브라운스톤 지음
chapter 1 무리 짓는 본능의 오류
부자가 부자인 이유는 외로운 늑대처럼 홀로 다니기 때
문이고, 빈자가 가난한 이유는 무리 지어 다니는 양떼이
기 때문이다. 투자에서 성공하려면 논리를 떠나서 항상
소수 편에 서는 게 유리하다. 그러나 무리 짓는 본능은
소수 편에 서는 걸 방해한다.
p.58~p.60
주식투자의 경우, 신문에 평범한 사람이 주식으로 돈을
벌었다는 기사가 나거나 우리사주로 부자 된 직원이
나오고 펀드매니저가 인기를 끌 때는 조심해야 한다.
또 신문 하단에 자칭 도사들이 돈 버는 비법을 가르쳐
준다고 광고가 나오면 이미 '천장'이라는 신호다. 기술적
인 지표로는 거래량이 크게 느는데, 이것은 자금력이
풍부한 소신파 주주에게서 돈이 적고 부화뇌동하는 주주
들에게로 주식이 넘어감을 말한다. 이런 것은 모두 경계
신호다. 이럴 때는 투자를 중지하고 무조건 하차하는게
좋다.
대중은 시세가 바닥일 때 공포감에 질려서 주식을 매도
하고 상투일 때 탐욕에 사로잡혀서 주식을 매수한다.
주식투자에 성공하는 가장 간단한 방법은 시장에 피가
낭자할 때 주식을 매수하는 것이다.
chapter 2 영토 본능의 오류
대개 이사 횟수와 재산은 비례한다. 여러 곳에 직접 살아
봐야 지역별 장단점을 정확하게 파악할 수 있고 부동산
을 보는 안목이 생기고 안목이 돈으로 변한다. 그래서
젊을 때는 들개처럼 돌아다니며 영토 본능을 극복해야
한다.
p.69~p.72
신혼 보금자리를 어디에 꾸밀까 고민하는 신혼부부에게
내가 당부하는 세 가지 충고가 있다.
첫째는 처음 살게 되는 지역을 잘 골라야 한다는 것이
다. 영토본능이 강한 사람은 신혼 때 살게 된 곳을 떠나
지 못하고 평생 그곳에 살게 되는 경우가 많다. 해외
이민자들도 마찬가지다. 우연히 처음 정착한 곳에서 평
생을 사는 경우가 많다. 아파트 평수보다 중요한 것은
지역이다. 아파트 평수를 줄여서라도 유망한 지역에 사
는 게 유리하다. 일반적으론 지방보다는 수도권, 수도권
보다는 신도시와 서울이 좋다.
신도시, 서울 > 수도권 > 지방 순
둘째는 집값이 상대적으로 더 많이 오를 가능성이 있는
아파트를 장만하라는 것이다. 내 집 마련을 처음 하는 사
람은 가진 돈이 적어서 처음부터 좋은 지역의 집을 사기
어렵다. 그래서 추천하는 방법이 수도권 지역에서 집을
장만하되 집값이 상대적으로 더 많이 오를 수 있는 집을
사는 것이다.
그러면 어떤 아파트가 많이 오를까? 개발 재료가 있는
아파트를 사야 한다. 개발 재료가 있어야지 다른 아파트
보다 더 많이 오른다. 개발 재료란 무엇인가. 교통, 재건
축, 쇼핑몰 입주, 대기업 이전, 공공기관 입주 등이 있다.
그 중에서도 가장 집값이 많이 오르는 개발 재료는 재건
축과 전철역 개통이다. 특히 재건축 아파트는 일반 아파
트 상승률의 열 배 정도 올랐다. 이런 개발 재료를 가지
고 있는 아파트를 고르기 위해서는 주말마다 아파트단지
를 이 잡듯이 뒤지고 다녀야 한다. 누구도 가만히 있는
당신을 대신해서 재산을 불려주지 않는다.
