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#땅투자
#용인시
아파트투자와 토지투자의 차이점
아파트 투자 - '프리미엄'에 돈 던지는 행위
범례) 신도시 아파트, 미니신도시 아파트
맹지 통해 아파트를 건설하여
주변의 조망권이 탁월!
프리미엄 통해 거품(호가)을 주입할 수 있는 이유다
이로써 아파트 통해 완성도 낮은 공간이
완성도 높은 공간으로 거듭태어남
도시개발과정(재개발과정)과
택지개발과정의 차이점은
유에서 유를 창조하고
무에서 유를 창조하는 것이다
#아파트
#택지개발지구
맹지에 투자하는 과정 - '주변가치'에 집중하는 과정
맹지 자체가 독립적이고 자립적인 성향이 미약한 지경이기 때문
맹지는 보호가치가 높지
개발가치는 전무한 지경
'입지'를 매번 강조하는 이유다
#조망권
#프리미엄
(주택, 토지의)
조망권에 투자하기
땅의 경우 - 전원주택에 투자하는 과정
(예-경기도 양평군 일대)
#양평군
아파트의 경우 - 프리미엄에 투자하기
(조망권-프리미엄의 재료
땅, 맹지=아파트 원자재)
조망권과 지상권의 역사 - 역사(나이)가 엇비슷
조망권이 먼저인지 지상권이 먼저인지
제대로 인식하고 있는 인간이 존재하지
않기 때문
다만 조망권과 지상권의 차이는
맹지 및 대지 지분의 차이로 점철됨
#맹지
#임야
#농지
땅 - 맹지상태가 대부분
집 - 전부 대지 지분상태
(대지의 과거는 무조건 맹지상태)
#대지지분
조망권에 투자하기 - 양평 가평일대
(∵물=랜드마크,
물은 대자연의 가치를 적극 대변한다)
여유자금이 있는 사람들이
가평, 양평 일대에 집중하는 이유다
#지상권
지상권에 투자하기 -
예) 수도권 용인 화성 평택 일대에 투자하기
(∵개발의 화력<개발조감도와 청사진, 높은 잠재가치>에 투자!
대도시의 가치<높은 현재가치>에 투자하기!!)
지상권의 분만능력은 탁월!
지상권 통해 분만하는 것은 여러가지
그중 대표적인 건
역세권
조망권
신도시와 택지개발지구 등이다
땅투자와 아파트투자의 차이점 -
토지마니아가 반드시
항상 모색할 부분(대목)
#땅투자자
토지마니아라면
용인 화성 평택 양평 가평의 투자가치 모색하기는
반드시 필요한 과정!
용인 = 성장관리권역+자연보전권역
화성 평택 = 성장관리권역
양평 가평 = 자연보전권역
#성장관리권역
대도시 대 대자연
(서로 라이벌 관계지만
대도시 가치가 무조건 높은 건 아님-
잠재력 면에선 상대가 되지 않기 때문)
(대도시-현재가치,
대자연 가치-미래가치의 표징-
대자연의 상황은
무조건 대도시 조성의 재료기 때문!
대도시 조상<선조>이 곧 대자연인 것!!)
용인의 역세권(수인분당선 신분당선 용인에버라인)
화성의 역세권 - 3개 역세권 보유
평택의 역세권 - 5개 보지
가평의 역세권 - 4개
양평의 역세권 - 9개 역세권 보지(인구가 증가세)
유동 및 주거인구가 증가세
(∵9개 역세권의 역량↑)
#주거인구
전원주택1번지이자 물의 도시인 양평은
9개 역사가 지나가고
경제신도시 평택보다 역사가 더 많음
대도시(인구50만이 넘는 평택)를
대자연의 가치(인구12만이 넘는 양평)가 압도하는 입장
지상권+조망권+역세권=양평군+가평군=자연보전권역(江)
지상권+조망권+역세권=용인, 화성 평택일대(海)=성장관리권역,
자연보전권역(용인의 경우 조망권과 대도시 가치도 모두 탁월-
성장관리권역, 자연보전권역 양 권력 보지)
경제신도시 평택(바다가 지역모토)과 펜션1번지(강이 지역모토) 가평이
지역라이벌??
완성도 높은 역사(1호선 역세권)를 보지하고 있는 경제신도시 평택은
지금 고덕국제신도시가 개발 중이라
역사의 질적가치가 업로드 되고 있는 실정
(예-서정리역과 평택지제역은 삼성 통해 전진중)
#고덕국제신도시
대자연의 가치가 탁월한 가평의 4개 역사(토지이용범위)
가평역(가평읍 달전리 603-2)
상천역(청평면 상천리 1260-1)
청평역(청평면 청평리 174)
대성리역(청평면 대성리 393-3)
가평역
면적 - 1,336제곱미터
개별공시지가 - 340,400원
용도지역 - 자연녹지지역
자연보전권역
청평역
면적 - 310제곱미터
개별공시지가 - 579,900원
용도지역 - 자연녹지지역
수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>
대성리역
면적 - 4,510제곱미터
개별공시지가 - 904,700원
용도지역 - 계획관리지역
접도구역<도로법>
공장설립승인지역<수도법>
공장설립제한지역<수도법>
수질보전특별대책지역(1권역)
#수질보전특별대책지역
용인 땅투자 10계명
(1) 기획부동산이 몰려 있으니
그들의 습성과 습관을 바로 인식해야 함
중개업소와 기획부동산의 합작으로
작품(괜찮다 싶은 맹지)이 출품되는 상황
중개업소 성격도 인식해야 함
컨설팅 하는 중개사도 있기 때문
중개사인지 기획부동산업자인지
구분이 불가능한 경우가 태반 이상!
