1. 투자란 미래의 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 지출(소비)를 희생하는 것을 말한다.
2. 인플레가 발생하면 부동산에 투자함으로써 부동산의 실질자산의 가치를 유지시킬 수 있어 부동산 은 인플레이션으로부터 보호하는 기능을 가진다.
3. 타인자본을 이용하여 투자의 산출효과를 높이는 행위를 지렛대효과 또는 부채효과라고 한다.
4. 타인자본을 이용하여 종합수익률이 저당수익률보다 커 이익이 발생하는 것을 정의 레버리지효과 하고, 손실이 발생하는 것을 부의 레버리지 효과라 한다.
5. 부동산의 종합수익률은 (자본수익률 × 자기자본구성비) + (타인자본수익률 × 타인자본 구성비) 이다.
6. 부동산투자를 통해 보유기간 동안의 소득이득과 기간 말의 자본이득으로 구성된다.
7. 부동산투자시에 이자와 감가상각비에 대해서 세제상의 혜택이 부여되어 절세효과가 있다.
8. 위험이란 투자로부터 기대되는 수익과 일치되지 않을 가능성이 있는 불확실성 또는 변동가능성을 말한다.
9. 부동산투자의 위험으로 사업상의 위험, 금융적 위험, 법적위험, 인플레위험 등이 있다.
10. 사업상의 위험은 시장의 위험, 운영의 위험, 위치적 위험 으로 구분되는데 시장의 위험은 체계 적위험, 운영의 위험, 위치적위험은 비체계적위험이다.
11. 인플레가 발생하면 대출자들은 고정이자율로 대출하지 않고 변동이자율로 대출한다.
12. 기대수익률은 투자대상으로부터 예상되는 수익률로 내부수익률이다.
13. 요구수익률은 기회비용으로서 투자자가 충족할 수 있는 최소한의 수익률로 외부적수익률, 필수 적수익률이라고도 한다.
14. 요구수익률은 시간에 대한 비용과 위험에 대한 비용으로 구성되는데, 시간에 대한 비용은 시간 가치, 위험에 대한 비용은 (위험의 대가, 위험프리미엄,위험할증률)이라고 한다.
15. 무위험률은 순수이율이라고도 하며, 시간가치로 예금이자율이나 국공채수익률 등과 같이 일반경 제상황에 의해 결정된다.
16. 위험할증률이란 시장의 위험과 개별투자안에서 발생하는 위험으로, 무위험률에 위험할증률을 가 산한 요구수익률을 위험조정률이라 한다.
17. 요구수익률에 인플레이션까지 포함하여 피셔효과라 한다. 그리하여 일반적으로 요구수익률은 무 위험률 + 위험할증률 + 예상인플레율 로서 계산된다.
18. 투자에 대한 위험이 클수록 요구수익률도 커진다.
19. 투자가 이루어진 후에 현실적으로 달성된 수익률을 실현수익률 또는 사후적 수익률, 역사적 수 익률이라고도 한다.
20. 투자결정은 기대수익률 > 요구수익률 일때 이며, 기대수익률 < 요구수익률 이며 투자를 기각한 다.
21. 기회비용은 포기해햐 하는 다른 것의 대가 중 최선의 것을 의미한다. 기회비용은 계산된 비용이 며, 의사결정의 기준이 된다.
22. 투자가치는 투자대상에서 계산된 주관적 가치이며, 기대되는 미래수익(예상수익)을 현재가치로 환원한 값이다. 즉 투자가치 = 예상수익 / 요구수익률 이다.
23. 시장가치는 대상부동산이 시장에서 형성 되는 객관적 가치이다.
기대수익률 = 예상수익 / 시장가치 로 계산되어 진다.
24. 투자여부는 투자가치 > 시장가치 일때 투자를 하며, 투자가치 < 시장가치 이면 투자를 기각한 다.
25. 기대수익률 > 요구수익률 이면 투자에 대한 수요가 증가하여 대상부동산의 가격이 상승하므로 기대수익률이 감사하여 결국 기대수익률과 요구수익률이 같을 때 균형이 형성된다.
26. 미래의 수익을 계산할 때는 평균(기대값), 위험은 분산(표준편차)로 계산된다.
27. 미래수익을 계산할 때는 가중평균하여 계산하며, 투자에 대한 위험은 기대수익의 불확실성의 정 도를 표준편차로 구한다. 편차가 크다는 것은 위험이 높다는 것이다.
28. 표준편차가 0 이라는 것은 위험이 존재하지 않는다. 즉 불확실성이 제거된 상태이다.
29. 수익과 위험은 비례관계이다. 부담하는 위험이 클수록 요구수익률은 커진다.
30. 투자에 대한 투자자의 태도로 위험혐오적인 태도란 위험이 같은 투자에서는 수익이 높은 투자 안을, 수익이 같을 때는 위험이 낮은 투자안을 선택하는 행동을 의미한다.
