(부동산 권리분석 정리 3)
- 경매 낙찰자가 인수하는 권리
인수될 수 있는 권리 | 인수 여부 |
예고등기 | 항상 인수됨(말소기준권리보다 선후를 불문) |
유치권 | |
법정지상권 | |
용익물권(지상권,지역권,전세권) | 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 경우에만 인수됨.
-전세권의 경우에는 말소기준권리보다 앞서 설정되었더라도 전세권자가 경매절차에서 배당요구를 하면 낙찰로 소멸 |
환매권 | |
임차권 | |
가처분 | |
가등기 | |
(가)압류 | 전 소유자를 상대로 설정된 (가)압류만 인수됨 |
- 말소 기준권리 요약 정리
등기부 표시여부 | 종류 | 말소기준 여부 | 말소기준권리 | 비고 | |||
전 | 후 | ||||||
등 기 부 표 시 | 갑 구 | 경매기입등기 | 말소기준권리 | 말소 | 말소 |
| |
(가)압류 | 말소기준권리 | 인수/말소 | 말소 | 등기대상소유자에 따라 말소여부 결정 | |||
가처분 |
| 인수 | 인수/말소 | 말소되지 않은 후순위 가처분 존재 | |||
가등기 | 담보가등기 | 말소기준권리 | 말소 | 말소 |
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소유권이전청구권 |
| 인수 | 말소 |
| |||
예고등기 |
| 인수 | 인수 |
| |||
환매등기 |
| 인수 | 말소 |
| |||
을 구 | (근)저당권 | 말소기준권리 | 말소 | 말소 | 배당요구에 따라 말소여부 결정 | ||
전세권 |
| 인수/말소 | 말소 |
| |||
지역권 |
| 인수 | 말소 |
| |||
지상권 |
| 인수 | 말소 |
| |||
등기된 임차권 |
| 인수 | 말소 |
| |||
임차권등기명령 임차권 |
| 인수 | 말소 |
| |||
등기부 미표시 | 법정지상권 |
| 인수 | 인수 |
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유치권 |
| 인수 | 인수 |
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주택임대차보호법상 임차인 |
| 인수/말소 | 말소 |
| |||
- 낙찰에도 불구하고 낙찰자가 항상 인수하는 권리로는 예고등기,유치권,법정지상권 등 3가지이고 이 중 예고등기는 등기부상에 나타나는 권리지만 유치권과 법적 지상권은 등기부상에 나타나지 않는 권리이므로 특히 주의해야한다.
- 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 권리임에도 불구하고 경우에 따라서는 낙찰로 말소되는 권리로는 '선수위 전세권'과 '확정일자부 선순위 임차인' 등 2가지이다.
- 등기부상에 표시되지는 않지만 부동산 경매와 관련해서 중요하게 작용하는 권리로는 법정지상권,유치권, 임대차보호법상 세입자의 임차권이 있다.
- 저당권이 가진 가장 기본적이고 강력한 효력은 경매신청권과 우선변제권이다.
- 배당분석은 경매 부동산 권리가 설정된 채권자들의 문제이며 해당 경매 부동산을 낙찰받으려는 입찰자의 문제는 아니므로 입찰자가 신경 쓸 필요가 거의 없다.
-전세권과 채권적 전세(임차권)를 구분하는 가장 쉬운 방법은 그 부동산의 등기부등본에 전세권등기가 되어 있으며 물권적 전세권이고 그렇지 않은 것은 채권인 전세(임차권)으로 보면 된다.
-주택의 경우에는 전세권을 설정하는 것보다 주택임대차보호법상의 대항력과 확정일자 를 확보하는 것이 세입자 보호 측면에서는 더욱 유리하다.
-전세권의 기간이 만료되면 전세권은 당연히 소멸한다고 생각하기보다는 조금 더 꼼곰하게 해석하여
'묵시의 갱신이 없는 경우에 한해서 기간이 만료된 건물 전세권은 소멸한다' 고 이해하고 있어야한다.
