주택임대차보호법 두 번째 이야기
우선변제권
어떤 사람이 주택을 임대보증금 3억 원에 임차 하여 대항력을 갖춘 후 처 등 가족과 함께 거주하던 중 계약당사자인 남편이 주민등록을 다른 곳으로 옮겨 가 있던 중 그 주택이 경매에 붙여지는 경우, 임대보증금을 보호받을 수 있을까요,
주택임대차보호법 제3조제1항에 의하면 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제3자에 대하여 대항력의 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항). 여기에서 “그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결). 임차인이 대항력을 취득한 임차인과 주택에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 전입날짜, 근저당권설정날짜 등과 비교하여 그 요건을 갖춘 선후에 따라 대항력의 효력이 결정됩니다.
이에 관하여 대법원 판례는 위법 3조제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라, 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 판시하고 있으며(대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정), 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 판시하고 있습니다( 대법원 1989. 1. 17.자 88다카143 결정; 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결 ).
따라서 이의 경우, 살던 주택이 경매에 붙여지더라도 우선적으로 배당을 받을 수 있으며, 만약 주민등록은 이전하였으나, 확정일자를 받지 않았다고 하더라도 주택을 임차할 때, 임대주택에 주민등록 전입 당시 근저당권 등이 설정되어 있지 않았다면 경락인은 임차인의 임대보증금을 승계인수하여야 하기 때문에 경락인은 임차인의 임대보증금을 지급하기 전에는 명도를 청구할 수 없습니다. 따라서 이경우도 임차인의 임대보증금은 보호받을 수 있습니다. 그러나 주민등록전입날짜가 최우선이 아니고, 근저당권 설정날짜보다 뒤라면 임대보증금은 보호 받을 수가 없습니다.
만에 하나 확정일자계약서를 분실한 경우, 즉 확정일자가 찍힌 계약서를 분실할 경우에는 확정일자를 안받은 것과 같습니다. 이 경우, 경매에 집이 넘어가면 전세보증금이 보장되지 않습니다. 등기소나 동사무소에서 임차인이나 임대인의 관계, 전세금 등의 내용을 기록하지 않기 때문에 계약서를 분실하면 이를 재작성해서 확정일자를 받아야 하며, 그때부터 효력이 발생합니다. 그러나, 이경우에도 주민등록전입일이 1순위 근저당권 설정등기일보다 앞서 있다면 경락으로 소멸되지 않는 임대차로 경락인이 인수하는 임대차라 할 것이므로 임차인은 경락인으로부터 임대보증금을 반환받을 때 까지, 그 주택에서 계속 거주할 수 있습니다. 즉 경락인은 경락으로 취득한 주택의 권리를 행사하기 위해서는 임차인에게 임대보증금을 반환하여야 합니다.
변호사 강명훈
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