안녕하세요~ 부친아입니다.
오늘은 부동산 등기부등본에 대해 설명드릴게요.^^
부동산 계약시 등기부등본을 우선적으로 살펴보게 되는데 보는 방법을 정확히 알지 못하는 분들이 많아요. 각 표시에 대한 권리해석을 어떻게 해야하고 부동산 계약시 주의할 점을 알려드릴게요..
(부동산 등기부란?)
부동산 등기부는 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적 장부입니다.
대상부동산의 비번 지목 구조 면적 등의 현황과 소유권,저당권,전세권,가압류등의 권리설정 여부를 알수있어요.
부동산 등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으며,
표제부, 갑구,을구로 구성되어있습니다.
-[표제부] 1동의 건물의 표시
등기한 순서와 접수날짜가 나오고 건물의 위치. 명칭. 번호등이 표시됩니다.
건물의 구조,층수,용도,면적 등도 나와요.
- [표제부] 대지권의 목적인 토지의 표시
집합건물이 속한 토지 즉 대지권의 목적인 토시에 대한 표시입니다.
소재지 지번, 토지의 지목 (예: 대지,도로,공장용지...등등), 면적등이 나와요.
토지거래 할때는 특히 유심히 봐야 할 항목입니다.
-[표제부] 전유부분의 건물의 표시
집합건물에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시입니다.
건물번호 란에 층과 호수 등이 나오고 건물내역에 면적 등이 나와요.
여기 나오는 면적이 이른바 전용면적이에요.
집합건물의 경우 건물번호도 정확하게 확인해야 할 부분입니다.
-[표제부] 대지권의 표시
집합 건물이 속한 대지 중 해당 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시입니다.
대지권 종류란에는 대지권의 대상이 되는 권리를 표시해요.
소유권대지권이 일반적이죠.
대지권 비율은 1동 건물에 속한 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분 비율을 표시합니다.
예를 들어 건물이 차지한 땅이 100평인데 지분이 1/5이라면 이 집 몫의 땅은 20평이라는 뜻이에요.
-[갑구] 소유권에 관한 사항
순위번호,등기목적,접수일 등기를 한 이유,권리자 등이 나와요.
등기한 순서대로 나오므로 마지막 부분에서 현재의 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있어요.
토지나 건물을 공유할 수도 있는데, 단독 소유면'소유자' 공동 소유면'공유자'라고 나오고 지분을 표시합니다.
소유자(또는 공유자)가 누구이냐는 가장 기본적인 확인사항입니다.
갑구에 가등기,가처분,예고등기,가압류,압류,경매 등 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 각별히 주의해야 합니다.
이때는 순위 번호에 나오는 등기 순서가 권리의 우선순위가 됩니다.
부동산업을 하는 사람 입장에서 이런 경우라면 가급적 중개하지 않습니다.
또한 소유권변동이 최근에 자주 발생한 경우나,상속받은 경우로서 진정한 소유권자인지 의심스런
경우 등은 등기부상의 소유자라고 하더라도 나중에 진정한 소유자 여부로 다툼이 심할 수도 있으니 각별히 주의해야할 부분입니다.
-[을구] 소유권 이외의 권리에 관한 사항
저당권,전세권,지역권,지상권등의 권리가 표시됩니다.
읽는 방법은 갑구와 비슷하니 참고하시고요~^^
을구와 관련하여 실무적으로 가장 흔한 케이스가 전세계약을 체결할 때 근저당,즉 대출이 있는 경우입니다.
위 사진 예시의 경우처럼 을구란에 근저당권자로 농협에서 14640만원을 설정했다면 .
실제 채권액은 대략 12200만원 정도라고 보시면 됩니다.
채권최고액에는 통상 실제 채권액의 120~130%를 설정하기 때문입니다,
이와 같이 근저당이 설정되어 있다면 제3자 혹은 근저당권자의 부동산경매시 낙찰예상금액을 따져서 전세계약을 체결하여도 안전한지 확인해 볼 필요가 있어요.
이를 위해선 인터넷이나 부동산 관련 언론매체를 통해 건물의 감정가나 낙찰가율을 직접 찾아보시기를 권해드려요.
채권최고액과 전세금을 합한 금액이 경매시 낙찰예상금액보다 적어야 안전하다는 뜻입니다.
경우에 따라서 전세금으로 대출원금을 일부 상환하여 채권최고액을 감액하도록 하는 조건으로 전세계약을 체결하기도 합니다.
- 부동산 매매계약 및 임대차 계약 체결시 유의할 점
부동산 거래는 고액의 자금이 오가고 권리관계가 복잡하게 얽혀 있기 때문에 안전한 거래를 위해 철저한 권리분석이 선행되야합니다.
그때 가장 기본적인 사항이 등기부 등본을 열람, 발급하는 것입니다
부동산 등기부등본은 대법원인터넷 등기소를 통해서누구나 쉽게 열람 발급할 수 있어요.
토지나 아파트.연립같은 집합건물의 부동산 등기부등본은 부동산의 소재지번, 집합건물의 동 호수를 입력하시면 바로 발급이 가능하고 권리분석 또한 하나의 등기부 등본으로 할 수있지만,
단독주택일 경우에는 건물등기부등본 외에 토지등기부등본도 같이 발급을 받아야합니다.
왜냐하면 토지위에 어떤 권리관계가 설정되어 있는지가 명확하지 않아 나중에 예기치 못한 피해를 당할 수 있기 때문입니다.
부동산 매매계약을 한다면 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 확인하고 중도금 납부할 때와 잔금납부일 당일에도 다시 한번 발급받아 확인해야 합니다.
중간에 무슨 일이 생길지 모르니까요.
번거롭더라고 지난 것은 폐기하고 그때그때 새로 발급받아 확인해야합니다.
부동산 임대차계약을 체결할 시에는 우선 부동산 등본을 확인하고 소유자 외의 다른 권리자가 있으면 일단 의심을 해보셔야 합니다.
그러나 임대차계약에 있어서는 임차인이 주택의 점유와 전입신고, 확정일자를 받아 놓으셨다면 대항력이 생겨 제 3자에게도 권리를 주장할 수 있습니다.
다음 시간엔 임차인의 대항력에 대해서 자세히 알아보겠습니다.~~