지난 시간까지 경매 권리분석 요약정리를 해드렸는데요..
잘 이해가 안되는 부분이 많으실거라 생각되네요.
이번시간부턴 찬찬히 풀어드릴테니 읽어보시면 이해가 되시지않을까싶네요..^^
(권리분석 요령)
- 권리분석 의의
경매부동산의 분석에는 부동산 자체에 내재하는 물리적 하자(오손,파손,내용연수나 경제적인 하자(이용가치를 분석)를 파악하는 물건분석이 있고 그 물건이 올바르고 합당하게 소유권을 취득하는데 법률적인 하자가 있는지의 여부를 파악하는 권리분석이 있다.
본질적으로는 우리나라는 소제주의를 취하기 때문에 낙찰에 의하여 부동산의 모든 부담이 소멸되고 낙찰자가 아무런 부담이 없는 완전한 소유권을 취득하도록 하고는 있지만 모든 권리문제를 법원에서 해결해주는 것은 아니기 때문에 권리분석이 잘못되면 경제적으로 큰 손실을 당하여 일반 매매물건을 사느니만 못한 경우가 허다하다.
경매의 성공여부는 이 권리분석이 잘되고 못되고 달려있다고 해도 과언이 아니다.
특히 주택은 임차관계가 얽혀있기 때문에 미리 임차관계와 해당주택의 임차금 및 대항력 유무여부를 사전에 점검해야한다.
- 권리분석의 핵심
1 .등기부(등기순위)보는 법
1 -1 . 등기부동산 권리관계를 알려주는 등기부등본은 표제부와 갑구 을구로 구성되어있다.
표제부에는 부동산의 지번과 면적이 나타나고
갑구에는 소유권가등기, 가처분,예고등기,가압류,압류, 경매신청등이 보인다.
이중 경매 참여자들이 유의해야 할 권리는 가등기 가처분 예고등기 세가지이다.
이러한 권리들이 있는지를 확인한다.
을구에는 저당권, 지상권, 지역권, 전세권 등이 기재된다.
마찬가지로 지상권 지역권 전세권의 존재여부를 파악한다.
다음으로 등기순위를 점검한다.
같은 갑구나 을구내에서는 '순위번호'가 빠를수록 권리가 앞선다.
그러나 갑구와 을구간 권리순서는 등기소에서 접수순서대로 부여하는 일련번호 성격의 '접수번호'로 결정된다.
'등기순위'는 경매에서 대단히 중요한 역활을 하는데 경매참여 여부가 여기에 달려있기때문이다.
1-2. 우선 경매물건의 등기부를 펴놓고 갑구와 을구를 막론하고 깆3ㅐ된 모든 권리를 위에서 언급한 등기순위대로 적는다.
이때 예고등기가 등기부상에 없고 유치권 신고가 되어있지 않으면서 저당권이나 가압류가 맨 윗부분을 차지하면 안심하고 경매에 참가해도 된다.
낙찰자가 대금을 완납하면 저당권과 가압류는 물론이고 순위가 뒤지는 권리가 말소되기 때문이다.
**예고등기와 유치권은 후순위인 경우에도 말소되지 않으며 낙찰자가 인수 해야 된다
따라서 예고등기 유치권이 있는 물건은 전문가가 되기 전에는 피하는 것이 좋다.
<낙찰자의 부담이 없는 경우>
등기순위 권리의 종류 경매결과
1 근저당 말소
2 지상권 말소
3가등기 말소
4 가처분 말소
< 낙찰자의 부담이 있는 경우>
등기순위 권리의 종류 경매결과
1 가등기 또는 가처분 지속
2 저당권 말소
3 지상권 말소
4 전세권 말소
이것은 "낙찰자가 부담하지 아니한 등기상의 권리는 모두 말소된다" 는 민사집행법상의 '소제주의'이다
그러나 가등기 가처분 지상권 지역권 전세권 등이 1순위를 차지하면 경매는 단념해야 한다.
낙찰 받더라도 낙찰자가 이들 권리를 인수해야 하기 때문이다.
가처분의 인수는 소유권의 상실 을 뜻하며
지상권 인수는 '사용불가' 판단에 가깝다.
전세권 인수는 입찰 대금 외에 전세보증금의 추가 부담을 의미한다.
다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다르다.
전세권자가 직접 경매를 신청한 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소된다.
또한 최선순위 가등기는 가등기의 성격을 따져야 한다.
담보가등기(가등기 이후에 채권금액이 적혀있는 경우)는 저당권가 동일한 효력을 가져 말소된다.
소유권이전 청구권보존 가등기의 경우에는 낙찰자가 인수해야 하고 최악의 경우 소유권을 상실 할 수 있으므로 단념하는 것이 좋다
이같은 원칙만 새겨두면 경매 참여자가 알아야 할 기초 지식중 반은 터득한 셈이다.
1-3. 주택임대차보호법 경매부동산을 완전하게 차지하기 위한 비결의 나머지는 주택임대차보호대상의 대항력을 이해해야만 권리분석을 제대로 했다고 할 수 있다.
시가보다 비싸게 경매 받을 가능성이 아주 농후하기 때문이다.
경매 참여자가 반드시 알아야 할 대항력은 경매대상이 주거용건물인 경우 필수적 요건이다.
'대항력'이란 임차인이 제3자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 뜻한다.
집 주인이 바뀌더라도 전주인과 맺은 계약기간을 인정받고 전 주인에게 지불한 임대차보증금을 새 주인에게 반환받을 수 있을때 ' 대항력이 있다' 라고 한다.
주택임대차보호법 제3조는 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다 '고 규정한다.
등기부에 전세사실을 등재한 '물권적 권리'가 아니더라도 주민등록을 마치고 실제로 거주하는 '채권적 권리'를 보호하기 위한 조치이다.
경매주택에 이러한 '채권적 전세'의 위치에 놓인 세입자가 살고 있을땐 보다 세심한 주의가 요구된다.
권리관ㄹ계에 따라 낙찰자가 세입자의 대항력을 인정해 전세금을 인수하거나 전혀 신경 쓸 필요가 없거나 둘 중 하나이다.
판단기준은 저당권이나 가압류 강제경매 기입등기, 담보가등기 설정일자와 비교하여 3가지 패턴을 분류해 볼 수있다.