31. 위험혐오적이라고 할 때는 위험한 투자안에는 투자를 하지 않는다는 의미는 아니다.
32. 위험혐오적 투자자들은 위험에 대한 관리방법으로 ①위험한 투자를 제외시키는 방법 ② 보수적 예측방법으로 기대수익을 낮게 예측 ③ 위험할증률은 높게 계산 ④ 민감도 분석의 방법 등이 있다.
33. 민감도분석은 불확실성을 감소시키는 전략으로, 대상부동산의 순현가에 영향을 미치는 변수들이 어느정도의 민감도가 있는가들 분석하며, 민감도가 클수록 더 위험한 투자이다.
34. 평균분산지배원리란 투자대상에서 같은 위험의 부동산은 수익이 높은 부동산이 낮은 부동산을 지배한다는 원리이다. 같은 수익이라면 위험이 낮은 부동산이 높은 부동산을 지배한다.
35. 기대수익의 평균값도 작고 표준편차도 작은 투자안이나, 평균값도 크고 편차도 큰 투자안들에 대해서는 여러 투자안을 비교해서 투자결정을 하기가 곤란하다.
36. 포트폴리오이론은 여러개의 자산에 분산투자함으로써 투자가 하나에 집중되어 있을 때 발생할 수 있는 위험을 회피하여 안정된 결합편익을 얻는 자산관리의 방법이다.
37. 체계적 위험은 경기변동, 인플레심화, 이자율의 변동 등 시장의 위험으로부터 야기되는 위험으 로 전체의 투자안에 영향을 주는 위험이다.
38. 위험과 수익이 비례관계에 있다고 할 때 체계적 위험과 수익이 비례관계가 있다는 의미이다.
39. 비체계적위험은 개별투자안으로부터 야기되는 위험으로 투자자산을 다양하게 구성함으로써 피 할 수 있는 위험이다.
40. 총위험은 체계적위험과 비체계적위험을 합한 것이다. 자산의 수를 많이 구성하면 비체계적위험 은 줄어들지만 체계적위험은 줄어들지 않는다.
41. 포트폴리오의 개별자산의 수익률이 동일한 방향으로 움직이면 상관계수는 (+)값을 가지며, 수익 률이 반대방향으로 움직이면 상관계수는 (-)을 갖는다.
42. 상관계수는 -1 ≈ 0 ≈ +1 사이의 값을 가지게 된다. 상관계수가 -1 이면 포트폴리오를 구성하 면 위험은 완전히 제거되며, 상관계수가 +1 이면 분산투자 효과가 발생하지 않는다.
43. 주어진 기대수익률 하에서 포트폴리오의 위험분산효과는 상관계수가 작을수록 점점 크게 나타 난다.
44. 포트폴리오를 구성하여 만들어낸 우상향의 곡선을 효율적 전선 또는 효율적 프론티어라고 한다.
45. 최적의 투자안은 포트폴리오로 구성된 효율적 전선과 투자자의 선택을 의미하는 무차별곡선이 접하는 점에서 이루어진다.
46. 변이계수 = 표준편차 / 기대수익률 로서 변이계수가 낮을수록 바람직한 투자안이다.
47. 화폐의 시간가치를 계산할 경우에 이자율로 할인하거나 할증하는데 이 때에 복리를 적용한다.
48. 일시불의 현재가치 = 미래의 일시불 × 일시불의 현가계수 이며, 일시불의 내가계수의 역수이 다.
49. 연금의 현재가치 = 연금 × 연금의 현가계수 이며, 원리금균등상환에서 잔금을 계산할 때 활용 된다. 또한 저당상수의 역수이다.
50. 부채서비스액 = 대출액 × 저당상수 이다. 부채서비스액은 저당지불액 또는 원리금상환액 이라 고도 한다. 저당상수는 연금의 현가계수의 역수이다.
51. 일시불의 미래가치 = 현재의 일정액 × 일시불의 내가계수
52. 연금의 미래가치 = 연금 × 연금의 내가계수 , 연금의 내가계수는 감채기금계수의 역수이다.
53. 미래에 일정액을 만들기 위해 매기간마다 적립해야 할 금액을 감채기금(연금)이라고 하며, 연금 (적금액) = 연금의 미래가치 × 감채기금계수 이다.
54. 상환조견표는 원리금균등상환에서 매기에 갚아야 할 부채서비스액의 원금과 이자분의 변화를 나타내는 표이다.
55. 대출상환의 초기에는 이자상환은 많고, 원금이 차지하는 비율는 적다. 그러나 시간이 지날수록 원금몫은 커지고, 이자몫은 작아진다.
56. 잔금비율 + 상환비율 = 1 로 계산된다. 원리금균등상환의 잔금을 계산할 때 연금의 현가계수로 계산할 수 있다.
