땅투자20계명

작성자김방기|작성시간23.08.14|조회수705 목록 댓글 0

☎ 010-2246-9741

#땅투자

토지투자 20계명을 만들어라!

모색하라!!

(1) 용도 공부 하라

용도의 기능은 용적률 사용범위와 연계되기 때문

사용할 수 없는 상태의 용적률은 무용지물

지역애물이다

과거의 고양 지축모습

(2) 지목 공부 하라

용도는 현장감과 거반 무관

그러나 지목은 현장감과 직결

예) 대지상태와 맹지상태의 차이는

하늘과 땅 차이

용도는 개인이 함부로

바꿀 수 없지만

지목변경은 자유롭다

(3) 도로 공부 하라

맹지가 많기 때문

맹지는 두 가지로 분기

접근성(입지)이 높은 맹지와 그 반대

전자가 바로 투자 대상

과거 고양시 지축역세권

(4) 언론 공부도 필요

언론은 다양한 여론을 낳는다

가짜 뉴스가 너무 많다

가치를 읽어야지

가격을 읽는데 시간 낭비하지마라

(5) 기획부동산을 공부하라

기획부동산은

당신과 같은 사람과 소액 땅투자자를 모집하기 때문

아파트건설과 무관한 게 기획부동산

(6) 대기업 공부 하라

대기업은 오지와 맹지를 개발하는 경제동물이기 때문

대기업을 모색하라

대기업을 모집할 수는 없으니까

대장동일대

(7) 수도권과 비수도권의 차이를 공부 하라

비수도권의 특징은 거품수위가 낮다는 것

특히 충남의 경우 인기가 높은데

그것은 지방을 대표하는

상징성이 강한 곳이기 때문

과밀화된 수도권의 대안으로

투자공간으로 각광 받아

그 상징성이 대단함

#충청도

#수원시

(8) 개발의 다양성보단 타당성에 집중

인구의 다양성보단 필요성에 집중

#화성시

#당진시

(9) 완성물(지상물)과 미완성물의 차이 공부

기획능력의 차이

개별성과 개성의 차이 등을 공부하라

(10) 정보보단 부동산 성질에 집중하라

정보의 수명은 매우 짧기 때문

그리고 정확성이 낮다

부동산 성질은 영원불변

예) 고정성(입지의 원자재)

정보의 종류는 다양하다

지역 이장의 정보(정확도가 높은 편)
시군수의 정보(이들에게 접근이 용이하지 않음
그리고 거짓말이 많음)

#맹지

#대지

#그린벨트

(11) 규제 공부와 개발 공부 필요

규제해제공간이 개발공간이고
규제해제의 가능성이 높은 지역이
투자의 공간이기 때문

예) 도로에 접한 그린벨트가 인기

(12) 토지이용계획확인서보단 입지에 집중하라

공적서류는 법적 책임을 지지않기 때문

토지이용의 범위는 입지에 의해 변함

#서산시

#용인시

(13) 자연녹지지역에 투자하라

입지 괜찮은 자연녹지지역의 미래 - 주거지역
(주거인구가 증가하기 때문)

예) 용인 화성일대의 자연녹지지역에 투자하라

#김포시

#자연녹지지역

(14) 선입견(고착관념) 타파!

예) 기획부동산보단 공인중개사를 무조건 믿어라-

믿는 도끼에 발등 찍힌다

(15) 현장답사 시 공인중개사를 만나기보단

지자체 방문이 더 중요

공인중개사 대신 공무원과의 대화가 더 중요하다

지역특성을 알아보는데

정확성이 차이가 남

공인중개사도 공무원 통해

지역공부를 하는 입장이기 때문

#땅투자자

(16) 집과 땅의 차이를 여러 각도로 분석하라

집은 남아도는데 다 비싸다

완성물이기 때문

땅 역시 남아돈다

싸다

미완성물이기 때문

미분양아파트도 많고

놀고 있는 땅(유휴지)도 많다

혐오 및 기피시설의 차이

내 집 인근의 모텔촌, 창녀촌은 악재

집값 추락의 원흉!

내 땅 인근의 모텔촌과 창녀촌은 호재

유동인구가 증가하고 있을 수 있기 때문

(17) 사람 대신 부동산의 특징을 믿어라

예) 여행 중 답사도 겸하라

외출 시 답사를 겸하라

돌아다닐 때 습관적으로 좋은 부동산을 모색하라

좋은 부동산, 땅을 발견하라

좋은 사람 만나기가 쉽지 않아서 하는 말

좋은 땅
발견 방법을 찾아라
공부하라

발견방법을 알면

최고의 가치와 인연 맺을 수 있음

좋은 땅을 발견했다면

그 즉시

해당지역의 중개사를 만나거나 지주와 협상에 들어가라

(18) 양서 선택법을 인지하라

악서가 너무 많다

책은 간접경험, 간접체험이므로

절대적일 수가 없음

악서의 예)
0원으로 시작한 아파트투자
(갭 투자)

(19) 지분에 관한 바른 이해

추후 되팔 때 반드시 투자자를 모집하라
모색하라
실수요가치가 높은 지경이 아니기 때문

소액 땅투자자가 실패, 낭패 많이 보는 이유 -
착각 때문

소액으로 움직일 수도권 일대의 땅은
추후
실수요가치가 높다는 보장이 없음

따라서 '소액투자자'만 모집하라

그러면 실패 없음

나중에 되팔 때 나와 같은 처지의
투자자를 모집하면 그만

(20) 지역랜드마크 발견 방법 취득

지역랜드마크

1) 현재가치를 대변하는 랜드마크 - 예) 역세권

2) 미래가치를 대변하는 랜드마크 -
아파트 입성이나 대기업 입성이 예정된 지역

내 땅과 지역랜드마크와의 거리 정하기 -
멀다고 해서 무조건 터부시 할 건 아니다
인구가 증가하면 되니까

거리가 가깝지만 인구가 유출되는 지역도 있다

거리 < 인구변화
자리(입지) > 거리(외형)