지난 시간에 이어 오늘도 재개발 재건축에 대해 설명드리겠습니다.
정부에서 작년에는 재건축을 규제했는데 2019년 올해는 재개발을 규제하고 있습니다.
서울의 경우 지속적으로 수요는 꾸준한데, 재개발 재건축 규제로 인하여 공급이 줄어들어서 앞으로 2년에서 3년이내에 수요,공급의 불균형이 우려되는 상황입니다.
이번 시간엔 최근 거듭되는 재개발 재건축의 규제 정책과, 투자 타이밍을 확인해보겠습니다.
(재개발 재건축 규제정책)
- 재개발 재건축의 각종 규제정책
1) 임대주택 의무
서울의 강북쪽에서 재개발을 통해서 일반에 분양하는 아파트는 평당 이천만원 정도인데,
의무적으로 지어야 하는 임대아파트는 평당 700만에서 800만원에 서울시가 매입을 하고 있습니다.
조합의 입장에서 보면, 일반 분양에 비해서 천이백에서 천삼백만원의 커다란 손해가 발생이 되어버립니다.
임대주택으로 인한 수익성 악화로 사업이 지연되거나 중단되는 경우가 발생되는 곳이 아무래도 늘어나겠지요.
국토부가 최근에 발표했던 (2019업무계획)을 보면, 재개발 아파트에 임대주택 비율을 더욱 올리겠다고 합니다.
용적률 올린다든지, 고도제한을 풀어준다든지 하는 혜택은 전혀 없이 그냥 임대주택 의무공급 비율만을 늘리는 경우에 재개발의 사업성만 악화시켜서 주택 공급을 막아버리게 되는 결과를 초래하게 됩니다.
2) 안전진단 강화와 초과이익 환수제
재건축은 사업을 진행하는 초기단계인 안전진단 기준부터 강화되었구요.
초과이익 환수제도가 부활하여 사업성이 거의 없어졌습니다.
거기다가 올해 재개발규제까지 강화되면서 사업성이 나빠지면서 사실상 서울에 공급되어야 하는
주택공급 루트가 차단된것입니다.
3) 자금조달 규제
정부는 재개발 재건축의 사업에 투명성을 강화하기 위하여 정비업자의 자금대여를 제한하기로 했는데 이것은 사업추진을 더디게 만드는 이유가 됩니다.
보통 재개발 재건축 (예비)추진위에서는 조합 설립까지 들어가는 홍보.설계용역.총회 등 수십억원의 운영경비가 들어가는데, 이 자금은 주민들이 투자금으로 충당 할 수가 없으므로 보통의 경우 정비업자로부터 자금을 충당해왔는데요.
국토부가 정비업자의 자금을 제한하면서, 사업자을 담보로 하여 은행권의 대출을 받도록 유도한다고하는데, 서울 강남 같은 경우는 사업성이 뛰어난 편이라 대출이 쉽겠지만 강북권 및 기타 지역은 대출이 어려워져서 자금까지 막혀버리므로 재개발 재건축의 추락에 끝이 없네요.
법상으로 사업 진척이 없는 정비구역은 시도지사가 직권해제할 수 있는데요.
안그래도 서울의 재개발 재건축 사업 속도가 느린 사업장이 많아서 내년에 무더기 정비구역해제 사태가 벌어질까 우려되는 상황입니다.
- 재개발 재건축 투자시점
재개발 재건축 사업이 진행되어 갈수록 리스크는 줄어들지만, 가격이 상승하게 됩니다.
그렇다면 최소한의 투자금으로 최소한의 리스크만 부담하면 되는 투자시점은 언제가 좋을까요.
효과적인 투자 시점은 어제 말씀드린 사업단계 중에서
각 단계가 확정 나기 직전에 구입해서 확정나면 매도하는 것입니다.
예를 들어서 사업시행인가 직전에 재개발 물건을 구입하고, 사업시행인가 직후에 매도하는 거죠.
아니면 관리처분인가 직전에 매수해서 관리처분인가 이후 매도하는 겁니다.
그런데 이와 반대로 재개발 재건축 매도 매수 타이밍을 잡는다면 곤란하겠죠.
마지막으로 사업절차 표로 올려드리니 참고하세요.
