(부동산 권리분석 정리 4)
- 대항력과 (최)우선변제권의 비교
구분 | 개념 | 요건 | 효과 |
대항력 | 집주인이 바뀌어도 임차기간 및 보증금을 반환받을 때까지 계속 살 수 있는 권리 | 1.주택의 입주 2.주민등록 전입 | 보증금 전액에 대해 소유자,양수인,경락인에게 대항 |
우선변제권 | 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리 | 1.주택의 입주 2.주민등록 전입 3.계약서상 확정일자 | 보증금 전액을 순위에 의해 우선변제 |
최우선변제권 | 선순위권리자보다 우선해 소액보증금을 변제받을 수 있는 권리 | 경매개시기입등기전에 1.주택의 입주 2.주민등록 전입 (보증금소액) | 보증금 중 일정액을 최우선변제 |
- 경매 부동산에 존재하는 세입자를 대항력 있는 선순위 세입자, 대항력없는 선순위 세입자,대항력이 있는 후순위 세입자, 대항력이 없는 후순위세입자 등 4가지로 구별해 분석하면 권리분석이 수월하다.
- 권리분석에서 세입자와 관련해 주위해야 할 경우는 대항력과 우선변제권을 취득한 선순위 세입자의 경우이다.
- 대항력은 경매가 되더라도 집을 비워주지 않아도 되는 강력한 권리이다.
- 우선변제권은 경매가 되더라도 보증금을 안전하게 되돌려받는 권리이다.
임차보증금에 대한 우선변제권을 취득하려면 대항요건 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춰야한다.
- 가짜 소액임차인들의 경우는 명도저항이 심하다.
- 소액임차인의 최우선변제권은 주택임대차보호법에서 규정하고 있다.
최우선변제권이란 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 권리이다.
- 소액임차인 최우선변제의 혜택을 볼 수 있는 소액임차인의 범위와 배당액은 등기부상의 최초 (근)저당권 설정일자를 기준으로 해서 정해진다.