토지매매계약서의 작성과 해제 위약금
○ 지역주택조합 사업의 진행을 위해서 조합명의의 토지소유권의 완전한 취득은 반드시 필요함. 하지만 주택법에 기한 매수청구권 (95% 토지소유권 확보조건)외에 토지소유권을 강제로 확보할 수 있는 방안은 존재하지 아니함
○ 현 제도상에서는 조합원모집신고 시 토지소유자등으로부터 사용동의서징구(어느정도인지에 대해서 정해진 바가 없음), 조합설립인가시 80%, 사업승인시 95%, 준공시 100%의 소유권을 확보하여야만 사업진행이 가능함
○ 이를 위해서 사업시행자측에서는 최초 토지소유자들로부터 하지만 조합설립인가 시점에는 조합원의 50%의 모집과 토지소유권자의 80%의 동의가 필요하고 사업승인시점에는 토지소유권의 95%가 확보되어야 하므로 위 일정에 맞추어 토지매입에 대한 절차가 진행되어야 함
○ 이러한 일정에 맞추어서 토지소유자들과의 매매계약서가 작성이 되어야 하며 그에 따라서 토지사용동의와 소유권확보를 위한 계약의 이행이 필요함
○ 최초 사업진행사 측에서는 토지매매약정시 계약금등을 지급하였다가 사업이 진행이 되지 아니한 경우 계약금에 대한 몰취의 리스크가 상존하고 (해약금과 위약금의 구분) 그 금원이 조합원의 조합 가입금에서 충당이 될 경우 조합원들의 납부금에서 결손이 발생하게 됨
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