지역주택조합 조합원지위를 중개할 경우 부동산 중개인의 책임범위
일반적으로 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 그런데 부동산중개업법에서 정한 중개대상물건 이외에 물건이나 그와 관련된 권리인 지역주택조합 조합원가입계약이나 조합원자격 양도양수등에 관하여서도 동일한 의무가 있는지 의문이 생긴다.
왜냐하면 부동산 중개인등은 일반적으로 부동산중개업법에서 정한 중개대상물에 대해서는 많은 경험과 주의사항등을 잘알고 있으나 지역주택조합 조합원자격등에 대해서는 그 외의 다른 상당한 지식이 있어야만 잘 이해를 할 수 있기 때문이다.
이와 관련하여 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다74342 판결에서는 “ 부동산중개업자에게 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있으며 이는 부동산중개업자나 중개보조원이 구 부동산중개업법에서 정한 중개대상물의 범위 외의 물건이나 권리 또는 지위를 중개하는 경우에도 마찬가지이다.”고 판시를 하면서도 “ 갑 등이 부동산중개업자 또는 중개보조원인 을 등의 중개로 아파트 건설을 추진하던 병 지역주택조합과 조합원 가입 계약을 체결하였는데, 조합 설립인가 지연 중 사업부지가 재정비촉진구역으로 지정되어 지역주택조합 방식으로는 아파트 건축이 불가능하게 되자, 을 등을 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 조합 가입을 중개한 시점에 조합 설립인가 또는 아파트 건설사업이 무산될 위험이 존재하였는지와 위험의 존재를 확인할 수 있었는지를 심리하여 을 등이 선량한 관리자의 주의로써 위와 같은 위험을 확인·조사하여 고지할 의무를 부담하는지와 그러한 의무를 위반하였는지를 판단하였어야 한다.”고 하여 부동산중개인의 주의의무가 있는지 그리고 그 의무를 위반한 것인지에 대한 신중한 심리가 필요하다고 판시하고 있다.
위 대법원 판결의 사안을 중심으로 보면 “이 사건에서 원고들은 피고들이 이 사건 조합의 설립 가능성을 확인하여 충분한 가능성이 인정되는 경우에 한해 조합 가입을 권유하였어야 한다고 주장하고 있으므로, 원심으로서는 피고들이 원고들에게 이 사건 조합 가입을 중개한 각 시점을 기준으로 건물노후도 기준 미달 또는 이 사건 사업부지 일대에 대한 뉴타운사업 추진으로 인하여 이 사건 조합의 설립인가 또는 아파트 건설사업이 무산될 위험이 존재하였는지 여부와 피고들이 그러한 위험의 존재 여부를 확인할 수 있었는지를 심리하여 피고들이 원고들로부터 조합 가입계약 중개를 위임받은 부동산중개사 또는 그 중개보조원으로서 선량한 관리자의 주의로써 이 사건 조합의 설립인가나 아파트 건설사업 추진이 무산될 위험을 확인·조사하여 원고들에게 고지할 의무를 부담하는지 여부와 그러한 의무를 위반하였는지 여부를 판단하였어야 한다. 그럼에도 원심은 이를 심리하지 아니한 채 피고들이 원고들에게 이 사건 조합의 설립 여부, 이 사건 사업부지에 주택재개발사업을 위한 정비구역이 지정되었는지 여부와 그에 따른 영향 등에 관한 사항을 정확하게 설명할 업무상의 일반적인 주의의무나 신의칙상 의무를 위반하였다고 판단하였으니, 원심판결에는 수임인의 선관의무에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다. 이를 지적하는 피고들의 주장은 옳다.”고 판시하였다.
그러므로 결국 위 대법원 판례를 비추어 보면 부동산 중개인들은 지역주택조합 조합원 가입계약을 권유함에 있어 지역주택사업의 진행 내용이나 지역주택조합 사업의 성공가능성 여부들에 대해서 그 내용을 정확히 이해하고 이를 의뢰인에게 고지해줄 의무가 있는 것임을 유의해야 한다.