그리고 마지막 충고는 돈을 다 모아서 집을 사려 하지
말라는 것이다. 우리나라는 실업률을 낮추기 위해서
성장정책(인플레이션 정책)을 펼 수밖에 없기에, 집값은
예금보다 빨리 오른다. 성장정책이란 물가 안정보다 경
제정책인데 경기 부양을 위해 돈을 많이 찍어내는 정책
이다. 그러니 부동산시장이 과열되지만 대출받아서 집을
사는 게 좋다. 이자로 나가는 돈이 월수입의 30퍼센트
범위 이내면 적정하다.
외국인이 우리나라 주식의 약 40퍼센트를 보유하고
있다. 최대 보유자들이다. 미국 내 주가가 올라야 글로벌
펀드에 자금이 유입되어서 이 돈으로 외국인들이 한국
주식을 사게 된다. 미국 뮤추얼펀드 자금 유출입 동향을
국내 주식 투자자들도 필수적으로 알아야 한다.
부동산도 해외의 영향을 받아 국제 부동산과 같이 움직
인다. 1980년대 말의 상승과 1990년대의 하락 그리고
2001년 이후의 상승세와 2006년 이후의 하락 흐름은
모두 선진국 부동산 가격 변동 흐름과 일치한다. 이제
국내 부동산 가격을 보려면 해외 부동산 가격 변동도
주시해야 한다.
이제 한국 경제에서 한국은 없다. 경제가 이미 글로벌화
되었기 때문이다. 한국 경제는 대외 의존도가 80퍼센트
육박하고, 해외 에너지 의존도가 95퍼센트에 이르며,
석유 수입 6위 국가다. 한국 경제의 이러한 대외 의존적
특성 때문에, 영토 본능에 사로잡혀서 국내 여건만 따지
고 해외 동향을 살피지 않는다면 재테크에 성공하기
어렵다.
chapter 3 쾌락 본능의 오류
우리의 행동을 결정짓는 것은 논리와 이성이 아니다.
그것은 고통은 피하고 즐거움을 따르는 쾌락 본능이다.
쾌락 본능이 인간 행동을 지배한다. 그래서 부자가 되려
면 쾌락 본능을 약화시키고 극복하는 방법을 배워야
한다.
p.77~p.78
빚 있는 사람이 언제나 가난에 허덕이고 부자가 더욱 부
자 되는 이유는 바로 복리효과에 있다. 복리효과는 빚 있
는 사람을 계속 가난하게 만든다. 빚은 자신의 인생을
저당 잡히고 남을 부자로 만들어 준다. 부자가 되고 싶은
가? 그렇다면 먼저 빚부터 갚아라! 그것이 부자 되는 첫
걸음이다.
p.80~p.83
대부분의 사람들이 부자가 되고 싶어 하지만 고생하는
건 싫어한다. 그리고 고생을 싫어하기 때문에 자신이 부
자가 되지 못한다는 사실을 깨닫지 못한다. 부자가 되는
걸 방해하는 건 바로 자기 자신이다. 남들처럼 먹고 싶은
것 다 먹고, 입고 싶은 것 다 입고, 놀것 다 놀고서는 부자
되기 어렵다는 걸 명심해야 한다. 젊어서 고생은 사서도
한다는 말은 으레 하는 소리가 아니다. 부자들은 기꺼이
고통스런 현실과 장밋빛 미래를 선택한다.
일반적으로 부자 동네일수록 경제서적과 재테크 책이 많
이 팔린다. 재테크 방법은 학교에서 안 가르쳐준다. 그러
나 재테크 방법도 수학이나 읽기처럼 배워야 한다. 남이
안 가르쳐주기에 스스로 배워야 한다. 가장 좋은 방법은
독서다. 부자들의 첫 번째 취미가 독서인 게 우연이 아니
다. 정보지식 사회에서 정보 수집을 게을리 하는 사람은
낙오될 수 밖에 없다.
