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집과 땅의 정체성(≒고정성)의 차이는 크다
집 - 외모가 흉물스럽고 낡아빠진 상태라면
가치가 추락!
땅 - 외모가 흉물스럽고 낡아빠진 지경이라면
가치가 높을 수가 있다
예를 들어 낡은 그린벨트라면
사용가치가 높은 지경
#그린벨트
그린벨트의 가치 기준은 하나
답사 시
훼손도를 본다
훼손도가 높아야 개발가치가 높기 때문
보호의 개념을 상실한 상태기 때문이다
보호의 기능은 무의미
그러나 잘 보전된 상태의 그린벨트의
가치는 낮다
#맹지
맹지상태가 잘 보전되어 있다면 이 역시
투자가치가 낮다
존재가치(고정성)가 높다고 투자가치가 높은 건 아니다
맹지의 기능은 따로 있다
현장보호의 개념인 것
기능이 한정되어 있다
주변변수가 없는 한 보호의 의미가
강한 것이다
#땅투자
#자연녹지지역
그린벨트, 녹지, 맹지 등 투자 및 개발가치가
미미한 경우의 땅들이 외모가 아름답다는 건
그만큼 사람 접근이 힘들다는 증거다
즉 그린벨트나 녹지, 맹지 훼손도가 높아
외모가 형편없이 못 생겼다면
많은 이동인구,
다양한 인구가 그것을 사용했다는 증거인 것
인구에 의해 가치가 급변하는 것이다
그린벨트가 규제에서 해제 또는 완화의 가능성이
높고
맹지는 접근성이 높은 맹지로서
도로(비법정도로-현황도로, 관습도로)가 있는 지경
법정도로(지적도 상의 도로) 개설이 가능할 수 있다
그린벨트, 맹지, 녹지등 완성도가 부실한 상태의
부동산이 무조건 도로가 없는 건 아니다
농로나 임도가 있는 경우가 부지기수기 때문
도로에 붙은 그린벨트(단절토지)의 경우
투자가치가 높다고 볼 수 있다
#화성시
#시흥시
그린벨트의 기능 - 집의 경우 해당지역주민들의
경제적 건강상태는 높지 않으나
육체적으로는 건강상태를 보지하는 데
유리하다
맑은 공기를 유지할 수가 있기 때문
땅의 경우는 다르다
내 땅 주변이 온통 그린벨트로 구성되어 있다면
필수적으로 훼손도 통해 사용가치를 가늠해야 한다
완성물과 미완성물의 차이는 크다
집은 변화보단 삶의 질에 집중하고
땅은 변화(개발)를 필요로 하는 상황이기 때문
그린벨트, 맹지, 녹지의 역할(영역) -
집의 경우 삶의 가치를 승화 시킬 도구(수단)로
사용 가능
땅의 경우 외모를 통해
즉 이용하는 사람들 통해
가치가 가늠 가능
이용할 수 없는 정도의 낮은 접근도의 땅은
투자가치가 낮다
주거 및 유동인구가 꾸준히 증가하는 곳에 존속하는
그린벨트, 맹지, 자연녹지지역 등은
해제의 가능성과 완화의 가능성,
도로개설의 가능성
용도변경의 가능성이 늘 열려 있다
그린벨트 해제하여 그 공간에 주거시설이 들어가고
자연녹지지역은 주거지역으로 용도변경 하여 역시 주거단지
조성할 확률이 높은 것
그린벨트, 맹지, 녹지라고 해서 무조건 무시할 건 아니다
알아보고 무시(결정)하라
답사 시 인구동향부터 파악, 터득하라
인구상태는 서류, 지도(인터넷) 통해
전혀 알 수 없는 영역이기 때문
도로에 접한 그린벨트, 맹지, 녹지 등은 가치가 높다
문학경기장역 인근
역세권 주변의 그린벨트, 맹지, 녹지 등의 가치도 높다
전문가 중 그린벨트를 추천하는 경우가 있다
그 물건의 특징 중 '도로 접'이라면
한번 정도 정밀하게 진단, 체크할 필요가 있다
