땅값은 귀신도 모른다
땅의 정확한 가격은 없을 뿐 아니라, 정가가 없는 것이 땅이다.
허지만 땅은 ‘여러 가지 가격’을 가지고 있다.
정부가 조사해 발표하는 공시지가에서부터 감정가, 경매가, 시가, 매도호가, 매수호가, 급매가, 흥정가격, 실거래가격 등에 이르기까지 적어도 10여 가지는 된다.
이처럼 땅값의 종류는 많지만 일반적으로 시장에서 통용되는 정확한 실거래가격을 파악하기는 쉬운 일이 아니다. 아파트는 그래도 어느 정도 통일된 가격을 형성하지만 땅은 그야말로 부르는 게 값이기 때문이다.
땅값이 변화무쌍하고, 사람에 따라 가격이 변동되기 때문에 가격을 알아보는 자체가 무리수이다. 심지어는 가격을 알아보는 도중에도 땅값은 변한다.
과거에 비하여 농촌에도 엄청난 변화가 일어나고 있는 만큼, 농어민도 옛날만큼 순박하지가 않은 것은 사실이다. 농어촌에 살고 있는 지주가 내세우는 땅 가격과 땅을 매수하려고 하는 투자자의 가격은 격차가 심해서 투자자 입장에서 땅을 매수하려는 결정을 하기란 쉽지가 않다.
노련한 땅의 전문가조차도 호가에 땅을 잡았다가 낭패를 보는 경우가 많다.
기본적으로 땅값에는 호가와 실거래가가 있다.
호가는 말 그대로 땅주인이 부르는 가격, 실거래가는 실제로 매매되는 가격을 말한다.
땅값에서 호가가 ‘꿈’이라면 실거래가는 엄연한 ‘현실’이다.
최근에는 인터넷 상에서 토지의 실거래가격을 알려주는 땅야, 디스코, 밸류맵 등의 엡이 있어서 그래도 시세를 파악하는데 도움은 되지만, 토지의 개별성으로 인하여 , 땅값은 정가가 없기 때문에 정확한 가격을 안다는 것은 무리수 이다. 그래서 한마디로 땅값은 귀신도 모른다는 것이다.
땅값을 정확하게 파악하기 위해서는 현장답사가 필수다. 이때 땅의 모양, 고저, 경계, 주변여건 등도 기본적으로 조사해야 할 사항이다.
현지에서 땅값을 파악하는 방법으로는 이장 등 현지인을 통하는 방법과 현지 중개업소를 통해 확인하는 방법이 있다. 하지만 둘 다 절대적이지는 않다. 일단 수도권지역의 이장과 똠방정도라면 이미 웬만한 부동산중개업자 못지 않은 이력이 붙었다고 간주해야 한다. 그동안 개발이 이 지역에 집중됐던 만큼 수많은 경험과 학습을 통해 전문가 뺨치는 지식과 정보를 축적했기 때문이다.
때문에 자신들의 재산가치를 좌우하는 동네 땅값을 낯선 사람에게 정확히 말해줄 리가 없다. 대개 땅을 사러왔다고 하면 시세보다 상당히 높게 부르는 게 일반적이다.
현지 부동산중개업소도 땅값을 정직하게 말해주지 않는 편이다. 이는 중개업소 사장들이 부도덕해서가 아니다. 시세를 정확하게 말해줬다가는 현지 주민이나 동업자, 심지어 고객들로부터 따돌림을 당하거나 미움을 살 수 있기 때문이다.
이처럼 투자를 위해 땅을 매입하려는 사람들이 자주 토로하는 어려움 중의 하나가 자신이 매입하려는 땅값이 적정한 것인지 판단하기 힘들다는 것이다. 도심지에 비해 주변에 유사한 거래사례가 드문데다 접근 통로도 제한돼 정확한 시세를 매기기가 어렵다는 얘기다.
필자도 40여년의 토지 전문가라고 하지만, 땅값을 정확히 말하기는 쉽지가 않다.
그래서 한마디로 땅값은 귀신도 모른다는 것이다.