월세 계약의 경우 보통 계약기간이 종료되면 따로 고지하지 않아도 계약이 만료된다고 알고계시는 경우가 많아요.자동만료가 되어 만기일에 짐을 빼도 무조건 임대인이 월세보증금을 빼줄거라 생각하시는 분들이 적지않은데요.
임대인에게 미리 고지하지 않는다면 월세 묵시적 갱신으로 인해 기간이 자동 연장 됩니다.
이번 시간엔 월세 묵시적 갱신에 대해 알아볼게요..
(월세 묵시적 갱신)
- 월세 묵시적 갱신
묵시적 갱신은 흔히들 생각하시는 암묵적인 사항이 아니라 주임법 제 6조에 계약의 갱신에 나와있는 사항입니다. 그렇다보니 일반법인 민법보다 특별법인 주택임대차보호법이 우선 적용됩니다.
출처 : 국가법령정보센터
임대인은 임대차 기간이 만료되기 6개월전부터 최소 1개월전까지 임차인에게 갱신거절의 통지나 계약조건을 변경하지 않은 경우에 임대차계약 만료일이 지나면 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 봅니다. 임차인인 경우는 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 이와 같이 봅니다.
즉 임대차 계약 만료일에 계약을 종료하고 싶다면 임대인은 만기일 6개월에서 1개월전,
임차인은 1개월전에 계약종료통보를 반드시 해야합니다.
계약해지 통보는 서로간에 문자나 톡으로 내용을 증거로 남기시는게 좋아요.
임대차가 묵시적 갱신이 되면 그 기간은 2년이 됩니다.
만약 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연제하거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적갱신이 되지 않고 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
출처: 국가법령정보센터
임차인은 묵시적갱신이 된 경우라도 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.
그 해지효력은 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
임대인은 묵시적갱신인 된 경우에 존속기간 2년을 지켜주어야 하지만, 상대적 약자인 임차인은 언제든지 해지통지를 할수 있는것입니다.
그리고 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 계약이 해지됩니다.
예를 들어 묵시적갱신이 된 경우에 갑작스럽게 이사를 나가게 되면 사정이 급한 임차인이 3개월치 월세를 내고 나가는 경우도 발생합니다.
이럴땐 아무래도 임대인과 잘 협의하는게 중요하겠죠...
묵시적 갱신 이후 중도퇴거시 부동산 중개수수료 부담은 누가 해야되는지에 대해선 당사자 사이에 늘 논란이 되기 마련인데요..
이에 대해선 명확한 대법원판례는 아직까지 없어요.
다만,국토부의 유권해석에 따르면,주택임대차 계약 만료 후 자동 연장되어 2년이 경과하지 않고
이사를 할 경우에 중개수수료 부담은 중개의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙입니다.
또한 국토부는 이러한 경우 중개수수료 지불주체는 거래당사자로서 전 임차인이 될 수 없으나, 전 임차인이 임대인을 대신하여 중개수수료를 지불하는 것은 임대인과 전 임차인간 임대차효력에 따른 사적 관계로 보아야 한다는 입장입니다.
즉, 전 임차인과 임대인 사이에 임대차계약이나 특약 혹은 별도의 약정을 통해 묵시적 계약 갱신 이후 임대차계약 기간 중 임차인이 계약을 중도 해지할 경우,
새로운 임차인을 들이기 위해 중개에 들어간 중개수수료는 전 임차인이 지급하기로 한 경우에, 전 임차인이 그 약정에 따른 의무로서 중개수수료를 지급하기로 하는것은 무방하다는 것입니다.
그래서 요즘 부동산중개업소에서 계약서 작성시 특약사항에 묵시적갱신이후 중도퇴거시 중개수수료를 전 임차인이 부담한다는 특약을 넣어 분쟁을 최소화하고 있어요.
이상으로 묵시적 갱신에 대해 알아봤어요..
다음시간엔 부동산 가계약금 반환여부에 대해 알아보겠습니다~~