주식을 초단타 매매하는 사람 중에서 도박중독 증세를
보이는 사람이 의외로 많다. 매매하지 않으면 조바심이
난다면 중독된 것이다. 나는 초단타매매로 신세 망친
사람들을 부지기수로 보았다. 초단타매매로 성공하기
어려운 건 능력이 모자라서가 아니라 사고 팔 때마다
투자자의 피를 빨아가는 흡혈귀 같은 증권거래 시스템
때문이다. 초단타매매자들은 증권사 직원과 회사를 먹여
살리는 봉이다. 증권사들이 왜 틈만 나면 실전투자수익
률대회를 개최해서 초단타매매를 부추기는지 알아야
한다.
chapter 4 근시안적 본능의 오류
모두 사기에는 단기간에 돈을 벌게 해주겠다는 공통점이
있다. 여기에다 "투자하면 대박이 된다"는 말만 덧붙이면
이상하게도 사람들이 속고 만다. 이런 사기가 가능한 것
은 모두 짧은 시간에 일확천금 하고자 하는 인간의 근시
안적 본능 때문이다.
p.89
빚내서 투자하겠다고 하는 사람들이 있다면 다시 한 번
생각하기 바란다. 특히 주식투자는 빚내서 하면 망하는
지름길이다. 고수들이 빚내서 주식투자 하지 말라고 하
는 데는 분명한 이유가 있다. 빛을 낸 돈은 겁먹은 돈이
다. 겁먹은 돈으론 절대 이길 수 없다. 빚내서 투자하는
건 핸들에 칼을 꽂고 시속 150킬로로 달리는 것과 같다.
사고가 나면 가슴에 구멍이 난다. 아직도 사고가 안 난
건 단지 운이 좋아서일 뿐이다. 언젠가 한 번은 당하게
되어 있다.
고수와 하수의 차이점은 간단한 원칙을 실천하느냐 안
하느냐에 달려 있다. 고수들은 절대 빚내서 주식투자
하지 않는다.
p.95
장기간에 걸쳐서 주가가 많이 오른 주식은 몇 가지 공통
점이 있다. 롯데칠성, 삼성화재, 농심, 아모레퍼시픽, 남
양유업, 같은 종목은 장기간에 걸쳐서 엄청난 상승을 보
여주었다. 이들 종목의 공통점은 무엇인가? 두 가지 공
통점이 있다.
첫째는 유상증자가 없다. 벌어들인 이익으로 자금을 충
당할 수 있어 유상증자를 하지 않는다. 덕분에 주당 순이
익이 계속 늘어난다.
둘째는 시장점유율이 1위로 독점적 지위를 가진다. 독
점력은 이익창출능력과 연결된다.
주식을 고를 때는 장기적인 안목으로 기업의 경영을
파악하고 꾸준한 상승세를 보이고 있는 곳을 골라야 실
패 가능성이 낮아진다.
p.97~p.98
모든 사기에는 단기간에 돈을 벌게 해주겠다는 공통점
이 있다. 사기꾼들은 인간의 약점인 근시안적 본능을 이
용한다. '공기로 저절로 가는 자동차', '물을 연로로 해서
불을 피우는 난로', '연료 없이 저절로 움직이는 엔진'을
믿을 만큼 어리석은 사람은 없다. 그런데 여기에다 "투자
하면 대박이 된다"는 말만 덧붙이면 이상하게도 사람들
이 속고 만다. 이들 사례는 전부 실제로 사기꾼들이 해먹
은 수법이다. 이런 사기가 가능한 것은 모두 짧은 시간에
일확천금 하고자 하는 인간의 근시안적 본능 때문이다.
chapter 5 손실공포 본능의 오류
배는 항구에 있을 때 가장 안전하다. 그러나 거친 바다를
향해 나아간 배만이 보물섬을 찾는다. 모든 위대한 모험
가와 탐험가는 손실공포 본능을 극복한 사람들이다.
투사는 언제나 위험한 것이다. 그러나 가장 위험은 아무
투자도 하지 않는 것이다.
p.104~p.105
당신이 주식투자에서 손해 보는 이유는 따로 있다.
"주식투자에서 성공하려면 주가가 폭락할 때 투자해야
한다." 누구나 다 알고 있는 사실이다. 그러나 누구나 실
천하는 것은 아니다. 손실공포 본능에 맞서서 행동하는
게 그리 쉬우면 누가 성공하지 못하겠는가? 입으로는
줄줄 외우고 있지만 정작 하려면 몸이 안 따른다. 오히려
폭락 장세에 주식 팔아치우느라 바쁘다. 한번 공포감에
사로잡혀 있다는 것조차도 깨닫지 못한다.