소액투자가 가능한 기획부동산과
큰 돈으로 움직여야 하는 중개업소의 차이는
변함이 없는 상태
투자자가 고민하는 이유다
(2) 도농복합시의 특징을 인지하라
성장관리권역+자연보전권역(수도권정비계획법)으로 구성된
수도권 유일의 탁월한 입지조건(자연환경)!
수지구와 기흥구+처인구의 차이는
지역 완성도의 차이
친숙한 지역인 수지 및 기흥구는
아파트1번지
택지1번지
완성도 낮은 처인구 일대는
땅투자 공간으로 제격
아파트보단 구옥이 대부분이기 때문
(3) 주변 동향에 투자하라
남사읍 일대에 입성하기 불가능하기 때문
단기규제(개발행위허가제한지역)에 묶여
거래가 힘듦
양지면 일대에 투자자가 몰리는 이유다
#양지면
#남사읍
#이동읍
(4) 라이벌과 비교할 필요가 있음
광주 화성 등은 지역적으로 라이벌
지역품격과 입지 면에서 라이벌 보지
우선 면적이 광대하다
(주거인구가 꾸준히 증가하는 가운데)
(경기도에서 가장 면적이 넓은 양평군도
인구가 증가세-라이벌 가평과 다른 양상이다)
화성 면적 - 700㎢
광주 면적 - 430
용인 면적 - 591
용인의 특징 인지 -
원조 난개발1번지로서
준농림지역과 준도시지역을
관리지역으로 세분화, 분화시킨
택지의1번지
그 피와 뿌리가 여전히 존속
(버블세븐지역)
용인은 개발공간이 광대하지만
광주는 보호공간이 광대하다
(양평과 더불어 물 보호 공간으로
광주는 규제1번지)
(5) 분할 분만 분류 인지
분류
유품 - 과거에 얽매임(투자자입장에서 퇴보)
작품 - 미래가치에 집중할 수 있는 기회(투자자가 바라는 대목)
유품 - 문화재보호구역
용인 처인구일대가 희망인 이유 - 개발이슈가 다양하고
분할 가능성 높은 땅이 증가하고 있다.
지금은 비록
미완성 작품이지만
추후 대단한 명작으로 자리매김할 것으로 보임
예) 처인구 남사읍 원산면일대
주의!!
부동산의 유품에 매몰되지 말라!
(∵유품=보존가치↗)
(6) 거품에 유의!
언론의 입김에 유의!!
언론은 기획부동산
(∵거품 주입 기능 탁월
기획기사를 기획부동산이
십분활용하면서
새로운 거품이 마구 삽입!)
(7) 용인 안에서 소모전,
시간 낭비 금지!
예) 좋고 싼 땅 찾기
(8) 지인들의 가벼운 말 경청 금지!
(비전문가들의 비난은
아무런 도움이 되지 않기 때문
투자의 포기를 의미
기회를 상실할 수 있으므로
전문가 말에 경청)
(9) 지역 개성과 지역 정보
둘다 인지해야 함
개발의 타당성과 합리성은
지역입지에 의해 결정되기 때문
가치와 가격이 정비례하면
좋은 땅이듯
개발계획과 합리성이 비례하면
최고 가치!!
(10) 용인이 윤 정권 최대 이슈지역인만큼
15개 개발지역 중 최고 가치 구가 중
기존의 개발계획(원산면일대)에
더해
남사읍일대
개발 기운도 상당함!
(1)~(9) 사안을 주도면밀 하게 체크한 후
지역 입성 결정!
착각 주의!
중개물건이 다 좋은 건 아님
(안 좋은 물건도 접수하는 게 현실 아닌가)
대기업의 입지 -
대기업이 대도시에만 입성, 존속하는 건 아니다
오지에도 대기업 입성이 잦은 편
예) 협력업체 및 계열사가 오지에
새로운 지역랜드마크로 자리매김
하다못해
대기업 아파트 이름에 의해서도 지역 진화 가능!
오지가 조망권 최고의 아파트단지를 형성!!
즉 대기업은 무조건 지역랜드마크
입지와 무관!
대기업이기 때문
필자가 용인 화성 평택을 매일
좋다고 강조하는 이유다
☎ 010-2246-9741
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
