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상가권리금에 대하여 임차인 못지않게 임대인에게도 억울한 면이 있다. 상가건물 임대차보호법이 올해 5월13일 일부 개정 되었음에도 여전히 분쟁이 많다.
개정된 법의 내용을 살펴보면 상당히 임차인 보호를 강화 하였다. 환산보증금이 서울시의 경우 4억원이 넘으면 대항력에 대해서는 이 법의 적용을 못 받아 임대인이 임대료를 9% 이상 올려도 이에 응하지 못하면 계약을 갱신 할 수 없어 쫓겨나는 등의 문제를 전면 개정하였다.
만약 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있도록 하고 있다. 이 경우는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하여야 하며, 이때 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 상한으로 하고 있으나 통상적으로는 감정인에 의한 권리금 감정평가금액으로 한다.
다음에 소개할 내용은 이법 시행 후 임대인과 임차인 간에 상가권리금(손해배상액)에 대하여 다툼이 있는 것을 서울특별시 소상공인지원과에서 처음으로 ‘상가임대차 분쟁조정’을 통하여 상가권리금(손해배상액)을 조정한 사례이다.
개요는 먼저 ´15. 7월경 임차인이 ‘권리금 계약’을 통하여 신규임차인에게 점포를 양도하려고 하였으나, 임대인의 계약거절로 권리금 회수기회를 상실하게 됨에 따라 권리금 회수방안을 찾기 위해 소송을 고민하다 서울시에 분쟁조정을 신청하였다.
내용을 좀 더 살펴보면 첫째, <회수기간의 문제>이다. 계약서상의 계약기간은 2013. 9. 5.~ 2015. 9. 4. 이다. 이법 시행당시 존속하고 있는 임대차기간이 끝나기 전 3개월에 신규 임차인과 권리금 계약을 하여 이 조건에 해당한다. 둘째, 임대인의 <계약갱신 거절>의 정당한 사유가 있느냐의 문제이다.
또한 임대인의 주장은 임차인이 주선한 신규임차인을 보지도 못하였고, 정황상 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 있는 지를 의심하고 있다. 따라서 ‘권리금 계약서’가 허위 계약서(이에 대해서 개정법에서는 권리금 계약서 작성시 임차인의 의무 사항으로 신규임차인을 임대인에게 주선하여야 하며, 임대인과 신규임차인 간에 임대차계약이 체결될 수 있도록 협력하여야 한다.)라고 믿고 있어 6,000만원의 권리금 계약을 부정하고 있다.
이에 임대인은 임차인에게 시달려 상가를 임대하지 않고 4개월 정도 비워 둘 계획이었다고 주장하면서 손해배상으로 1,500만원 정도만 지급하겠다고 한다. 임차인이 최초 입주시 지급한 권리금은 계약서상 4,500만원 이었다. 지급한 권리금도 못 받고 쫓겨나게 되는 임차인의 억울함과 임대인의 하소연 즉, 권리금(손해배상액)이 6,000만원 이면 그 동안 22개월 임대료(보증금 3,000만원에 월 180만원)로 받은 총액이 3,960만원인데… 점포 가진 죄라고 한탄한다.임대인은 계약갱신요구 에 따른 정당한 거절사유가 있다고 주장(임차인의 전대사실과 권리금 계약서가 허위)하고, 계약 종료 후 4개월 정도 비워둘 것이라고 주장하고 있는 사실에 ‘갈등조정’ 위원인 필자와 함께한 위원들의 판단과 임대인․임차인이 합의조정 된 결과는 ?
- 이 법에서 규정하고 있는 ‘권리금 회수기회의 보호대상’이 되는 것으로 판단하였고,
상가권리금에 대하여 임대인이나 임차인 모두 정당한 사유에 의한 거절사유를 구체적으로 밝혀내기가 어렵고, 또한 임차인의 경우 재건축이나 재개발의 경우나 쇼핑센터 등 대규모점포의 일부에는 적용되지 않고 있어 적용 예외가 오히려 경제적 약자인 경우가 많다는 점 등에서 여전히 갈등소지가 있다고 본다. |