권․ 임차권설정 청구권보전 가등기 |
용익물권․임차권만 말소 | ||
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저당권설정 청구권보전 가등기 |
전부 말소불가 | ||
▣ 예고등기
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대상여부 |
대상 |
① 보존등기 ②무효 또는 취소로써 선의의 제3자에게 대항할 수 있는 경우 →반사회적․무능력자․불공정한법률행위, 무권대리, 위조문서 등 ③ 권리의 등기→ 종국등기, 가등기 불문 ④ 말소, 말소회복의 소 ⑤소의종류 불문：본소․반소․재심의 소(패소한 원고)등 ⑥ 폐쇄등기부 ⑦ 가등기에 관한 소송 ⑧ 소유권의 일부(지분) | |
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대상이 아닌 것 |
① 대항할 수 없는 경우 →비진의,통정허위,착오․사기․강박, 계약해제, 사해행위취소 등 ② 사실의 등기 ③소유권이전등기소송. 멸실회복소송 ④패소한 피고가 재심의 소제기한 경우 ⑤ 미등기 부동산 ⑥ 부동산의 일부 → 합병된 부동산의 합병 전 어느 부동산에 관한 말소의 소가 제기된 경우는 허용 | ||
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예고등기 말소 |
원고 이익시 → 직권말소 |
원고 불이익시 → 촉탁말소 | |
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㉠ 원고승소 ㉡ 청구인락 ㉢화해(현존등기를 무효로 하는) |
㉠ 원고패소 ㉡ 소각하, 취하, 기각 ㉢ 청구포기 ㉣화해 (현존등기를 유효로 하는) ㉤ 일부승소시 ㉥전부승소시 승소에 따른 등기신청포기서 제출한 때 → 원고의 인감증명제출 | ||
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기타 특징 |
①소송대상인 등기를 한 때에는(하고자 하는 때×)에는 등기관은 직권으로 예고등기를 말소 ② 예고등기 말소촉탁은 1심법원에 한한다.. ③예고등기는 당사자의 말소신청이나 소송을 제기해서 판결을 받아 말소할 수는 없다. ④경고적효력만 있다. ⑤소의 대상은 본등기 뿐만 아니라 가등기에 관한 소송도 포함한다. ⑥건물의 증축으로 인한 변경등기의 말소를 구하는 소송의 경우에는, 예고등기를 할 수 없다. ⑦예고등기의 대상으로 된 등기사항에 대하여 원고승소 확정판결 이외의 사유, 즉 당사자의 계약해제 등을 원인으로 말소 또는 회복등기가 행하여 진 경우에는, 그 예고등기는 등기관이 직권으로 말소하여야 한다. | ||
▣ 소유권 보존등기
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신청인 |
①대장：자기 또는 피상속인명의로 등재된 者. *상속인 명의로 신청함 ㉠대장상 최초의 소유자가 신청가능. 이전등록자는 불가 * 國으로부터 이전받은 자는 가능 ㉡멸실회복기간 내에 회복등기를 하지 못한 者는 보존등기 신청가능 ② 판결：판결의 종류 불문 ㉠ 소송 상대방은 대장상 소유자(최초의 소유명의인) ㉡ 대장상 소유자가 특정되지 않은 경우 ⓐ 토지 → 국가 ⓑ 건물 → 국가× ③ 수용：*등기된 부동산의 수용은 이전등기대상 |
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제출불요 |
① 원인서면 → 원인일자 기재하지 않음. ② 등기필증․인감증명서 ③ 제3자의 허가․동의 또는 승낙을 증명하는 서면 |
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특징 |
