도로와 땅의 상관관계 - 이런 땅에 토지를 투자하라!
도로와 땅의 상관관계 - 이런 땅에 토지를 투자하라!
부동산 강의와 상담을 하다보면 가장 많은 질문 중의 하나가
토지에 투자하여 대박을 터드리고 싶은데 어떤 땅을 사야 하나요?
대한민국 국민은 누구나 토지를 갖고 싶어하는 욕망과 개발에 힘입어 시간이 경과되면 가격이 상승되었다.
하지만 앞으로는 장기적으로 간다고 모든 땅 값이 올라가지만은 않고 일부지역에서는 떨어지는 곳도 있을 것이다.
그래서 부동산 투자자는 특히 토지에 투자를 하고 싶은 투자자라고 한다면,
남의 말만 믿고 취득하여 개발도 할 수 않고 처분도 되지 않아 속앓이를 하시는 분들도 있습니다.
그렇다면 농지나 산지에 어떻게 투자해야 성공할 수 있을까요.
첫째로 정보에 투자해야 합니다.
투자하는 지역의 인구 증가율이나 주거나 산업용지 등 도시용지로 확대될 수 있는 곳인지 그 지역에 대한 정보에 투자해야 합니다.
어떻게 개발된다는 주변 사람들의 말만 믿고 투자했다가 그 개발 정보가 설로 끝나면 추락의 길로 접어 들 수 있습니다.
지역 정보는 인터넷에 지역 명칭만 입력해도 어느 정도는 확인할 수 있고 해당 시,군,구청 싸이트에 접속하여 공고,고시란이나 2020 또는 2025계획을 클릭하면 그 지역의 밑그림은 확인할 수 있습니다.
두 번째로 손을 댈 수 있는 토지에 투자해야 합니다.
부동산 경기가 호황일 때는 취득한 상태로 매도해도 성공할 수 있으나 현재와 같은 불황기에는 취득한 물건 그대로 처분한다면 가격을 물론 매도도 힘들게 됩니다.
강이나 바다, 계곡 등이 있는 양평, 강화, 홍천, 태안 등의 주 수요층은 전원주택을 짓고 텃밭으로 사용할 수 있는 200평에서 300평 전 후의 땅을 구입하기를 원하나 그런 물건은 가격도 비싸고 찿기도 힘듭니다.
이런 지역에 투자할 때 자금이 부족하여 혼자 할 수 없다면 공동으로 투자하여 지분별로 분할하는 방법도 선택해 볼 수 있습니다.
분할(일명 쪼개기 또는 칼질)할 때 개발행위허가를 받아야 하나 공유지분을 지분별로 분할하는 경우나 매매조건으로 몇 필지로 분할하는 것은 특별한 제한을 받지 않고 분할할 수 있습니다.
전원주택 목적이 아닌 공장이나 창고 용도로 개발되는 화성, 김포, 파주, 진천, 당진 등과 같은 지역이나 택지개발 등 공공사업으로 수용되는 지역에서는 가공해야 합니다.
가공이란 원자재를 가지고 제품을 만드는 것으로 농산품이나 공산품만 가공하는 것이 아니라 부동산도 가공할 수 있습니다.
부동산에서 원자재인 농지나 산지를 가공하여 제품인 대지나 공장용지 등으로 만들어 처분하는 것입니다.
수도권이나 도시 인근 도로변에는 논을 성토하여 밭으로 만들거나 공장 용지 등으로 용도변경 하였고 공공사업 등으로 수용 예정지역에는 건축물은 지어져 있으나 밤에 불이 꺼진 곳을 흔히 볼 수 있습니다.
왜냐하면 매매나 수용에 관계없이 가공하면 할수록 매매 가격이나 보상 가격이 높아지기 때문입니다.
모든 토지가 가공되는 것은 아니므로 농지나 산지를 취득할 때는 가공할 수 있는 토지인지 여부를 직접 판단할 수 있어야 합니다.
판단할 수 없다면 전문가에게 의뢰하거나 해당 시,군,구청 개발 담당부서에 가공 여부를 확인해야 합니다.대로에 붙어 있는 토지를 취득했으나 그 곳에 완충녹지가 지정되거나 국도변 교차로 적용지역인 경우 진입할 수 없어 맹지나 다름없는 토지가 되어 건축이 불가능한 땅이 됩니다.
토지를 구입할 때는 토지이용계획확인서 등 관련자료를 검토하여 가공하는데 제한사항이 없는지 판단하고 현장을 확인하여 머릿속에 원하는 지도를 그려봐야 합니다.
개발 정보만 믿고 투자한 후 그 정보가 잘못되었다고 하더라도 취득한 토지를 그 지역의 용도에 맞게 가공할 수 있다면 잠 못 이루는 일은 없을 것입니다.
세 번째로 토지는 상가나 아파트 등 건축물과는 달리 공법상 제한이 많으므로 법에도 투자해야 합니다.
앞으로 부동산은 실수요자 입장에서 투자해야 하므로 옛날과 같이 맹목적으로 땅에 뭍어 둔다는 개념으로 투자해서는 안됩니다.
부동산은 본인이 필요할 때 처분할 수 있어야 하는데 그런 토지는 실수요자 측면에서 필요성이 없어 처분이 어렵게 됩니다.
그러므로 농지나 산지에 투자할 때는 땅에만 투자하지 말고 정보에도 투자해야 하고 분할이나 가공할 수 있는 토지에 해당되는지 관련법에도 투자해야 합니다.
