부동산 경매에서 제일 중요한것은 권리분석이라 해도 과언이 아닐것입니다.
권리분석의 핵심은 입찰자가 해당 부동산을 낙찰받은 후에도 여전히 인수해야하는 부동산의 권리가 무엇인지, 인수되는 권리에 수반하여 낙찰자가 부담해야하는 추가적인 금액은 어느 정도인지를 파악하는 것입니다.
앞으로 두세차례에 걸쳐 다소 생소할 수 있지만 부동산 권리물건의 종류와 내용에 대해 간략하게나마 설명드릴테니 잘 익혀두셨다가 어느정도 권리용어나 그 내용에 익숙해지시면
그 다음 권리분석 요령을 설명드리도록 하겠습니다.
(경매부동산 권리분석 정리)
- 물건의 종류와 내용
물건의 종류 | 물건의 내용 | 비고 | |
소유권 | 소유자가 그 소유물을 사용, 수익,처분할 수 있는 권리 |
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점유권 | 소유권과 관계없이 물건을 사실상 지배하고 있는 경우의 지배권 |
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용익물건 (사용하기 위한 물건) | 지상권 | 타인의 토지에서 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리 | 등기됨 |
지역권 | 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리 | 등기됨 | |
전세권 | 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용,수익하는 권리 | 등기됨 | |
담보물권 (담보제공을위한 물권) | 저당권 | 채무자 또는 보증인이 채무의 담보로 제공한 부동산을 키타의 목적물을 채권자가 질권에 있어서와 같이 제공자로부터 인도 받지않고서 그 목적물을 다만 관념상으로만 지배해서 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 권리 | 등기됨 |
유치권 | 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 물건을 유치할 수 있는 권리 | 등기되지않음 | |
질권 | 돈은 빌려주면서 물건을 질물로 잡고 갚지 않을때는 그 목적물에서 우선 변제받는 권리 | 등기됨 | |
관습법상 물권 | 관습법상 분묘기지권 | 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 있는 경우,그자가 그 분묘를 소유하기 위해 기지부분으 타인 소유 토지를 사용할 수 있는 권리로서 지상권에 비슷한 성질을 갖는 권리 | 등기되지않음 |
관습법상 법정지상권 | 토지와 건물이 동일인에게 속했다가 그 중 어느 하나가 매매 기타의 인으로 각각 소유자를 달리하게 된 때에 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자가 관습상 당연히 취득하게 되는 권리 | 등기되지않음 | |
- 권리분석과 관련하여 물권 중 특히 관심을 가지고 살펴야야 하는 것은
지상권, 전세권, 유치권,저당권, 법적지상권 등 5가지다.
- 유치권, 관습법상의 분묘기권,관습법상의 법정지상권등 3가지는 등기부상에 등기되지 않는 권리이기 때문에 등기부등본 분석만으로 실체를 파악할 수 없어 특히 주의해야 한다.
- 부동산 경매와 관련하여 반드시 알고있어야 하는 채권의 유형은 환매권과 임차권이고,
경매 권리분석에서 알아야 하는 임차권은 민법상의 등기된 임차권과 더불어 민법의 특별법인 주택임대차보호상 세입자의 주택임차권과 상가임대차보호법의 상가임차권이다.
- 전세권과 채권적 전세는 구별된다.
-물권 상호간의 순위는 시간순서에 따른다.
-물권은 채권에 우선한다.
- 물권과 물권적 채권의 순위는 시간순서에 따른다.
- 채권 상호간의 순위는 공평하다.
- 권리분석의 대부분은 등기부등본 분석에 있으므로 등기부등본 분석은 매우 중요하다.
- 등기접수일의 순위에 따라 물권의 순위번호가 매겨지므로 등기접수일은 매우 중요하다.
다음시간엔 여러 권리들간의 배당순위에 대해 설명드릴게요.