1인 가구가 급격히 증가하고 저금리로 인해 소형 오피스텔이 은행 이자 이상의 월세 소득을 가져다 주면서 위상이 아주 높습니다.
상가나 아파트는 비용이 많이 들어가는 반면에 적은 금액으로 보유가 가능하기 때문에 오피스텔의 투자 가치가 더 높은데요.
이번 시간엔 오피스텔의 기본 개념에 대해 최대한 쉽게 풀어드릴게요.
(오피스텔 취득세와 주거용 업무용 비교)
- 오피스텔 취득세
오피스텔이란 업무를 보는 오피스개념과 호텔의 먹고 자는 개념이 합해져서 오피스텔이 되었습니다.
오피스텔의 주용도는 주거용이 아니라 업무시설로 정해져 있어서 건축법의 적용을 받습니다.
그래서 주거용 오피스텔이라 할지라도 취득세 4.6%를 적용받습니다.
주택 취득세가 보통 1.1%(6억이하,전용85제곱미터이하) 인것에 비해 상당한 편입니다.
대법원 판결문에서도 알 수 있듯이 주거용 오피스텔을 주택으로 우리가 쉽게 간주하기쉽지만, 법에서는 주택으로 포함되지 아니한다고 명시하고 있습니다.
하지만 주거용 오피스텔의 경우 취득세 감면의 혜택도 있는데요.
소유자가 주택 임대사업자를 내면 신규취득에 있어 취득세 감면 혜택이 있습니다.
주택 임대 사업자로 등록 할 경우 60제곱미터이하는
2021년 말까지 최대 85%까지 (취득세액이 200만원 초과시) 감면 됩니다.
하지만 이러한 면제 혜택에도 불구하고 주택임대사업자 등록을 꺼리는 경우가 있는데요.
등록한 주택의 수가 적은데도, 지역가입자로 분류되어 의료보험 비용이 증가 할수도 있기 때문입니다.
- 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 차이
같은 건물이라도 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔이 동시에 존재할 수 있습니다.
이는 소유자가 업무용으로 사업자 등록이 되어있는 경우는 업무용 오피스텔로 구분됩니다.
주거용 오피스텔로 판단하는 기준은 보통 주민등록상 주소지로 전입신고가 되어있으면 주거용으로 봅니다.
만약 사업자도 없고 전입신고도 안되있다면 어떻게 볼까요?
이럴땐 태생 그대로 업무용으로 봅니다.
그래서 오피스텔을 구입해도 사업자를 안내고, 전입신고 안하는 조건으로 세입자를 맞혀서 이익을 보시려는 분들도 계십니다.
사업자를 내면 세금신고를 해야되고, 전입신고를 하면 주택수에 포함되니까요.
분쟁의 소지가 아예 없는건 아니지만 오피스텔은 그때그때 본인의 입맛에 맞게 용도를 정할 수 있어요.
시세차익이 많은 아파트 한채를 보유하고 있고 양도할 계획이 있으시다면 비과세 혜택을 받기위해선 오피스텔을 꼭 업무용으로 보유하셔야합니다.
이런 사실을 간과하시고 당연히 비과세일거라 여겨 1주택을 매도했다가 오피스텔이 주거용으로 간주되어 수천만원의 양도소득세를 무는 경우도 종종 발생하기 때문입니다.
이럴경우 입증책임이 소유자에게 있기 때문에 여간 어려운게 아닙니다.
세무서에서도 절대 반박할 수 없는 요건은 오피스텔에 일반임대사업자를 내고 세입자한테 세금계산서를 끊어주는 것입니다.
그러면 누가 봐도 업무용이니 문제 될것이 없습니다.
이제 오피스텔의 개념은 어느정도 이해가 되시죠?
다음 시간엔 오피스텔을 일반임대사업자로 낼때와 주택임대사업자로 냈을때의 차이와 혜택을 비교해서 설명드릴게요.
미리 말씀드리지만 약간 복잡할 수 있는 내용입니다~~^^