그린벨트(개발제한구역)과 문화재보호구역의 차이 -
전자의 경우 반드시 보전가치가 높은 건 아니다
그러나 후자의 경우는 다르다
반드시 보호가치가 높아야 한다
용도(기능) 자체가 전적으로
보호의 개념이 강하기 때문
검암역앞
그린벨트(개발제한구역)와 군사시설보호구역 -
군사시설보호구역 역시 반드시 보호 조치(가치)가
높은 건 아니다
이전을 통해 개발가치가 변하는 경우가 있기 때문
예) 위례신도시의 경우 군사시설이 이천 마장면일대로
이전하면서 신도시 건설
땅투자자, 집투자자가 그린벨트 등을 보는 각도(관심사,
이슈거리), 시각(본질)이 전혀 다르다
수도권의 면적은 전 국토의 12%를 차지하나,
그린벨트 구성 비율은 절반 정도를 차지하고 있다
수도권정비계획법에 의해 조정, 조율, 정리되어 있는 게
현실, 실상이다
중첩규제와 중첩개발+가용토지의 높은 희소성 등이
바로 수도권 고유의 지역특징인 것
수도권의 상수원보호구역은 개발제한구역과는
그 성격이 판이하다
수도권 주민의 식수원으로서 식수를 책임지는 역할을 수행하는
상수원보호구역의 보호, 보전가치는 매우 높기 때문
사람 건강과 직결되는 식수는 자연보호 그 이상의 높은
보존 및 존재가치가 부여된다
직무유기하면 큰일 난다
생명수는 꼭 필요하다
상수원보호구역은 국립공원 지정 그 이상의
보호가치가 높다
상수원보호구역은 주거인구와 연관 있지만
국립, 도립공원 등은 관광 및 유동인구와 직결되기 때문
간혹 공원의 상황이 해제되기도 한다
공원으로서의 기능을 다했기 때문
공원의 존재가치가 낮기 때문이다
주민(주거인구)의 육체적 건강과 정신적 건강과
바로 직결되는 사안이 아니기 때문이다
지방의 땅이 맹지, 그린벨트인 경우와
수도권의 땅이 맹지, 그린벨트인 경우의
사정과 형편은 매우 다르다
수도권은 대도시가 증가하고
주거인구가 꾸준히 증가하는 곳이지만
지방은 그 반대 입장이기 때문
수도권으로 유입되는 유출인구가 급증세다
땅투자자가 그린벨트, 맹지, 자연녹지지역
군사시설보호구역
문화재보호구역
상수원보호구역과 마주 쳤다면?
바로 행동거지를 결정하라
입장 발표를 자신에게 하라
결론)
입지 통해 결정
입지는 인구에 의해 결정
개발계획에 의해 입지가 변하는 건 아니다
개발계획이
인구소멸공간 안에 수립
정립된 경우도 없지 않기 때문
#토지거래허가구역
※ 토지거래허가구역의 지정 목적 -
인구변화(증가)에 의해 지정하는 게 아니라,
투기(투자자 증가)가 의심 되는 지역에 지정
즉 유동 및 주거인구 증가에 따른 규제 지정이 아닌
개발계획이 정립된 지역에 단순히(!) 투기가 우려되어
규제를 지정하는 것
지정기간 동안 개발계획의 가치가
변하진 않는다
집이건 땅이건 무조건 실수요(현재의 사용가치)에
집중하라는 취지가 토지거래허가구역의 지정이다
시세차익을 절대로 허용, 용납하지 않겠다는 것
집의 경우 갭투자를 방지하는 효과가 있다
전월세 두지 말고 집주인이 직접 사용하라는 것
그린벨트(장기규제제도) 안에서의
토지거래허가구역(단기규제제도)으로
지정된 경우가 수도권일대에 자주 등장하는 건,
단순히
개발계획 수립과 정립단계에서
벌어지는 습관적
기계적 현상에 불과하다
☎ 010-2246-9741
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
