부동산 시장에서도 재개발 재건축에 관심 많으시죠
재개발과 재건축의 차이를 몰라 헷갈리는 경우가 있는데요.
이번 시간엔 명칭부터 확인해보겠습니다.
(재개발 재건축 용어정리)
- 재건축과 재개발
재건축은 노후된 아파트 단지에 다시 그 자리에 아파트를 올리는 것이고, 재개발은 노후된 단독주택지, 빌라등을 구역으로 묶어서 개발하는 것이라고 보시면 됩니다.
더 깊이 들어가면 재건축은 상하수도,전기시설등 건축을 위한 기초시설이 갖추어져 있는 경우이고
재개발은 상하수도, 전기등의 기반 시설을 함께 건설해야 하는 경우가 됩니다.
따라서 주택과 빌라가 밀집된 지역은 재개발이라 불러야할것 같은데 간혹 보면 재건축이라 부르기도 합니다.
수도, 상하수관 등이 잘 갖추어져있는 경우가 그렇죠.
대표적인 예로는 부산 광안 에일린의 뜰이 있는데요.. 주택가와 빌라 지역이라 재개발처럼 보이는데
광안2아파트 재건축 으로 불리는 이유가 위와 같은 상황때문입니다.
- 재개발 재건축의 단계
1) 사업준비 단계
사업준비 단계에서는 정비기본계획과 정비구역 지정, 추진위원회가 수립 되는데요.
정비기본계획단계는 정비사업을 할것인가, 말것인가를 논의 하는 단계라고 볼 수 있습니다.
이 단계에서는 사업이 진행되기도 하고 진행이 안되는 곳도 있으니 리스크를 감안 하셔야 합니다.
이때 투자 할 경우, 고수익을 기대 할 수 있지만 아직 결정이 안되었으므로 리스크 또한 클 수 있습니다.
정비구역 지정단계 에서는 재개발은 확정되었지만 공사여부가 결정이 안된 상태인데요.
아무래도 리스크는 좀 줄었다고 할 수 있습니다.
추진위원회가 설립되면, 비교적 안정권에 들어왔다고 보시면 되는데요.
가격은 상승국면에 들겠습니다.
소형주택 가격이 많이 상승하는 시기라고 보시면 됩니다.
2) 조합설립인가,건설사 선정
3) 사업시행인가
사업시행 단계가 되어 조합이 설립되고 사업시행인가가 나게 되면 가격이 급등합니다.
우선, 조합설립이 되면 무산될 확률이 낮아 투자자가 많이 몰리는데,
이때부터가 리스크가 거의 없다고 보시면 됩니다.
사업시행인가 단계 에서는 아파트의 평형과 층수, 세대수를 결정 하는 단계라고 보시면 되는데, 이때 설계를 해서 심의를 받습니다.
이 단계이후에 시공사를 선정하게 되는데요.
이 때 주민들에게 공청과 주민의 투표로 시공사를 선정하여 공사를 진행하게 됩니다.
4) 관리처분인가
사업완료단계라고 보시면 됩니다.
이 시기는 관리처분인가, 철거 착공 준공이 진행되고, 소유권 이전 및 입주가 이루어집니다.
관리처분계획 수립시 조합원들이 가장 궁금해하는 추가분담금이 결정됩니다.
이때 추첨에 의해 조합원의 동호수가 결정되는데, 오히려 추첨이후 좋은 층을 선택할 수 있는 장점이 있지만,
이미 가격은 많이 상승되어 있을 것입니다.
관리처분계획 인가 후에는 이주 및 철거가 시작됩니다.
여기서 주의할 점..
건물 철거후 매입할 경우, 취득세가 상승하니 잘 확인하고 매입하시기 바랍니다.
공사가 완료되면 사업계획승인 내용대로 건축되었는지 확인받은 후 사용 승인을 받게 되고 입주가 가능합니다.
사용승인은 준공과 같은 의미입니다.
조합은 당초 소유한 토지,건축물의 가격과 분양 받은 대지, 또는 건축시설의 가격이 차이가 있을 경우 이전고시 후 그 차액을 지급하거나 징수하여 완료되면 조합은 해산하게 됩니다.
간략하게 재개발 절차에 대해 설명 드렸는데요.
조합의 추진속도에 따라 길어질 수도 있으니 , 투자시점을 잘 찾아 투자하실 것을 권해드립니다.
한가지 더 언급하자면~~
옆집 누가 딱지 샀는데 그게 2억이 뛰었네~~~ 모 이런 말 많이 들어보셨죠?
딱지는 바로 입주권을 말합니다.
즉, 입주할 권리죠.
딱지라고 하면 왠지 불법같은 느낌이 들지만 이것은 조합원 자격으로서의 분양권으로 일반분양가보다 30%정도 저렴합니다.
물딱지라는 말도 들어보셨을거에요.
물딱지란 재개발 구역내 주택이나 토지를 소유하고 있지만 아파트 분양받을 자격이 없는 지분을 말합니다.
여러가지 물딱지의 경우가 있지만, 제일 많은 경우는 단독주택을 다세대로 만드는 지분쪼개기 금지 규정에 걸려 분양권이 1개만 주어졌을때 나머지 다세대 주택 세대주는 분양권이 없는 물딱지가 되는 거죠.
대지만 있고 건물이 무허가일 경우도 물딱지입니다.
재개발이란 노후화되고 열악한 시설 밀집지역을 새로운 주택으로 신축하는 것을 말하는데,
이 과정이 복잡하고 자칫 생각보다 오랜기간 투자금 회수가 어려워 신중할 것을 당부드리고싶네요.
다음 시간엔 재개발 재건축의 규제정책에 대해 말씀드리겠습니다.