사랑의 열병에 빠져본 경험이 있는 사람은 내 말이 100
퍼센트 동의할 것이다. 시간이 지나고 공포감이 사라진
뒤에야 우리는 "내가 그때 왜 그랬지?"하고 후회한다.
그러곤 다음번에는 절대 그렇게 하지 않을 것이라고 맹
세한다. 그러나 공포감이 몰려오면 우리는 또 똑같은 실
수를 저지른다. 이것이 인간이다. 감정은 이성보다 강하
다. 당신이 재테크에서 판판이 깨지는 이유는 손실공포
본능 때문이다.
p.109
부자들의 직업을 조사해보니 대개 자기 사업을 하는 것
으로 밝혀졌다. 그러나 자기 사업을 하는 사람은 언제나
소수다. 왜 그럴까? 손실공포 본능 때문이다. 사업체를
꾸려나가려면 아주 큰 용기가 필요하닺 사업에는 금전적
인 손실 위험이 따르고 이를 전부 혼자 감당해야 하기 때
문이다. 그래서 대다수 사람은 위험한 사업을 하기보다
는 매달 꼬박꼬박 월급을 챙기는 샐러리맨을 선호한다.
그런데 사업가들은 샐러리맨이 더 위험하다고 한다.
샐러리맨은 한 가지 수입(월급)에만 의존하고, 한 가지밖
에 배울 수 없고, 기껏 해야 자기를 고용한 고용주를 위해
서 일할 뿐이라는 것이다. 만약에 불경기를 만나서 구조
조정이라도 당하게 된다면 직장을 그만 두어야 하고 또
나이가 많아지면 그만두어야 하기에 더 위험하다고 지적
한다. 평생직장의 개념이 사라진 지금 이 원리를 부정할
수 있는 사람은 거의 없을 것이다.
chapter 6 과시 본능의 오류
남들처럼 입을 것 다 입고, 놀 것 다 놀고, 먹을 것 다 먹고
서 어떻게 남과 달리 부자가 될 수 있겠는가? 지금 과시
하고 우쭐대는 것보다 훗날 돈 걱정 없이 편안하게 사는
게 더 중요하지 않겠는가. 하등의 쓸모없는 과시욕을 버
리는 것만으로도 부자가 되는 길에 훨씬 빨리 접어들게
된다.
p.121
없이 사는 사람들이 오히려 더 많이 치장하고 과시하는
경우가 있다. "딱지를 붙이러 간 집에 들어가 보면 없는
것 없이 다 해놓고 사는 경우가 의외로 많아요." 경매 전
에 압류 딱지 붙이러 다니는 집달관들이 하는 이 말은
새겨들을 만하다.
나의 어린 시절 이웃집 이검소 씨는 이북 출신의 자수성
가한 사람이다. 이씨는 알부자였다. 공장도 가지고 있고
현금이 몇 십억 되었다. 그런데도 이씨 집안에는 자개농
같은 화려한 가구가 전혀 없었다. 이씨가 즐겨 입은 옷은
공장 작업복이고 신발은 평범한 단화였다. 그러나 먹는
것은 잘 해먹었다. 한마디로 실속 있게 살았다.
자슨성가한 부자들은 필요한(Need) 것에누 돈을 쓰지
만 단지 원하는(Want) 것에는 돈을 쓰지 않는다. 음식과
생활필수품은 필요한 것이고 일 년에 한두 번 쓸까말까
한 온갖 장식품은 원하는 것이다.
chapter 7 도사 환상의 오류
도사들은 개미투자자의 어머니가 아니다. 주식시장은
호시탐탐 돈을 빼앗아가려고 궁리하는 사람들로 이루어
져 있다. 어딘가에서 어머니 같슨 도사를 만날 수 있을
것이란 환상은 어린애 같은 순진한 생각이다. 그런데도
어리석은 사람들은 주식 도사들이 던진 미끼에 걸려든다
p.140~p.142
나를 알고 적을 알면 백전불패다. 주식시장에서 당신의
적은 누구인가? 적을 모르면 당신의 주식투자는 이미 진
게임과 같다. 주식시장의 5적을 살펴보자.
