부동산 이중양도와 배임죄
건물소유자가 자신이 소유하는 건물을 매도하는 계약(1차매매계약)을 한다음 매수인과의 이행과정에서 이견이 발생하거나, 매매조건이 더 좋은 매수인이 나타날 경우에는 이중매매(2차매매계약)에 대한 유혹에 빠질수 있다.
물론 계약금만 수령한 상태라면 계약금의 배액을 반환하고 계약을 해제할수 있는 해제권이 일반적으로 인정이 되므로 금전적인 손해만 감수하면 해결이 될 수가 있다. 하지만 중도금을 지급받고 난다음 이중양도하여 두 번째 매수인에게 이전등기를 해준경우에는 단순한 민사적인 배상의 문제가 아니라 형사적인 배임죄의 성부가 문제가 된다. 이러한 경우 건물 매도인으로서는 중도금을 지급받았다고 하더라도 계약금의 배액만 배상을 하면 문제가 없지 않는가 라는 주장을 할 수가 있다.
하지만 우리나라 대법원에서는 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결에서 “부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당한다고 보아야 한다. 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이다. 이는 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한다.”고 판시를 하였다.
위 사건에서는 매도인이 건물을 매도하면서 임차인의 명도를 매도인의 책임하에 매각을 하였는데 임차인과의 분쟁으로 인해서 명도가 지연되는 상황이 발생을 하였고 이로 인해서 매도인과 매수인사이에 이견을 보이던중 매도인이 임차인과 관련하여 더 좋은 조건을 제시한 다른 제 3자에게 1차 매매계약의 중도금을 받은 상태에서 해제하지 아니한 상태에서 위 부동산을 매도하는 계약을 체결하고 이전등기를 경료해줘 버리자 1차 매수인이 배임죄로 고소한 사건이었다.
위 사건의 원심에서는 부동산을 매각하여 중도금을 지급하였더라도 매수인과의 이견등으로 인해서 분쟁이 발생하는 상황이 되었다면 반드시 배임죄의 타인의 사무를 처리하는 자에 있지 아니하다는 이유로 무죄를 선고하였으나 대법원에서는 1차 매매계약이 해제가 된 상황이 아닌한 단순히 서로간의 이견으로 인해서 분쟁이 발생하고 있는 상황이라고 하더라도 이를 제 3자에게 매도를 하고 이에 대한 이전등기를 경료해 버린 경우에는 배임죄가 성립한다고 판시를 한 것이다.
결국 대법원에서는 동산의 이중양도의 경우와 분양약정후 이중매도한 경우와는 달리 부동산의 이중양도에 대해서는 배임죄의 유죄를 인정하고 있는 것이다.
