안녕하세요.부친아입니다.
넘나 오랫만에 다시 뵙는것 같네요.
경기도 안좋은데 이상하게 바빴습니다~~^^
지난 번까지는 경매기초에 대해 정리해봤는데요.
아무래도 법률적인 용어가 많아 생소하다보니 초보자분들은 많이 어렵고 이해안되는 부분들이 있었으리라 생각됩니다.
하지만 용어 자체가 그러하니 어찌할수가 없네요...ㅜㅜ
다음에 기회가 된다면 부동산경매에 대해 좀더 깊이 들어가보겠습니다.
경매공부로 머리가 아프셨을거같아 쉬어가는 느낌으로 우리 주변에 부동산 이야기를 해볼까합니다.
제가 수원쪽에서 오래 일을 하다보니 예로 드는 부동산이 전부 수원지역임을 이해해주시고 감안하여 읽어주심 감사하겠습니다.
(아파트분양권 전매이야기)
아파트 분양권에 대해선 많이 들어보셨죠?
분양권하면 제일 먼저 떠오르는것이 떳다방, 프리미엄, 불법 등의 단어가 떠오르실거에요~ㅎ
자~~ 그럼 수원 오목천동에 12월부터 분양하는 쌍용아파트를 예로 들어볼게요.
요즘 수원에 신축 아파트 분양단지들은 분양을 하면 대부분 완판을 이어가고 있는데요.
특히나 수원 팔달재개발은 전국에서 투자자와 떳다방의 관심을 한몸에 받고있는 곳이니
나중에 따로 한번 거론하기로 할게요.
오목천동 쌍용 플래티넘 아파트가 관심을 받는 이유는
과열된 아파트 청양 분위기에 2020년 개통예정인 수인선 예타조사중에 있는 신분당선이 만나는
오목천역이 단지 바로 앞에 위치해 역세권단지로 시가 상승의 확률이 높고 향후 교통이 더 좋아질 전망이기때문입니다.
특히나 팔달재개발아파트의 일반분양이 늦어지면서 떳다방들이 먼저 거쳐가려고 하기때문에 그 열기는 더 뜨거울수 밖에 없습니다.
그냥 지도를 대충만 봐도 향후 전망이 좋아질거같죠? ^^
자 그럼 이제부터 분양권전매이야기를 풀어볼까합니다.
저 오목동 쌍용 아파트의 일반 분양가는 평당 1400정도로 예상됩니다.
34평이 5억 정도되는 분양가네요.
조정지역은 아니고 민간택지라서 전매제한기간은 6개월입니다.
자~ A라는 사람이 쌍용아파트에 청약을 넣었는데 당첨이 되었다고 칠게요.
그런데 A는 당첨만되면 무조건 로또라는 말만 듣고 묻지마 청약을 한 사람이라 계약금 5천만원조차 준비되어있지 않습니다.
그렇다고 그냥 포기할리없겠죠?
A는 간절한 마음으로 당첨된 분양권을 팔고싶어합니다.
하지만 전매제한기간 6개월이내에 분양권전매는 모두 불법입니다.
이때 떳다방이 나타납니다.
떳다방하시는 분들은 편법과 불법을 자유자재로 하니 분양권시장을 교란시키기도하고 활성화시키기도 하는것같습니다
계약금을 넣기전에 운좋게 B에게 초P 3000만원을 받고 팝니다.
매수자 B는 친절하게 계약금 오천만원을 현금으로 쥐어줍니다.
전매시 물론 여러가지 변칙거래를 하게되겠죠.
분양가상한제 시행예정으로 인해 아파트 공급이 줄것을 예상해 요즘 괜찮은 지역 아파트 청약시장은
떳다방이 많이 몰리고 그럴수록 거래가 활발해지니 당연히 피도 올라갑니다.
B는 한달만에 C에게 5000만원에 분양권을 다시 팝니다.
다시 C는 D에게 8000 만원에 팔게됩니다.
그렇게 계속 되팔다 보니 전매제한기간이 지나 정상적으로 명의변경을 할때가 왔어요.
그럼 A는 최종 매수자인 D에게 명의를 넘기는것입니다.
A는 3000만원에 팔았지만 D는 8000만원에 분양권을 사오는 셈인거죠.
그래서 이렇게 불법전매하는 분양권은 양도소득세를 매수자가 부담하는게 관례같더군요.
그도 그럴것이 3천에 매도한 A 한테 8천에 대한 양도소득세 (분양권 양도세율 55%) 4천만원이상을 내라고 하면 가만있을 사람이 없겠죠.
자 그럼 최종매수자 D는 명의를 가져오면서 8000만원에 대한 양도소득세 4천만원이상을 내줘야합니다. 이러면 너무 세금부담이 크겠죠?
그래서 다운계약서를 쓰는거에요.
부동산실거래신고를 8천만원이 아닌 3천만원정도만 하면 1500만원정도만 세금으로 물면 되니까요.
불법전매는 3천만원 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다.
다운계약서 작성도 매도 매수에겐 과테료가 엄청나게 떨어지고 중개한 공인중개사는 등록취소등의 제한을 받습니다.
이러한 제제에도 불구하고 불법전매가 암암리에 이뤄지는 이유는 당첨만 되면 수억원에 달하는
로또아파트가 등장하고 본인의 자금사정은 차치하고 일단 당첨만 되고보자는 묻지마청약이 많이져서에요.그러니 자금준비가 여의찮은 사람은 막상 당첨뒤에는 어떤 변칙을 쓰더라도 불법전매에 나설수밖에 없는거죠. 매수자는 리스크가 큰 대신 차익도 상당할 수 있어 이런 거래에 대한 유혹을 떨치지 못하는 거에요.
그런데 아이러니 하게도 최근처럼 아파트 가격이 크게 오르면서 매도인이 변심을 하고 추가 웃돈을 요구하며 잠수를 타는 등 골치아픈 분쟁이 일어날 가능성도 상존한답니다.
더나아가 당첨자체가 무효가 될수도 있어요.
전매제한기간에 불법전매는 안하시는게 속 편할 듯 싶어요~~^^