지난 목요일, 2.4 대책이 발표되었습니다.
청와대와 국토부에서 설 전에 특단의 공급 대책이 나올 것이라고 예고했는데
그 예고가 현실화된 셈입니다.
개인적으로 이번 2.4 대책은 커다란 의미가 있다고 생각합니다.
바로 "정책 기조의 대전환"을 보여주고 있기 때문입니다.
사실 서울 부동산이 역대 최장 기간 상승을 달려온 이면에는
① 저금리 ② 8.2 대책에서 비롯된 매물 잠김 효과(다주택자 양도세 중과 등) 외에도
③ 故 박원순 서울시장의 뉴타운 출구전략 및 재건축/재개발 규제도
한몫 해왔다는게 제 입장입니다.
즉, 2014년부터 시장된 서울 부동산의 최장 기간 상승은
2012년 시행된 뉴타운 출구전략에 따른 394개 정비구역 지정 해제도
큰 영향을 미쳤다는 생각입니다.
그런데 이번 2.4 대책에서
국토교통부는 서울 222개 구역을 "공공참여 우선추진 검토구역"으로 지정하여
정비사업을 추진할 뜻을 밝혔습니다.
사실상 "뉴타운 시즌2"를 연상케 하는 수준입니다.
게다가 그동안 3기 신도시의 임대 비율을 절반 이상으로 끌어올린다는 주장과 달리
새로 공급하는 대규모 물량은 공공분양 비율을 70~80% 수준까지 확대하고
임대 비율은 20~30%로 제한한다는 내용을 밝힘으로써
2.4 대책이 서울의 매매가에 직접적인 타격을 주는데 방점을 둔 계획이라는 점을
각인시키고 있습니다.
이는 앞서 밝힌대로 "정책 기조의 대전환"을 보여주는 의미가 있습니다.
그리고 이것이 현실화된다면 서울은 1991~92년 "1기 신도시"라는 입주 폭탄을 겪은 이후
30여년이 지나 또 다시 입주 폭탄을 겪는 셈이 됩니다.
그러나 언제나 그렇듯 요(要)는 "실현 가능성"에 있습니다.
우선 가장 눈에 띄는 부분은 바로 이 문구입니다.
"'25년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지 확보"
그렇습니다.
전국 83만호, 서울 32만호의 역대급 공급 물량 발표의 이면에는
2025년까지 해당 물량의 "주택 공급부지"를 확보하겠다는 목표가 설정되어 있습니다.
입주도 아니고 청약도 아니고 "2025년까지 땅을 확보하겠다"는 내용입니다.
서울 부동산이 겪었던 두 차례의 중장기 하락장에는
1기 신도시 입주, 2기 신도시(판교/광교) 입주와 같은 굵직굵직한 공급 이벤트들이 있었는데요,
대규모 공급을 위한 부지만 확보한 시점에서 서울이 큰 하락장을 겪은 적은 없었습니다.
즉, "실제로 대규모 입주가 진행"되어야 중장기 하락장을 겪었다는 이야기입니다.
대규모 공급을 위한 부지 확보를 2025년까지 진행한다는 것은
당장 지금으로부터 수년간 서울 부동산에 강한 하방 압력을 주기란
어렵다는 이야기도 됩니다.
따라서 제가 온갖 다양한 매체에서 줄기차게 주장해왔던
"서울 부동산 2023~24년 중장기 고점 가능성"에 대한 뷰를
이번 2.4 대책으로 철회하거나 수정할 생각은 없습니다.
게다가 이번 2.4 대책은 현 정부의 임기가 1년 3개월만 남은 시점에서 발표된 것으로
만일 정권이 교체된다면 이 대책이 그대로 실행에 옮겨지지 않을 것으로 보이며
설령 정권이 교체되지 않고 민주당 정권이 이어진다고 하더라도
새로운 대통령의 생각에 따라 대책이 방향을 선회할 가능성도 배제할 수는 없습니다.
특히 2개월 앞으로 다가온 서울시장 보궐선거에서
만일 야권 주자가 당선되서 2.4 대책에 협조하지 않을 경우도
이 대책의 실효성에 타격이 가해질 수 있습니다.
여러 모로 실행 가능성이 아직은 불투명하고
실제 실행된다고 하더라도 단시일 내에 서울 부동산의 상승세에 제동을 가하기는
역부족이라는 생각입니다.
그런데 문제는 또 다른 곳에 있습니다.
바로 이 부분입니다.
대책 발표일, 즉 2월 4일 이후에 매수한 주택이
추후 공공주도 정비사업 구역으로 지정될 경우 현금 청산된다는 내용입니다.
서울 222곳이 대상지라면 웬만한 지역이 총망라될 것으로 보이는데
어디가 공공주도 정비사업 구역으로 지정될지 모르는 상황이므로
사실상 서울 주택을 매수하지 말라는 뜻과도 연결됩니다.
현금 청산 기준도 시세보다 낮은 감정가이기 때문에
현금 청산은 사실상 손해를 강요한다고 볼 수 있습니다.
그게 싫으면 주택을 사지 말라는 뜻이죠.
사실상 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정한 것과 같은 효과를 가질 수 있습니다.
서울의 상승세를 막기 위해 이러한 방법까지 사용하는 것인가 하는 의심도 갖게 되네요.
그런데 여러 차례 말씀드렸듯이
유동성의 절대 규모인 M2 통화량도,
유동성의 진성 에너지인 M1/M2 비율도 역대 최대치를 달리는 상황에서
결국 한곳이 막히면 돈은 다른 방향을 향하게 마련입니다.
재건축 조합원 지위 양도 금지로 재건축 매물이 없고
분양권 전매 금지로 분양권 매물이 없고
다주택자 양도세 중과로 다주택자 매물이 없는 상황에서
노후 아파트ㆍ주택이 밀집하여 공공주도 정비사업 구역이 될 만한 곳들도
매수하기에 이러한 Risk들이 생긴다면 매수세는 다른 타깃을 향해갈 수 있습니다.
공공주도 정비사업 구역이 될 가능성이 없는 곳이죠.
"신축" 또는 "정비사업 가능성이 없는 구축"이 여기에 해당됩니다.
2.4 대책으로 희비가 엇갈리는 상황이 속출될 수밖에 없겠습니다.
2.4 대책은 실제 정부 의도대로 진행된다면
서울 집값에 막대한 하방 압력을 가할 수 있지만
공공주도 정비사업으로 5년 내에 입주할 물량은 거의 없을 전망인데다
얼마나 많은 재건축ㆍ재개발 조합이 참여할지 현 단계에서 알 수 없을 뿐더러
공공이 주도하다보면 민간의 요구가 수용되기 힘들어
필히 잡음이 커질 수밖에 없는 단점으로 인해
그 실효성에 의문이 가는 것이 사실입니다.
어떤 방향으로 진행될지 지켜보시죠.
이게 정부 의도대로 진행된다면 3기 신도시와 함께 2020년대 중후반 물량 폭탄으로 이어져
서울 부동산이 경착륙하게 될 것이고
그렇게 진행되지 않는다면 2025년 이후 서울 부동산은
다시 공급 절벽에 빠져들 가능성이 높아지겠습니다.
P.S) 제 신간 《 앞으로 5년, 집을 사고 팔 타이밍은 정해져 있다 》가 나와서
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