분양권과 입주권의 차이

[부친아]

부동산 시장을 접하다 보면 비슷한 개념의 용어로 인해 헷갈리는 경우가 많으실거에요.

그 중에 하나가 분양권과 입주권입니다.

새 아파트를 살 수 있는 권리라는 측면에선 비슷하지만 어떤 차이가 있는지 이번 시간에 알아볼게요.

(분양권과 입주권)

- 입주권

장점 : 저렴한 가격과 선택권

단점 : 목돈필요, 예상치 못한 추가분담금 발생

입주권이란 재개발이나 재건축 사업으로 인해 집을 잃게된 조합원이 새집에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 재건축 또는 재개발되는 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 조합원 입주권이 되고  입주권은 새 집이 완공되면 주택으로 바뀌게 됩니다.

인가 이후에는 실제 건물이 아직 철거되지않은 채로 남아있다 하더라도 주택이 멸실된 것으로 여겨지기 때문에 조합원들에게 새로 지어질 공동주택에 입주할 수 있는 지위로 입주권을 부여하는것입니다. 따라서 입주권 매매는 조합원과의 거래를 의미합니다

시중에 거래되는 입주권의 가격에는 기존에 있던 건물의 평가 금액, 납부 청산금,웃돈(승계조합원의 경우) 프리미엄이 모두 포함됩니다.

실질적으로는 주택매입을 위한 모든 비용을 지불해야 하는 셈입니다.

따라서 초기 비용부담이 상당합니다.

입주권의 가장 큰 장점은 분양권에 비해  저렴한 가격(총거래가격)으로 집을 매입할 수 있으며 건설사가 제공하는 다양한 혜택(이주비 지급,발코니무료확장,시스템에어컨무상제공)도 받아 볼 수 있다는 점입니다.

특히 서울이나 부산 대구등 주요 지역 재건축단지의 경우 일반 분양으로는 당첨되기가 어려워지면서 입주권을 찾는 수요가 늘어나고 있습니다.

또한 조합원을 대상으로 동.호수 배정을 먼저 한 후 남은 물량을 일반분양으로 진행하기 때문에 좋은 동호수를 선택할 수 있다는 점도 장점입니다.

그러나 입주권은 계약금과 중도금,잔금을 나눠내는 일반분양과는 달리 목돈이 한꺼번에 든다는 단점이 있습니다. 또한 애초에 조합원이었던게 아니라 입주권 매매를 통해 조합원 자격을 넘겨받는 경우 웃돈까지 지불해야 하기 때문에 비용부담이 클 수 있다는 점도 고려해야할 부분입니다.

이외에도 공사지연, 일반분양 미분양등으로 예상치 못한 추가분담금이 발생할 수 있어 비용부담이 커질수도 있다는 점도  참고하셔야 하겠습니다.

세법을 따졌을때 입주권은 주택 수에 포합니다,

따라서 주택을 소유하고 있는 사람이 입주권을 가지고있으면, 1가구2주택으로 여겨져 양도세가 중과될 수 있습니다.

청양조정대상지역 내에서 기존에 갖고있던 주택을 먼저 매도할 경우에는 양도세 중과 대상에 포함되지만, 입주권을 먼저 매도하면 일반세율로 과세를 매기는데요..

그 이유는 입주권은 미래에 주택을 취득할 수 있는 권리이지 실제 주택은 아니기때문입니다.

- 분양권

일반이나 건설회사와 분양 계약을 맺으면 받게되는 권리입니다,

재개발이나 재건축 사업으로 공동주택이 지어지면 조합원들에게 우선적으로 주어지는 권리가 먼저 언급한 입주권인데요.

만약 재개발 구역의 조합원이 100명이 있다고 가정을 해보죠.

그런데 해당사업의 건폐율과 용적률에 따라 200가구의 규모로 인가를 받는 경우에는 조합원 물량을 제외하고 나머지 100가구에 대해서 건설사가 일반인을 대상으로 공급할 수가 있어요.

그렇게 공급되는 나머지 100개의 권리를 두고 분양권이라 일컫습니다.

일반분양권은 조합원분양가보다 10~20퍼센드가량 더 값이 비싸지만 초기투자금이 낮은 편이고 취득세 역시 적다는 점이 장점이라고 할 수 있습니다.

분양가의 10 퍼센트에 달하는 계약금과 프리미엄만 있으면 거래가 바로 가능하고 즉시 권리를 얻을 수 있습니다.

분양권은 주택이 완공되어 잔금을 지불하고 등기를 하면 그제서야 주택으로 계산합니다.

따라서 무주택자의 경우, 등기를 안하면 그대로 무주택자고, 1주택 보유자는 그대로 1주택자가 됩니다.

입주권과 분양권 모두 거래가액 및 세금에서 상당한 차이를 보이므로 각종 권리를 매입하기 전에는 미리 세무사나 공인중개사의 조언을 구하는것도 좋은 방법이겠습니다.

 분양권 vs 입주권

두가지 모두 주택 자체를 구매한 것이 아니라, 장래에 주택이 지어진 후 그 소유권을 취득할 수 있는 권리를 사는 것이라는 면에서는 동일합니다.

하지만 입주권이든 분양권이든 만약 공사되고 있는 주택이 순탄하게 준공에 이르지 못하면 나중에 계약이 백지화되어서 큰 낭패를 볼 수 있기 때무에 공사과정에 별다를 문제는 없는지 꼼꼼히 살펴보아야 할것입니다.

다음 시간엔

[영블리]

분양권과 입주권의 차이점에 대해 알려주셔서 감사합니다^^

[난다난]

분양권은 채권이므로 등기기 필요없고 입주권은 물권이므로 등기가 필요하다는 것을 알게 되어 감사합니다
취득세등 세금관련 자료도 너무 감사합니다~~

[♡피치♡]

표로 정리까지 해주시니 완벽하네요~ 감사합니다!

[나는선한부자]

입주권과 분양권에 대해 잘 배웠습니다. 공통점도 있지만 근본적으로 다른것이네요. 감사합니다.^^

[사신제왕]

좋은정보