전화 010-2246-9741
땅투자자가 상식적으로
습관적으로 인지해야 할 사안은
「규제 범위와 강도」
그리고
'개발 범위와 타당성'을 견지하는 것이다
규제와 개발은 항시 상관관계에
놓여 있기 때문
경제원론과 원칙을 고수한다
규제(해제) 공간 안에서 항상
개발을 진행하는 것이기 때문
예) 대자연 안에서
대도시 형성(용도변경)
상관관계-한 쪽이 변화하면
다른 한쪽도 덩달아 변화하는 풍선효과
예) 도로가 새롭게 개설되므로
그 주변가치와 인구가치가 덩달아
변함
새로운 도로를 사용하는 사람들이 증가한다
#수도권
#경기도
수도권의 특성 = 중첩개발+중첩규제+인구↑+
인구의 다양성과 개발의 다양성 그리고
개발계획의 다양성=개발의 타당성↑
#화성시
#구리시
수도권이 지방 대비 인기 높은 이유 -
개발의 타당성이 높기 때문
타당성은 희소성으로 연결되어
점진적으로 가격수준이 높아진다
공급량 대비 수요량이 꾸준히 증가해서다
#충청도
#당진시
수도권의 특징2 -
재건축 재개발1번지
(∵ 지방 대비 사용가치↑)
그린벨트 해제의 가능성↑
(∵3기 신도시 개발공간=그린벨트 해제공간)
#남양주시
#광주시
#하남시
#성남시
개발+규제=입지에 따라 변수 발생
입지(접근성)가 탁월하면
개발의 타당성이 높아지고
입지가 탁월하면
규제해제의 가능성이 높아짐
규제해제공간 안에서 개발이 이루어진다
#그린벨트
#자연녹지지역
'훼손도'와 '노후도' -
그린벨트 완화와
재건축 재개발 진척도를 가늠할 기준
#일반주거지역
#안산시
#안양시
훼손도 - 그린벨트
(산 = 미완성물)
지상물(주거시설) 주변의 그린벨트
(야산 혹은
악산상태)
노후도 - 재개발 재건축(주택, 지상물)의 낡은 상태에
따라 개발진행속도가 달라짐
규제와 개발의 완화 및 진척도의 기준 -
훼손도가 높을 수록
해제의 가능성이 높아짐
노후도가 높을 수록
재개발의 가능성이 높아짐
시간이 흐를 수록 삶의 질이 낮아지기 때문에
개발을 찬성하는 자가 급증!
불편한 삶이 개발을 동의 하는 이유다
#과천시
#용인시
#수원시
규제 공부와 개발 공부 함께 하기-
땅투자자의 사명
가치의 기준 정하기
그린벨트 훼손도 -
'인구'에 의해 결정
인구에 의해 훼손
인구와 관련 있어
그린벨트 사용자를 알아 볼 필요가 있다
노후도 - 시간과 관련된 사안
#개발제한구역
#토지거래허가구역
재개발 - 지역 혁신(공공성↑)
재건축 - 지역 변신
개발과정 - 접근성 높은 맹지가 그 대상
재개발과정 - 대지가 그 대상
재건축과 비슷하지만
재건축과 달리
정비하는 기반시설 전체가 열악한 경우를
재개발이라고 한다
건물만 새로 지으면 재건축
낙후된 동네 전체를 도로 등 기반까지
싹 갈아엎으면 재개발
#재개발
#광명시
#아파트투자
재개발을 대단위로 묶어
한방에 그 지역을 날리고 새로 계획도시를
짓는 수준까지 발전하게 되면
뉴타운사업이 됨
사업방식은 세 가지로 분화
(1) 보전재개발
(2) 수복재개발
(3) 전면재개발(철거재개발)
보전재개발 - 사실상 도시 재생
현 상태를 유지 관리하는 것이 주목적
수복재개발 - 기존의 도시 골격을 그대로
유지한 채 노후화된 건물이나
열악한 시설만 도려내어 교체
전면재개발 - 재개발 유형 중
가장 변화가 크며
공사 후 원주민 재정착률이 가장 낮음
따라서 전면보단 수복이 유리
(∵실용가치와 실효성↑ 현실성↑)
재개발 입지와 입장 - 인구에 의해 미래가치가 달라짐
예) 노인인구↑(개발 진척도↘)
개발의 타당성의 기준 - 인구의 증가현상
규제해제의 조건 - 인구증가
재개발의 조건 - 시간이 흐르면 늙고 낡기 마련
즉 시간이 흐르면 무조건 재개발 대상
삶의 질이 추락하게 되면
보수적 성향의 노인인구도 변화와 진화에
동참하기 마련이다
재개발, 재건축, 그린벨트해제의 공통점 -
진행과정과 기간이 너무 오래걸린다는 점
기다리다 지레 지침
#고양시
#일산신도시
#교산신도시
요컨대 재개발과 개발이 활발한
수도권 일대의 모습을 보고
투자의 장르를 결정한다
재개발은 완성도 높은 대지에 돈을 던지고
개발은 접근성 높은 맹지에 돈을 던지는
행위기 때문
이를 테면 훼손도가 심한 그린벨트 땅에
과감히 돈을 던진다
잦은 자연재해에 의해 손상된 그린벨트 가치는
거반 무가치!
인간의 손과 발에 의해
훼손된 그린벨트 가치가
높다
전화 010-2246-9741
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
