안녕하세요.. 부친아입니다.
정말 오랫만에 인사드리는것 같네요..
심기일전하여 이번시간부턴 경매에 대해 같이 공부해볼까합니다.
경매로 돈을 많이 벌었다는 사례는 많이 들으셨겠지만,,왠지 어렵게 느껴져서 쉽게 접근하기 힘드셨을텐데요..
앞으로 계속 경매 공부를 해나갈테니 조금씩 따라오시면 고수까진 못되더라도 경매가 낯설게 느껴지진 않을꺼같네요..
일단 경매를 공부하시기 전에....
경매는 조금 생소한 부동산 용어들이 많이 쓰입니다.
그래서 용어부터 천천히 정리해드릴테니 익숙해질때까지 익혀두시는게 좋습니다,
오늘은 첫시간이니만큼 경매란 무엇인지 부터 간단히 설명해드릴게요.
(경매란 무엇인가)
-경매
경매는 채권자가 채무자와의 관계를 증명 할 수 있는 서류를 첨부하여 채권자가 채무를 변제받기 위해 경매에 붙인 부동산이 경쟁입찰을 통해 낙찰되면 채권자는 일정채권을 회수하게 되며 이 절차가 종료되는 것과 동시에 경매절차도 종료된다.
즉 경매는 채권 채무관계를 최종적으로 정리하는 귀결점이라고 할 수 있다.
-경매의 종류
개인이 주체가 되어 집행되는 사경매와 국가기관이 주체가 되는 공경매가 있다.
공경매는 법원이 집행하는 법원경매와 자산관리공사가 집행하는 공매(공개매각)로 나뉩니다.
법원경매는 강제경매와 임의 경매로 나뉘어진다.
1) 사 경매
개인이 경매의 주체가 되는 경매를 말하며 그 예로는 미술품이나 골동품경매,농수산물경매,자동차경매등이 있다.
2)공 경매
법원이나 자산관리공사와 같은 국가기관이나 공공기관이 주체가 되어 집행하는 경매를 말한다.
3)법원 경매
법원에서 채무자의 부동산을 압류한 후 이를 현금화하여 그 매각대금으로 채권자에게 변제하게 하는 절차를 말한다.
4)공매
공매는 크게 민사소송법상의 공매와 국세징수법상의 공매로 나누어지는데, 통상 공매라고 할때는 국세징수법상의 공매를 의미하며, 대부분 자산관리공사에서 주관하여 집행한다.
또한 공매는 주로 세금 체납등으로 압류한 물건을 현금화하는 수단으로 이루어진다.
5) 임의 경매
저당권,질권,유치권,전세권,담보가등기 등 담보물권이 가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매이다.
이러한 경매는 담보물권이 설정된 후에 실행되므로 예견된 경매라고 할 수 있다.
6) 강제 경매
무며의 확정된 이행판결(가집행 선고 부 판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 조정조서,공증된 금전채권 문서등)을 가지고 있는 채권자가 그 채무명의에 표시된 이행청구권의 실현을 위해 채무자 소유의 부동산을 압류 후 매각(경매)시켜 그 매각대금에서 금전채권의 만족을 얻는 강제집행방법이다.
*채무명의란 국가의 강제력에 의해 실현된 청구권의 존재와 법위가 표시되고 집행력이 부여된 공정증서를 말한다.
채무명의에 의해 강제집행을 하기 위해서는 채무며의 집행문을 부여받고 송달 증명원을 첨부해야 한다.
-경매절차내용 정리
1)경매신청접수(즉시)
2)경매개시결정(경매신청 후 2일이내)
3)현황조사(경매개시결정 우 30일~45일)
4)이의신청(송달수취 후 1주일 이내 즉시 항고)
5)신문공고(개시결정 후 30일~45일)
6)입찰실시(입찰기일로 부터 5일~7일)
7)매각기일(입찰기일로부터 5일~7일)
8)대금납부(매각허가일로부터 25일~40일)
9)재경매일(대금납부일로부터 25일~ 40일)
10)배당기일(매각대금완납일로부터 30일 이내)
-경매의 대상
1) 토지 건물
2)공장재단,광업재단
3)수유권보존등기 된 임목
4)광업권,어업권,특허권
5)지상권
6)자동차 중기 및 항공기
