재건축 재개발에 대해서는 임대차계약 임차인은 임대기간 관계없이 명도해야
상가나 주택임대차의 임차인은 임대인과 사이의 임대차계약 기간동안 또는 주택임대차보호법과 상가임대차보호법에서 인정하는 기간동안 임차인으로서 그 임차목적물을 사용할 권한으 가진다.
하지만 그 예외로서 그 임차대상 목적물이 재건축 재개발등으로 인해서 철거를 해야할 상황이 되면 더 이상 임대차계약이나 상가임대차보호법과 주택임대차보호법에서 보장하는 기간과 상관없이 임대목적물에서 퇴거를 해야한다.
그대신 임대인으로 부터의 보증금 반환채권을 안전하게 보호를 받기 위해서 임차인은 사업시행자를 상대로 위 보증금의 반환청구권을 인정을 하고 있다.
즉, 우리나라 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고 한다) 제44조는 제1항에서 “정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 또한 대법원에서는 “이처럼 구 도시정비법 제44조 제1항, 제2항이 정비사업 구역 내의 임차권자 등에게 계약 해지권은 물론, 나아가 사업시행자를 상대로 한 보증금반환청구권까지 인정하는 취지는, 정비사업의 시행으로 인하여 그 의사에 반하여 임대차목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하는 한편, 계약상 임대차기간 등 권리존속기간의 예외로서 이러한 권리를 조기에 소멸시켜 원활한 정비사업의 추진을 도모하고자 함에 있다. 한편 임대차계약은 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 것을 계약의 기본내용으로 하므로(민법 제618조), 구 도시정비법 제44조 제1항, 제2항에서 말하는 ‘정비사업의 시행으로 인하여 임차권의 설정목적을 달성할 수 없다’는 것은 정비사업의 시행으로 인하여 임차인이 임대차목적물을 사용·수익할 수 없게 되거나 임대차목적물을 사용·수익하는 상황 내지 이를 이용하는 형태에 중대한 변화가 생기는 등 임차권자가 이를 이유로 계약 해지권을 행사하는 것이 정당하다고 인정되는 경우를 의미한다.”라고 판시하고 있다. (대법원 2020. 8. 20. 선고 2017다260636 판결)
즉, 임차인들은 주택이나 상가의 임대차계약을 할 경우에는 그 임차대상물이 재건축 재개발의 대상이 되는 지에 대한 확인이 반드시 선행되어야 한다.