①미등기 공유토지는 공유자 전원 또는 그 중 1인이 신청가능 →공유자중 1인이 전원을 위한 보존등기는 가능, 자기 지분만의 보존등기는 불가 ②건물만의 특례：시․구․읍․면장 서면(재산증명서. 건축물 사용승인서)에 의해서는 토지 보존등기신청은 불가 ③건물의 경우 건축허가명의인(건축주)를 상대로 한 소유권확인판결로는 보존등기 신청불가 ④건축물 대장상에 소유자표시란에 오류가 있어 소유자를 특정할 수 없는 경우에는 건축물대장상의 소유자표시를 정정등록하여 대장상 소유자를 특정 한 후 정정등록된 소유명의인을 상대로 한 소유권 확인판결로는 보존등기 신청가능 ⑤보존등기신청인의 소유임을 이유로 타인명의의 보존등기 말소를 명한 판결로는 보존등기 신청가능 ⑥직권보존등기대상 ㉠ 미등기부동산에 처분제한등기 촉탁시 ㉡ 미등기 주택(상가)에 주택(상가)임차권등기 촉 탁시 ⑦도시재개발로 조성된 토지는 소유권보존등기를 하여야 하며, 환지에 의한 부동산 표시변경등기를 하는 것이 아니다. ⑧구분건물의 보존등기를 신청하는 경우에는 신청서에 1동의 건물의 소재도, 각층의 평면도와 구분한 건물의 평면도를 첨부하여야 한다. ⑨건물의 소유권 보존등기를 신청하는 경우에 그 건물 대지상에 수개의 건물이 있는 때에는 신청서에 그 대지상의 건물의 소재도를 첨부하여야 한다. ⑩ 미등기부동산의 지적공부상의 소유자로 등록된 자로부터 유증을 받은 수증자는 설령 포괄수증자라 할지라도 직접 자기명의로 소유권보존등기를 할 수 없고 증여자의 상속인 명의로 소유권보존등기를 한 후 수증자명의로 이전등기를 하여야 한다. ⑪ 미등기부동산의 지적공부상 소유자로 등록된 회사가 합병으로 소멸한 경우 합병으로 존속하는 회사 또는 신설회사가 직접 자기명의로 소유권보존등기를 하여야 한다 ⑫ 직권에 의한 소유권보존등기가 경료된 경우에는 그 전제가 된 소유권의 처분제한의 등기가 말소되더라도 직권으로 행하여진 소유권보존등기는 말소되지 않는다. |
▣ 환매특약 등기
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특징 |
① 매도인 → 권리자, 매수인→ 의무자가 되어 공동신청한다. ②필요적 기재사항：대금과 비용. 기간은 임의적 기재사항 ③환매권등기이후에 소유권이 이전된 경우에 환매권행사는 제3취득자에게 한다. ④ 계약 동시에 (환매특약과 매매계약) ⑤등기신청 동시에(환매특약부 매매로 인한 소유권이전등기신청과 환매특약등기) → 동일한 접수번호 부여한다. ⑥신청서는 별개의 신청서에 의하여 → 신탁등기는 동일한 신청서, 동시신청, 동일한 순위 ⑦ 부기등기 ⑧환매권이전 등기 → 부기등기의 부기등기 ⑨등기필증․인감증명 제출불요 → 환매권 행사시 제출 ⑩ 환매특약 등기의 신청서에는 신청서 부본을 첨부한다. ⑪환매권은 형성권이며, 환매권은 양도성․상속성이 있으며 가등기도 가능하다. ⑫환매에 있어서 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면, 이를 상계한 것으로 본다. ⑬환매의 목적물은 동산, 부동산이며, 채권도 환매대상이 될 수 있다. ⑭소유권이전등기와 분리하여 환매등기만 각하할 수 있다. ⑮매도인의 채권자도 매도인을 대위하여 환매권을 행사할 수 있다. ⑯ 채권의 담보의 목적으로 환매특약이 있는 경우에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용된다. | |
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환매특약등기말소 |
환매권 행사시 |
환매권 행사× |
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∙직권말소 → 환매권 행사는 소유권이전등기의 방법으로 행함. 환매특약부 매매를 원인으로 한 소유권이전등기의 말소방법× |
∙공동신청말소 →존속기간의 경과 또는 당사자의 합의 등
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▣ (근)저당권 등기
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필 요 적 기 재 사 항 |
① 채권액, 근저당인 경우에는 채권 최고액 ② 채무자 표시 ㉠채무자와 저당권설정자가 동일인이든 비동일인이든 반드시 기재하여야 한다. ㉡ 채무자의 주민번호는 기재하지 않는다. ③ 지상권․전세권이 저당권의 목적인 경우에는 그 권리의 표시 ④ 공동저당(2개이상)인 경우에는 공동담보 표시 |