첫째, 자칭 도사들이다. 유료회원으로 가입하면 부자로
만들어 주겠다고 약속하는 자칭 도사들. 자신들이 황금
천국의 문을 여는 열쇠를 가지고 있다고 주장하지만 정
작 자신은 부자가 아닌 경우가 많다. 이들 자칭 도사 중
에는 회원들에게 매수를 추천해놓고 자신은 뒤로 파는
파렴치한 범법 행위를 저지른 사람도 있다. 언제나 탐욕
스럽고 어리석은 사람이 도사들이 내건 미끼를 물게 된
다.
둘째, 대주주다. M&A로 큰돈을 벌어서 상장기업까지
인수한 친구가 나에게 이렇게 충고했다. "주식투자는
'깜깜이' 속에 들어가는 거야. 앞으로 어떻게 될지 몰라.
그러나 M&A는 그렇지 않아! 대주주의 진짜 의도와 기
업의 실상을 정확히 알 수 있어." 친구는 대주주가 일반
투자자의 친구가 아니라고 말했다. 친구의 말이 맞았다.
대주주는 당신을 대상으로 자기 사업에 돈만 투자하게
해놓고서 회사 돈을 빼돌리고 있을지도 모른다. 아니면
내부 정보를 이용해서 일반투자자인 당신에게 손해를
입히고 이익을 챙기는지도 모른다. 또 분식회계로 당신
을 속이고 입히고 이익을 챙기는지도 모른다. 주식투자
할 때는 대주주가 어떤 사람인지 알아봐야 한다. 장부가
대주주인 공기업은 비효율성은 있어도 분식회계는 거의
없다.
셋째, 애널리스트다. 당신이 애널리스트의 분석보고서
를 보고 주식투자를 한다면 손해 보기 쉽다. 왜냐하면 애
널리스트가 누구에게 월급을 받는지를 보라! 애널리스트
의 분석보고서도 알고 보면 증권사의 상품을 팔기 위한
판촉 도구에 불과하다. 보고서가 가장 먼저 누구 손에
들어가겠는가? 일반투자자인 당신이 읽을 때쯤이면 정
보로서의 가치는 전무하며 오히려 역이용당할 수 있다.
애널리스트의 보고서는 자신이 속한 증권회사의 상품
주식을 일반투자자에게 떠넘기기 위해서 이용되는 경우
가 종종 있다.
넷째, 신문과 방송매체 보도다. 신문 기사와 방송 보도에
서 얻은 정보를 바탕으로 투자한다면 돈을 벌기가 어렵
다. 신문사와 방송국에 광고비를 대는 곳은 바로 기업이
다. 그래서 기업(대주주)에 유리한 정보는 보도되고 불
리한 정보는 감추어지는 경우가 많다. 때문에 신문 기사
와 방송 보도는 낙관적인 평향을 보이게 된다. 또 대주주
들이 일반투자자들을 속이기 위해서 언론 플레이를 하
는 경우가 많다. 대주주와 경영진의 인터뷰가 바로 그런
경우다.
다섯째, 작전세력이다. 작전세력은 거짓 루머를 퍼트리
고 시세를 조작한다. 루머에 혹하지 말아야 한다. 바다에
침몰한 보물선을 찾았다느니 A&D(인수 후 개발)니 신약
개발이니 하는 재료들은 모두 작전세력이 만든 루머였
다. 모호한 루머가 떠도는 주식을 경계하라!
작전세력은 주로 시가총액이 작은 주식을 대상으로
작전을 편다.
chapter 8 마녀 환상의 오류
마녀 환상은 가난한 사람이 걸리기 쉬운 질병이다. 마녀
환상에 빠지면 부자가 될 동력과 추진력을 잃어버린다.
그래서 가난한 사람이 마녀 환상에 빠지면 부자가 되려
고 노력하지 않게 된다. 지금의 가난이 내 잘못이 아니고
남 탓 이라면 내가 노력해야 할 일은 아무것도 없게 되는
것이다.
p.151~p.153
주도적인 사람이 성공하고 부자가 된다. 인생을 주도하
고 관리하는 사람은 남을 탓하지 않는다. 그러니 부자가
되려면 자극과 반응 사이에 공간을 확보하라!