- 선순위 가압류가 있는 부동산 경매에서 현재 경매 진행중인 부동산 소유자를 상대로 한 가압류가 아니라 그 이전 소유자를 상대한 가압류임이 확인되면 입찰을 자제해야 한다.
- 경매에서 꼭 알아야 하는 가처분은 점유이전금지가처분과 처분금지가처분등의 2가지이며, 입찰자 단계에서 알아야 하는 것은 처분금지가처분이다.
- 선순위 가처분의 경우 낙찰로 소멸하지않고 낙찰자가 인수하게 되는데, 나중에 가처분 채권자가 채무자를 상대로 한 본안소송에서 승소하면 낙찰자는 소유권을 박탈당할 수 있기 때문에 매우 주의해야 한다.
- 후순위 가처분은 원칙적으로 소멸하지만 소멸하지 않는 후순위 가처분도 있다.
소멸하지 않는 후순위 가처분은 '토지소유자가 그 지상 건물소유자에 대해서 가처분을 한 경우 '화
'선순위 근저당이 강제경매 개시 당시 이미 소멸했음에도 형식당 등기만 남아 있을 뿐인 경우' 이다
- 선순위 가등기 실체를 확인하기 위해서는 선순위 가등기권자와 접촉하거나 법원기록 중'채권계산서'를 통해서 선순위 가등기권자가 배당 요구한 사실을 확인해야한다. 선순위 가등기가 담보가등기라고 확인되면 해당 경매에서 큰 성공을 거둘 수있다.
- 경매에서 중요시되는 법정지상권은 '저당권과 관련한 법정지상권'이다.
- 지상권은 등기부상에 등기되기 때문에 쉽게 그 권리를 분석할 수 있지만 법정지상권은 등기부상에 등기하지 않아도 되는 권리이기 때문에 권리분석이 쉽지않다.
- 법정지상권이 성림하기 위해서는 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 설정되어 있어야하고, 저당권 설정당시 건물이 존재해야 하고, 저당권 설정다잇 토지와 건물의 소유자가 동일해야하고, 그리고 경매로 인해 토지와 건물이 각각 그 소유자가 달리되어 있어야한다.
- 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 설정되어 있어야 하고, 저당권 설정당시 건물이 존재해야 하고, 저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야하고, 그리고 경매로 인해 토지와 건물이 각각 그 수유자가 달리되어 있어야한다.
- 법정지상권은 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리이다.
다만 낙찰자는 법정지상권인 건물소유자를 상대로 해서 법정지상권 존속기간 동안 그 사용료(지료)를 청구할 수 있다.
- 판례에 의해서 현성된 특수한 관습법상 지상권과 관습법상의 분묘기지권이 있다.
-관습법상의 법정지상권과 마찬가지로 관습법상의 분묘기지권이 인정된다면 낙찰자는 이 권리를 인수해댜 한다.
따라서 경매초보자라면 부묘기지권이 성립될 여지가 이쓴 ㄴ토지는 입찰을 피하는 것이 상책이다.
-토지소유자나 연고자의 승낙없이 설치한 분묘는 토지소유자가 관할 시 군 구청자의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 개장할 수 있고 연고자가 없는 무연분묘에 대해서는 관할 시 군구청장의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 화장해 납골 할 수 있으므로 경매에 어느 정도 내공이 쌓였다면 꼼곰히 살펴 기회를 포착하는 지혜가 필요하다.
-유치권은 낙찰자가 항상 인수해댜 하는 권리이므로 항상 주의해야한다.
- 유치권이 성립할 수 있는 매물도 이외로 고수익을 낼 수있는데 가짜 유치권을 가려내서 수익을 도모하거나 비록 법률적으로 유치권이 성립하는 것일지라도 법원의 소송을 통해서 그 유치권자의 주장을 깰 수 있다고 판단되면 법률싸움을 벌일 수도 있다.
-유치권에 관한 권리분석을 함에 있어서 유치권이 성립하는지의 여부와 유치권자가 주장하는 채권의 정확한 내용이 무엇이니지를 파악하기 위해서는 반드시 현장조사를 해야한다.