I. 업무대행사와 지역주택조합
1. 개요
○ 최초 지역주택조합은 대부분 공동주택을 건설하려는 사업자가 사업부지를 물색하는 과정에서 태동하게 된다. 일반적으로 그 사업자가 일반사업으로 하지 아니하고 지역주택조합원을 모집하면서 자신을 업무대행사로 하고 추진위원회를 결성하여 사업을 추진하는 것이 일반적이고 토지작업자나 다른 연고자들이 업무대행사를 선정하여 주진하기도 한다.
○ 그러므로 최초 조합의 태동을 시킨 것이 업무대행사이므로 조합의 임원이나 직원들은 업무대행사의 지시나 조던 권유에 따라서 사업을 진행하게 되므로 자칫 조합의 임원등이 업무대행사에 예속되어 사업을 진행하는 경우가 많다.
○ 그러다 보니 사업의 진행과정에서 조합원들의 이익보다는 업무대행사의 이익을 위한 결정을 하게되는 경우가 발생하고 추후 일반조합원들의 그 사실을 알고 새로운 집행부를 구성한 경우에는 종전 업무대행사와의 결별을 선언하는 경우가 많게 되고 그과정에서 법적인 분쟁이 발생하게 된다. 특히 조합원들 사이에 업무대행사와 종전 조합집행부를 지지하는 세력과 이를 배척하려는 세력이 충돌할 경우에는 더욱 혼란스런 상황이 발생할 수가 있다.
○ 이러한 측면에서 업무대행사에 대한 법적인 지위와 자격 역할등에 대해서 검토를 해볼 필요가 있다.
2. 업무대행사의 자격 및 업무의 범위
제11조의2(주택조합업무의 대행 등) ① 주택조합등은 조합원 가입 알선 등 주택조합의 업무를 제5조제2항에 따른 공동사업주체인 등록사업자 또는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게만 대행하도록 하여야 한다. <2017. 2. 8.>
1. 등록사업자
2. 「공인중개사법」 제9조에 따른 중개업자
3. 「도시 및 주거환경정비법」 제102조에 따른 정비사업전문관리업자
4. 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조에 따른 등록사업자
5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자
6. 그 밖에 다른 법률에 따라 등록한 자로서 대통령령으로 정하는 자
② 제1항에 따른 업무대행자의 업무범위는 다음 각 호와 같다.
1. 조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등 조합설립을 위한 업무의 대행
2. 사업성 검토 및 사업계획서 작성업무의 대행
3. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
4. 제15조에 따른 사업계획승인 신청 등 사업계획승인을 위한 업무의 대행
5. 그 밖에 총회의 운영업무 지원 등 국토교통부령으로 정하는 사항
[본조신설 2016. 12. 2.]
(시행규칙)
제7조의2(업무대행자의 업무범위) 법 제11조의2제2항제5호에서 "국토교통부령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 업무를 말한다.
1. 총회 일시ㆍ장소 및 안건의 통지 등 총회 운영업무 지원
2. 조합 임원 선거 관리업무 지원
[본조신설 2017. 6. 2.]
부칙 제3조(주택조합업무의 대행에 관한 적용례) 제11조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 주택조합 업무대행 계약을 체결하는 경우부터 적용한다.
3. 업무대행사의 선정과 업무대행계약의 체결
업무대행사의 선정과 변경과 업무대행계약의 체결은 총회의결사항임
주택법 시행규칙 제 7조 ⑤ 영 제20조제3항에서 "국토교통부령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. <개정 2017. 6. 2., 2019. 5. 31.>
1. 조합규약(영 제20조제2항 각 호의 사항만 해당한다)의 변경
2. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법
3. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결
3의2. 법 제11조의2제1항에 따른 업무대행자(이하 "업무대행자"라 한다)의 선정ㆍ변경 및 업무대행계약의 체결
4. 시공자의 선정ㆍ변경 및 공사계약의 체결
5. 조합임원의 선임 및 해임
6. 사업비의 조합원별 분담 명세 확정 및 변경
7. 조합해산의 결의 및 해산시의 회계 보고
II. 업무대행사의 권리와 의무
1. 업무대행용역비의 구조
○ 업무대행용역비에 대해서는 조합원들이 업무추진비를 납부하여 지급하도록 하고 있는 것이 일반적이다.
○ 그리고 그 지급시기는 조합원모집시, 계약시, 창립총회시, 인가신청시, 인가시, 사업승인시, 분양시, 착공시, 준공시, 해산시등의 시기에 따라서 조정할수 있다.
○ 업무대행계약이외에 조합원모집용역계약, 분양대행계약, 광고계약등은 별도로 진행한다.
2, 업무대행계약의 성격
○ 위임계약으로서 선량한 관리자로서의 의무과 요구가 되며 횡령죄 배임죄의 주체가 됨
○ 위임계약은 상호간의 신뢰가 전제가 되므로 신뢰가 없어지면 특별한 사유가 없더라도 계약해지가 가능함
