수익형부동산은 곧 부동산연금이다- 수익형부동산 잘 고르는 투자방법
임대 수익형 부동산 잘 고르는 투자 방법
수익형 부동산의 인기는 시간이 갈수록 꾸준하다. 기존의 전형적인 부동산 투자패턴이던 주택과 토지시장이 장기적인 불황으로 인해 별다른 수익을 내지 못 하는 상황과 국내경제의 저금리현상이 맞물리면서 매달 임대수익을 받을 수 있는 수익형 부동산으로 투자자들의 패러다임이 변하고 있는 탓이다. 수익형 부동산의 공급과잉 우려에도 저금리 기조로 인해 은행 이자율보다 높은 상가나 오피스텔 등 수익형 상품에 대한 투자 관심도는 꾸준하다.
부동산 투자 패턴이 안정적인 임대수익을 바라는 실속 부동산으로 바뀌면서 부자들의 투자대상으로 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 유망 투자처로 대형 주택보다 소형 아파트와 상가, 오피스텔을 선호하면서 거액 투자자들의 자산 구성이 원룸주택, 오피스텔·상가·빌딩 등 투자의 안정적인 면을 중요시하고 있음을 보여주고 있다. 일반 투자자들도 더 이상 시세차익에 의한 이득보다 안정적이며 정기적 임대수익을 기대할 수 있는 '수익형 부동산'에 대한 선호도가 높아졌다.
상가 거래 늘되, 수익률은 하락
중소형 상가와 오피스텔 등 손 바뀜이 잦은 수익형 부동산의 매매가는 오르고 거래는 증가하는 대신 대형 임대형 부동산의 수익률은 주춤한 상태다. 특히 수도권과 지방광역시 일대의 대형 상가와 업무빌딩의 경우 빈사무실이 늘면서 수익률이 감소하는 추세이다. 이런 현상은 공급과잉과 경기 침체에 따른 수요 감소가 맞물려 수익률이 떨어지고 있는 탓이다. 공실은 늘지만 부동산의 임대료가 상승하면서 지속적으로 공실률을 늘리고 있다.
향후 임대 부동산의 공급이 점점 늘어날 전망이어서 임대수익률은 점차 떨어질 전망이다. 특히 누적된 미분양 물량과 시행사 보유 부동산들이 늘어나 매매나 분양가를 크게 낮추는 ‘땡처리’ 물량이 크게 늘어날 전망이다. 또 유동성 위기에 몰린 회사·건설사 보유의 상가나 오피스텔, 도시형생활주택의 경우 자구책을 마련하기 위해 미분양 물량을 조기에 매각해 유동성을 확보하는 자산 할인 매각에 나설 가능성이 높다.
상가는 고정적인 선호 계층이 있는데다 상권 성숙에 따라 안정적이고 높은 수익을 거둔다. 따라서 신규 투자자들의 수요가 늘어나 투자 대세로 이어질 가능성이 높다. 공급 물량 급증으로 분양률이 저조하거나 공실률이 높은 광역시·지방 중소도시 보다는 풍부한 개발호재를 갖추고 폭넓은 수요층을 확보해 일정 부분 임대수익률을 기대할 수 있는 수도권 및 개발지 인근의 공공분양 또는 유명 건설사 분양을 노리는 신규 투자자들이 늘어날 전망이다.
오피스텔 공급량 늘어 수익 저조 오피스텔은 수익형 부동산의 대세로 자리 잡으며 투자자들로부터 인기를 한 몸에 받은 상품이다. 그러나 올해 오피스텔의 수익성 보장에 물음표가 찍힐 가능성이 높다. 부동산 114에 따르면 오피스텔 임대수익률은 전국 6%, 서울 5.4%, 경기 5.9%로 2002년 집계 시작 이후 최저 수준을 기록했다. 매매가 역시 해마다 하향세를 기록하는 등 임대수익률과 매매가격이 동반 하락하고 있어 수요 쏠림 현상은 줄어들 전망이다.
입주물량 급증에 따라 오피스텔의 전반적인 수익 전망은 앞으로도 그다지 밝지 않다. 2015년 4분기 오피스텔 분양물량은 전국 5534실로 지난 2분기 1만1327실에 비해 51% 가량 줄었지만 기존 미분양 물량이 오래 적체돼 있어 소진에 어려움을 겪고 있다. 2016년 분양 물량만 1만3148실이다. 공급이 넘쳐 임대료 하락과 공실 증가로 수익성이 떨어져 투자자 찾기가 쉽지 않을 전망이다. 입주 폭탄에 따른 공실증가로 수익성 악화가 심화되고 있다.
1~2인 가구의 주거안정과 도심 소형주택 공급을 위해 2009년부터 인·허가된 도시형생활주택은 소액 투자용 임대주택 사업자에게 인기가 높다. 도심 입지에 교통이 편리하고 분양가가 저렴한 주택의 경우 오피스텔의 대안 상품으로 인기가 높아질 전망이다. 도시주택의 월 평균 임대료로 월세는 보증금 2700만원에 월 40만원으로 정도이며 무보증 월세의 경우 세입자 절반이 67만2000원 정도를 지출해 월세 수준이 매우 높은 상품에 속한다.
임대수요 풍부하고 공급 적정한 곳 선별 부동산 침체 속에서도 승승장구해 오던 수익형 부동산이 브레이크 없는 공급에 발목이 잡혀 올 해 완만한 수익률 하락세를 맞을 것으로 보인다. 특히 기존 수익형 상품의 대표격인 상가·오피스텔과 도시주택의 자리를 불황기 틈새상품이 이어갈 가능성이 높다. 사무용 빌딩의 한 층을 다양한 규모로 나눠 분양하는 섹션·미니 오피스, 지식산업센터, 주차장상가, 상가주택, 게스트하우스 등 틈새 상품이 인기를 끌 전망이다.
소형 상가와 오피스텔, 원룸주택 등 수익형 부동산의 기상도는 대체로 ‘맑음’이다. 부동산 침체에도 불구하고 임대수익을 노리는 투자 수요가 늘어 인기가 지속될 전망이다. 저금리 시대에 은행 예금금리의 2~3배가 넘는 고정 수익을 기대할 수 있고, 불황의 긴 터널을 지나고 나면 인플레이션이 올 수 있다는 이유에서다. 경기 침체가 예상될 때 고정적이고 안정적 수입을 확보하는 수익형 부동산으로 갈아타는 전략이 좋은 투자방법이다.
고수익 임대상품에 투자하려면 수익형 부동산에 쏠리는 유행에 편승하지 말고 임차수요가 보장되는 상품이나 역세권 등 입지가 우수한 지역을 선별한 후 투자에 나서야 한다. 유명 건설사의 분양 상품은 저렴한 가격에 풍부한 개발호재를 갖추고 넓은 수요층을 확보해 높은 수익률을 기대할 수 있다. 검증되지 않은 새로운 틈새 임대용 상품에 투자할 때는 단기간의 유행 종목은 아닌지 꼼꼼히 들여다본 후 투자를 결정해야 한다.
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