지난 2015년 칼럼에서 미국의 ‘거품(Bubble) 전문가’ 미국 예일대 로버트 실러교수의 전망을 들어 주식시장과 부동산시장 간의 상관성을 기초로 자산시장(투자 및 수익용부동산)과 상품시장(실수요자 중심 주거용부동산)으로 나눠 부동산시장을 분석하면 서울 강남지역이나 부산 해운대와 같은 전국적인 투자자본이 몰리는 자산시장에서는 주식시장과 동조관계를 가지고 있어 최근 우리나라 뿐 만 아니라 글로벌 증시에서도 미국 금리인상과 중국 경기둔화가 가져올 여파에 대해 주의를 기울이고 있어 부동산시장에서도 세심한 거시분석이 필요하다고 본다.
부동산중 거래비중이 큰 주택은 다른 투자자산과 달리 기본적으로 사용(거주)・수익(임대)・처분(자본이득)을 동시에 누릴 수 있는 고가의 재화이다. 즉, 주택이란 소비재(상품시장)와 투자재(자산시장)의 성격을 동시에 가지므로 금리, 물가 등의 거시경제지표와 매우 밀접한 관계가 있다.
주택매매가격 및 전세가격의 상승과 하락요인은 가장 기본적으로 수요와 공급의 논리이지만 그러한 수요와 공급을 결정짓는 중요한 요인이 바로 금리의 변동과 내수경기, 국제경기 등의 거시경제지표에 의해 종합적으로 영향을 받기 때문이다. 이에 대한 연구결과가 있다. 2008년 미국발 ‘글로벌금융위기 전.후 거시경제변수와 부동산시장간의 관계’ 연구에서 성결대 전해정 박사는 주택매매가격에 대하여 CD금리는 부(-, 탈동조화), 주가지수는 정(+,동조화), 산업생산지수는 정(+,동조화), 건축착공실적은(-, 탈동조화)의 관계를 나타나고 있음을 증명하였다. 최근 주택시장에서는 과잉공급 논란으로 2017년 이후에 전국적으로 5만가구가 초과공급 되어 부동산가격의 급락에 대한 경고가 이어지고 있음은 단순히 수요.공급의 문제만을 들어서 염려하는 것이 아닌 것이다. 구매력의 문제가 더 크게 작용하고 있다. 부동산의 가격(치)를 결정하는 주요한 요인 중의 하나가 유효수요(구매력 +효용 또는 욕망)의 크기와 변화이다.
한국은행이 지난해 12월 22일 내놓은 금융안정보고서에서 "인구 고령화와 함께 베이비부머 세대 등이 은퇴 이후 정기적인 소득이 적어져 소유하고 있는 부동산을 매각하려는 다운사이징현상(지역, 가격, 면적, 주택유형의 축소)으로 금융부채 디레버리징(부채축소)에 적극 나설 경우 부동산시장의 수급 불균형이 발생해 부동산 가격의 하락 압력이 커질 수 있다고 전망했다. 우리나라에서 55∼74세 가구의 실물자산 비중은 약 80%이고 금융부채가 있는 가구의 경우 금융자산 대비 금융부채 비율이 85∼115%나 된다.
이에 따라 금융부채를 갚으려고 부동산 등 실물자산을 처분하는 가구가 발생할 공산이 크고, 반면 우리나라 전체인구의 40%를 차지하고 있는 부동산의 핵심 수요층인 '자산축적연령인구'(35∼59세)가 2018년 이후 감소세로 전환될 것으로 추정되고 있어 이들의 일자리 감소와 조기퇴직이 급격한 구매력 감소로 이어져, 결국 뒷수요(유효수요)가 작을 것이 염려되는 상황에서 부동산 자산시장에서는 상품시장과 달리 심리적 요인이 더 크게 작용하는 시장의 특성상 전매차익을 위한 투자수요 감소는 분명 할 듯하다. 즉, 현금선호사상이 강조되어 매매투자보다는 전세선호가 강할 것이라는 것이다. 통계를 살펴보자, 2014년 전국의 아파트 전세가격 상승이 년간 5.19% 상승에 이어 2015년 11월말 기준으로 6.56% 상승하였다. 자산시장의 범위가 더 큰 서울의 경우에는 이보다 더 높은 2014년 5.28%에서 2015년에는 9.95%(11월말 기준)로 크게 상승하였다. 반면에 서울 아파트 매매가 상승률은 2014년 1.99%에서 2015년 4.67%(11월말 기준)로 상승한 것과 비교해보면 위의 분석이 증명된다 하겠다.
따라서 거시경제지표 중 미국금리의 인상과 저성장과 저소비의 뉴노멀(New-normal)의 새로운 트렌드 하에서는 ‘매매투자’보다는 투자된 자산의 ‘효율적 관리’가 더 중요하다고 하겠다. 월세의 가속화 현상, 갭(Gap)투자, 공유투자, 간접투자 등이 이러한 현상을 반영한 결과라고 본다.
이에 자본이득을 위한 투자용 부동산인 토지, 공장, 아파트보다는 수익용 부동산중 역세권과 대학가, 직장(일터)등 임대입지와 관리가 비교적 좋은(효용이나 욕망가치가 높은)상가, 분양형 호텔, 오피스텔, 오피스빌딩 등의 강세가 앞으로 더 유망하리라 본다. 정부도 이에 맞추어 주택임대사업자에게 다양한 세금 등의 혜택과 더불어 주택임대관리업을 새로이 도입하여 단순한 시설관리에서 임차인 모집은 물론 일정한 수익까지도 보장하는 자산관리까지 업무범위도 확장하여 자산에 대한 관리의 중요성을 관련법의 제정(민간임대주택에 관한 특별법, 2015년 12월29일 시행)을 통하여 강조하고 있다.
이에 부동산이 가지는 본래의 특성상 지역시장을 형성하는바 투자에 따른 시장(자산, 상품)과 지역, 유형(아파트, 연립, 단독 등)을 분산하여 투자하되 고수익보다는 안정성과 환금성을 중시하는 투자 포트폴리오를 짜는 것이 보다 유리하다.
이 경우 지역에 밀착하여 지역의 부동산 시황정보를 가장 세밀하게 느끼는 개업공인중개사의 자문과 지역의 큰 시장흐름을 잘 분석 해내는 지역 내 부동산학과 교수님들의 칼럼이나 강의는 매우 유익하다고 본다.
부동산의 경우 불안시대의 희망은 전문가의 자문과 발품이다.
병신년 새해, 발품을 통한 성공과 건강 함께 누리시길 기원하며 새해인사 올립니다.
전국대학교부동산교육협의회 회장