주택조합 사업에서 “예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될 계약”에 대해서 총회의결사항으로 규정하고 있는데 만약 이러한 조항에 반하여 예산으로 정한 사항외에 조합원에게 부담이 될 계약을 조합원총회 없이 체결한 경우에는 그 효력을 어떻게 된 것인가에 대한 논란이 많습니다.
이러한 경우 크게 두가지로 나누어서 생각을 해야 합니다.
먼저 도시 및 주거환경정비법을 위반한 경우입니다. 구 도시 및 주거환경정비법(2015. 1. 6. 법률 제12960호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제24조 제3항 제5호에서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’을 총회의 의결사항으로 규정한 취지는 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 조합원들의 의사가 반영될 수 있도록 절차적으로 보장하려는 것입니다. 그러므로 예산으로 정한 사항외에 조합원이 부담이 될 계약을 총회 의결사항이 없이 체결한 경우에는 원칙적으로 그 계약의 사법적인 효력까지도 인정하지 아니하고 무효라고 보아야 합니다.
그러나 위 규정을 적용함에 있어서 사업의 성격상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적 내용을 총회에서 사전에 의결하기는 어려우므로, 위 구 도시정비법 규정 취지에 비추어 사전에 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인하여 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 그에 관하여 총회의 의결을 거쳤다면 사전 의결을 거친 것으로 볼 수 있습니다. (대법원 2018. 6. 15. 선고 2018도1202 판결)
또한 지역주택조합 사업을 추진함에 있어서도 주택법령에서 예산으로 정하지 아니한 사항에 대해서 조합원총회의 의결사항으로 규정을 하고 있습니다. 하지만 도시정비법과 달리 주택법령에는 이에 관한 처벌규정이 존재하지 아니하므로 지역주택조합의 경우에는 이러한 조합원총회의 의결은 거치지 아니하였다고 하여 원칙적으로 사법적인 효력을 부인하지 아니하는 것은 현재까지의 법원의 판결의 태도입니다.