인체는 스스로를 지키기 위해서 방어 시스템을 가동한
다. 나쁜균이 침입하면 면역방어 시스템이 작동해 나쁜
균을 잡아먹어서 건강을 지켜나간다.
프로이드에 따르면 인간의 마음에도 방어 시스템이 있
다. 바로 '정신방어기전'이라는 것을 작동시킨다.
정신방어기전 중에서 가장 성숙도가 낮은 것이 불행의
원인을 남탓으로 돌리는 마녀 환상(투사)이라고 한다.
반면에 인격적으로 성숙한 사람은 다른 사람을 탓하는
대신에 자신의 모자란 점을 되돌아본다.
p.156
주식투자를 할 때도 대주주가 매집하는 주식이 오를 가
능성이 높다. 반대로 대주주가 내다 파는 주식은 조심해
야 한다. 또 가장 부자인 외국인이 매입하는 주식이 상승
탄력성이 높기에 외국인의 동향을 늘 주시해야 한다.
chapter 9 인식체계의 오류
인간의 인식능력은 매우 제한적이고 불완전하다. 타고난
이 불완전한 인식체계 때문에 우리는 종종 행운만 바라
보게 되고, 최악의 사태를 대비하지 못하며, 과도한 확신
으로 올인 투자를 하며, 미래를 알 수 있다고 착각하여
투자에서 허방다리를 짚게 된다.
p.168
재테크에 있어서 고수와 하수의 차이는 무엇인가? 하
수는 행운편향 인식 때문에 행운만 기대하지만 고수는
언제나 최악의 상황에도 대비한다.
세상에 확실히 안전한 투자는 하나도 없다. 지진과 태풍
이 언제 일어날지 예측할 수 없듯이 투자 대상에도 무슨
일이 생길지 모른다. 예측은 신의 영역이고 대응은 인간
의 영역이다. 주식이든 부동산이든 분산투자하라! 그래
야 슬퍼할 일이 적게 생긴다.
p.175
부자가 되고 싶다면 부자에 대한 부정적인 말을 하지 마
라. 부자를 미워하고 증오하는 말을 하면 할수록 당신은
점점 부자에서 멀어져 감을 명심해야 한다. 부자 되는
주문을 외워라! "나는 부자가 될 것이다.
p.179
가난을 극복하는 10계명
1. 남들이 영화나 TV 보며 즐거워할 때 지루한 재테크
책을 읽고 저축계획표를 작성하라.
2. 남들이 명품 옷과 중대형차로 뽐낼 때 시장패션으로
센스를 높이고 소형차나 대중교통을 이용하라.
3. 남들이 친구들에게 호기롭게 한턱내며 기분 낼 때
눈 딱 감고 자린고비라는 비난을 감내하라.
4. 남들이 휴일에 야외로 놀러 다닐 때 흙먼지 날리는
공사현장이나 부동산업소를 답사하라.
5. 남들이 돈 많이 드는 골프, 스키로 시간을 보낼 때 돈
안들고 전신운동도 되는 등산,조깅을 즐겨라.
6. 남들이 맛집 찾아다니며 돈을 낭비할 때 외식은 아예
생각하지도 말고 집에서 음식을 해먹어라.
7. 남들이 최신형 휴대폰을 자랑할 때 구식 휴대폰을 자
랑스럽게 들고 다녀라.
8. 남들이 세계 곳곳을 돌아다닐 때 돈 안 드는 국내여행
으로 휴식이 있을 여행을 즐겨라.
9. 남들이 대충대충 통 크게 살 때 10원 하나까지 꼼꼼
하게 가계부를 기록하라.
10. 남들이 전세 살면서도 좋은 옷에 좋은 음식, 좋은 차
탈 때 내 집을 사고 융자를 갚아나가라.
다음에 글 마무리 하겠습니다.
나는 날마다 모든면에서 점 점 더 좋아지고 있다.
나는 동네부자가 될 것이다.
나는 할 수 있다. 나는 할 수 있다. 나는 할 수 있다.