수익형 부동산에 투자하는 이유는 당연히 안정적인 수익률 때문일 것입니다.
이번 시간엔 임대수익률 계산하는 방법을 간단히 소개해드리고 실제 매입을 결정할 때 어느 정도여야 메리트가 있는건지 설명해드리려고 합니다.
(임대수익률 계산법)
-기본적인 연수익률 계산
월세 * 12 /투자원금(매매실제 거래금액 - 보증금) * 100
보증금은 실제 매매거래금액에서 제외하고 남은 금액을 투자하는 개념임으로 제외한 것이 투자원금입니다.
임대수익률에 대해 보통 이야기할 때는 월단위가 아닌 연단위로 계산하게 됩니다.
평균을 내야하기 때문에 매달 계산하기 보다는 1년단위로 계산을 하며 대출을 끼는 경우 대출이자도 연금리 이기 때문에 통상 연 단위 수익률 계산을 하게 됩니다.
예를 들어보겠습니다.
매매금액 1억
대출 6천
월세 1000-40만
400,000 * 12 / 90,000,000 *100 = 5.3 %수익률
좀더 디테일하게 수익률을 계산하고 싶으시면 대출원금과 대출이율까지 따지셔야합니다.
대출금이 들어가게 되면 레버리지 효과를 통해 훨씬 높은 수익률을 얻을 수 있습니다.
그래서 수익형 부동산은 대출을 끼고 사라는 말이 있는것입니다.
매매금액 1억
대출 6천
대출이율 3%
월세 1000-40만
한달 대출이자 60,000,000 *3 % /12 = 150,000
이자를 뺀 한달 순수 월세수익 400,000 - 150,000 = 250,000
250,000 * 12 /30,000,000 * 100 = 10% 수익률
월세부분에서 부가가치세가 별도인지도 확인을 하셔야 합니다.
대략적으로라도 이런 임대수익률 계산을 할 줄 아셔야 하는 이유는 터무니 없는 광고가 생각보다 많기 때문입니다.
연 임대 수익률이 20~30%가 그냥 넘는 계산이 난무하기 때문에 정확히 객관적으로 계산을 해보시고 투자 가치가 있다고 생각되실 때 검토을 해보시는 것이 좋습니다.
통상 7~10%내외에서 안정적인 수익이라고 하며 15%내외면 좋은 투자처라고들 얘기합니다
부동산 규제난 정책들도 미리 참고하셔야하고 사업자 등록 여부에 따라 추가적으로 나가는 비용은 없는지까지 검토하셔야합니다.
실제 임대수익률은 괜찮은 편인데 소유 부동산이 많고 세금이 많아 실질적인 체감 수익률은 낮은 경우도 상당히 많은 편이기 때문입니다.
수익형 부동산으로 오피스텔이나 꼬마빌딩등을 눈 여겨보시는 분들이 많은데 기본적으로 알아두셔야 하는 내용이니 숙지하시면 좋을 것 같습니다.
