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#땅투자
건폐율과 용적률의 차이는 크다
건폐율과 용적률이 연결된 경우가 있는가 하면
반대로 단절된 경우가 있기 때문
전자의 현상은 완성물에서 발견되고
후자는 미완성물 통해 목도됨
#화성시
#맹지
지축역 개발 전의 현장모습
건폐율은 바닥면적을 의미하고
용적률은 연면적을 말한다
그러나 땅의 경우
연면적이 없다
바닥면적만 있다
미완성물이기 때문
일단(!) 용적률과 건폐율이 단절된 상태다
용적률 - 건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율
건폐율×건축물 높이(지상층수)
#수원시
#그린벨트
용산일대
땅의 특징과 집의 특징
땅의 특징 -
용적률을 사용할 수 없는 현재가치가
곧 땅의 상태인 것
집의 특징 -
용적률을 사용할 수 있는 현재가치가
곧 집의 상태인 것
#수도권
#경기도
초보자와 땅 답사 중 흔히 나눌 수 있는 대화내용
초보자 ; (땅 보더니) 건물이 없네
전문가 ; 당연히 건물이 없지요
건물이 있으면 그게 땅인가요
용적률을 사용하면 그게 땅 인가요?
반문의 연속이다
답답하다
#일반주거지역
#대지
건폐율과 용적률의 차이 -
용적률은 영원할 수 없으나
건폐율은 영원하다
(대지 지분 존속)
용적률의 존재가치 중
지하의 존재를 일단
일부 제외 시키는 이유다
(지하는 제외하고
지상만 인정)
용적률 산정 시
지하층 면적
지상층 주차용으로 쓰는 면적
주민 공동시설 면적
초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외
#아파트
용적률, 건폐율의 존재가치 -
해당지역의 개발밀도를 가늠하는 척도
#서울
#강남
4월10일은 총선일!
주의가 필요하다!!
범례) 재개발 시 원주민 재정착률≒
위정자의 공약이행률
(∵매우 낮은 수준)
갈수록 낮아짐
(∵거품수위↑
아파트 거품은 여전히 심한 채
위정자들의 위선적 행위를
막을 길 없다)
#땅투자자
#남양주시
#하남시
광희동
땅 답사가 쉽지 않은 이유 -
땅의 용적률(건물)을 직접적으로 볼 수 없기 때문
그 용적률 대신 '주변지역의 가치'를 볼 수밖에 없다
따라서 땅의 용적률을 애써 무리하게 보려고 하지 말고
'주변지역'을 정밀하게
정확하게 안내를 받아야 한다
'용적률'의 범위(주변 범위)는 정해지지 않아
땅의 용적률을 정확히 볼 수는 없다
이는 마치 역세권을 볼 때
직접역세권의 법정 반경은 정해져 있지만
간접역세권 반경은 정할 수가 없는 것처럼
난해하다
여기서 말하는 직접역세권이란
땅의 건폐율을 의미하고
간접역세권은 땅의 용적률을 의미한다
즉 간접역세권처럼 땅의 용적률(주변지역 가치) 범위를
정하기가 쉽지 않은 것이다
결국 땅의 용적률은 두 가지 의미를 내포한다
'법정 용적률'과 '주변지역 가치'로 점철된다
법정 용적률 - 직접적으로 볼 수 없다
땅은 건폐율만 외부적으로 존재하기 때문
주변지역 가치(법정 용적률 외) -
범위는 광범위하나,
직접 볼 수 있다
#자연녹지지역
#성남시
예) 자연녹지지역 건폐율은 20%
용적률은 100%
답사 시
직접적으로 볼 수 있는 건
건폐율 20%의 상황(범위)
용적률 100%는 허상
외부적으로 볼 수 없는 상태
대신 주변지역 가치를 볼 수 있다
계획관리지역 건폐율40%
용적률100%
답사 시
직접적으로 확인 가능한 범위는 20%의 수치
(건폐율)
나머지 용적률 100%의 지계(범위)는 볼 수 없어
주변지역의 가치를 안내 받아야 한다
따라서 집 답사와 달리
땅 답사는 그 지역에 대해 상세히 알고 있는
지역전문가의 안내가 필요하다
지역정보가 곧 땅의 용적률 정보인 셈
그렇기 때문에 땅 답사과정은 독특하다
용적률(주변)을 보는 것이지
건폐율(바닥)을 보는 것이 아니다
땅바닥(건폐율)만 본다고 무슨 해답이
나오는 게 아니지 않는가
땅 투자를 결정하는 요소=
답사과정+
서류보기과정+개발청사진 정독하기
+주변지역의 가치 보기⇒
개발청사진 정독하기와
주변지역 가치는 연동한다
이는 입지와 접근성을 견지할 수 있는 수단,
도구기 때문
#충청도
#서산시
#당진시
비유컨대
정치와 경제는 무조건 한몸
정치가 자전거 앞바퀴라면
경제는 뒷바퀴
만약 바퀴 하나가 빵꾸나면
전진을 하지 못함
(예-작금의 불경기상황!)
제자리에서 장시간 움직을 수 없는
장애상태 보지
(장기불황상태)
땅의 건폐율 용적률 역시 마찬가지의 입장
건폐율이 자전거 앞바퀴라면
용적률은 뒷바퀴다
뒷바퀴 사용범위가 넓다
거시적으로 볼 수 있는 눈높이가 필요하다
주변지역의 가치를 볼 땐
망원경이 필요하다
현미경으로는 볼 수 없다
거대한 시력이 필요하다
문의 전화 010-2246-9741
추천부탁드립니다 .