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특징 |
①독립(주)등기에 의한다. 다만 지상권․전세권의 저당권 설정등기는 부기등기에 의한다. ②등기법상 저당권의 목적은 소유권, 지상권, 전세권이다. ③특별법에 의한 저당권의 목적으로는 입목, 자동차, 항공기, 건설기계, 선박, 어업권, 광업권 등이 있다. ④부동산의 일부에 저당권 등기는 불가능하지만 공유지분에는 가능하다. ⑤일정한 금액을 목적으로 하지 아니한 채권의 담보인 저당권의 설정등기를 신청하는 경우에는 신청서에 그 채권의 가격을 기재하여야 하며 등기부에도 기재한다. ⑥ 추가적 공동저당권설정의 등기를 신청하는 경우에는 신청서에 종전의 등기를 표시함에 족한 사항을 기재하여야 한다. ⑦공동저당은 수개의 부동산 위에 존재하는 1개의 저당권을 의미하는 것이 아니고 동일한 채권을 담보하는 수개의 저당권을 말한다. ⑧창설적 공동저당은 등기원인 및 그 연월일․접수번호가 동일하므로 합필등기가 가능하다. ⑨채권의 일부가 이전되는 경우에는 저당권도 일부 이전등기를 할 수 있다. ⑩ 저당권이 설정된 후 저당권 이전의 부기등기가 된 저당권을 말소하는 경우에는 저당권설정등기를 일반적인 원칙에 따라 공동신청으로 말소등기를 하고 부기등기로 실행된 저당권이전등기는 등기관이 직권으로 말소한다. ⑪ 근저당권이 이전된 후에 근저당권을 말소하는 경우에는 근저당권이전 등기필증을 첨부하여야 하며 근저당권등기필증으로 이에 갈음할 수는 없다. ⑫ 피담보채권이 외화채권인 경우에 외화로 등기하며, 환율변경에 특약사항은 등기할 수 없다. (13) 피담보채권이 외화채권인 경우에 환산가격은 신청서에는 기재하나 등기부에는 기재하지 않는다. (14) 토지에 대한 저당권 설정등기 후에, 그 설정자가 그 토지에 축조한 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. (15) 저당권설정등기 후에 등기부가 멸실된 경우에는 저당권은 소멸하지 않는다. (16) 저당권설정등기가 말소된 경우에는 그 원인이 불법한 경우에 저당권은 소멸하지 않는다. (17) 저당권설정등기가 된 건물에 부속건물을 신축한 경우에는 부속건물에 대하여 저당권의 효력이 미친다. (18) 장래의 불특정 채권을 담보하는 저당권도 설정할 수 있다. (19) 근저당권의 피담보채권이 확정되기 이전에 그 피담보채권의 양도로 인한 근저당권 이전등기는 할 수 없다. (20) 피담보채권이 확정되기 전에 제3자가 기본계약 전부를 인수하는 경우에는 등기원인을 “계약인수”로 하는 근저당권 변경등기를 할 수 있다. (21) 토지 전부에 설정된 근저당권에 관하여 지분 일부에 대한 근저당권 포기를 원인으로 하는 근당권 변경등기를 할 수 있다. (22) 하나의 전세권을 목적으로 수 개의 근저당권 설정등기를 할 수 있다. (23) 중축된 건물이 기존 건물과 일체성이 인정되어 건물표시변경등기로 증축등기가 된 경우, 증축물에 근저당권의 효력이 미치도록 하기 위하여는 별도의 변경등기를 필요로 하지 않는다. |
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(근)저 당 권 이 전 등 기 |
①저당권은 피담보채권과 분리하여 타인에게 양도되거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다. ②신청서에 저당권이 피담보채권과 함께 이전한다는 뜻을 기재 ③ 채권 일부이전도 가능 ④채권양도 통지․채무자의 승낙서면 등을 제출하지 않는다. ⑤물상보증인의 동의서는 제출하지 않는다. ⑥부기등기 |
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(근)저 당 권 등 기 |
①채권최고액은 채권자, 채무자가 수인인 경우라도 단일하게(합산하여) 기재한다. ② 채권최고액은 구분하여(나누어) 기재할 수 없다. ③채무자표시는 수인의 연대채무자라 하더라도 단순히 채무자로만 표시한다. |
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