부동산 개발방법보다 더 중요한 건, 규제의 사용 및 응용방법을 제대로 정독하는 것

[김방기]

#아파트

부동산 관련 규제도 '경제'다

반드시 항시

개발공간이 곧 규제해제공간이기 때문이다

경제원론을 고수한다

최소비용으로 시작하여

최대효과를 끌어올리는 과정을 반드시 거친다

최소비용은 규제해제의 가능성과 직결된다

규제가 중요한 경제인 까닭이다

「규제=경제」

즉 경제의 경계선이

접근성 높은 맹지와 접근성 낮은 맹지 사이인 것

경제동물 대기업이

사업용토지로 접근성 높은 맹지를

선점하는 이유이리라

오지가 아파트단지로 일약 스타덤에

오르는 순간인 것!

요컨대 경제적 가치가 곧 투자가치인 것이다

당연히 거품가격이 형성된다

개발 및 해제과정에서 거품이 주입되지 않는 경우는

절대로 없다

이때 필요한 조치, 처방이 바로 단기적 규제다

한시적 규제다

예컨대 분양가상한제,

토지거래허가구역을 지정하거나

투기과열지구 등을 지정하여 투기열기를 일시적으로

잠식시킨다

투기과열지구는 지난 2011년 12월,

투기지역은 지난 2012년 5월 각각 없어졌다가

문재인 정부시절인 2017 '8.31' 대책으로 부활했다

조정대상지역은

박근혜 정부시절인 2016 '11.3' 대책으로 만들어졌다

#아파트투자자

단기적, 한시적 규제의 명분 -

주로 가격 잡는데 혈안이 되어 있다

결과적으로 효과가 없다

없었던 풍선효과만 생기고 만다

장기적 규제 - 개발과 직결된 현안문제

예) 그린벨트 해제 통해

택지조성과정 밟기

부동산의 규제를 볼 수 있는 공적서류 - 토지이용계획확인서

예) 용도, 지목, 가격(개별공시지가), 면적 등을 통해 견제

이 공부(공적서류)는 법적효력이 없어

개별적인 분석능력이 필요하다

규제는 지역상징성이 강하기 때문이다

장기적 규제가 이에 해당된다

예) 그린벨트

(경기도 과천 의왕 하남 등 면적이 그다지 크지 않은

곳에 그린벨트가 다양하게 분포되어 있다

그린벨트1번지로 오랫동안 보지하고 있는 실정

그러나

그린벨트 면적은 넓지만

개발능력과 그 타당성이 높다)

수질보전특별대책지역

(경기도 광주

여주 이천

양평 일대

수도권정비계획법의 자연보전권역)

군사시설보호구역(연천 철원군 등지)

이처럼 단기규제와 달리 장기적 규제지역은

지역속성이나 속살과 연관되어 있어

쉽게 풀리지 않는다

그 지역의 품격과 연관되어 있기 때문

단기규제의 성격 -

가격 견제의 지령이 주어짐

장기규제의 성격 -

국토 보호의 견제 명령(명제)이 떨어짐

#수도권정비계획법

#경기도

부동산 건설과 건축과정은

'규제와 통제' 속에서

그 사이에서 쉽게 벗어날 수 없다

그렇지만 그 사이에서 거대한 효과를 기대한다

국토 안에 토지가 존속하듯

건설 안에 건축이 존속하는 법

부동산의 생리다

마치 획지 안에 필지가 존속하는 것처럼

그 구조에 변화가 없다

이를 테면 토지 안에 아파트가 있는 것

토지가 아파트의 재료인 까닭이리라

대형건설 프로젝트건

소형건축행위건

반드시 규제 사슬에 발목이 잡힐 수 있는 게

법치국가의 한계, 임계인 것이다

지나치다 싶을 정도의 규제는

법치와 법치국가의 근간을 뒤흔들어 버리는 악행이다

융통성 있는 규제가 필요한 이유다

건축이 급한 자에게 큰 피해가 된다

법(약속)을 적용할 때

무리수가 따른다면 탈법과 불법이 악용될 수 있다

수도권정비계획법의 자연보전권역 안에서의 까다로운 건축행위가

불법을 부추기고 있다

물론 투기방지와 자연보호의 차원에서

규제를 가하는 건 온당하나

인허가과정에서 이권개입이나 삽입은 절대로

용납, 용서가 안 된다

공정과 상식에서 벗어난 짓거리이기 때문!

악산 개발도 가능한 게 무엇 때문인가

오지개발도 가능한 게 무엇 때문인가

거대한 이권개입과 삽입(권력삽입행위) 때문 아닌가!

불법적인 이권개입현상(권력남용)은 국토불균형현상

처럼

고치기 힘든 만성고질병 중 하나다

직권, 권력남용이 곧 난개발의 원흉인 셈

즉 상습적인 불법 개발과 건설에 연루되어 있는 이권개입이

곧 국토불균형의 영향에 크게 손상을 끼칠 수 있는 것이다

공정하지 않다

부동산개발보다 더 중요한 건

규제의 사용 및 응용방법을

제대로 파악하는 것

무조건적인 규제는 무조건적인 개발,

난개발과 거반

동격이기 때문이다

#언론개혁

#땅투자자

#수도권

우리나라 언론이 쓰레기인 이유≒우리나라 규제의 문제

(∵제기능을 제대로 작동하고 있지 않음

견제와 균형, 공정이 전혀 작동하지 않는

쓰레기 구조!

편파적이다

권력 누수 현상의 원흉!!)

투자자라면

반드시 언론을 제대로 읽을 수 있는 정독능력을 키워야 하는 것

【부동산노하우=언론을 제대로 감시하는 것=

규제를 제대로 숙독+세독하기】

'언론' '규제'

이 두 가지 사안(숙제)을 매우 엄격하게

품격 있게 읽어야 함

국가가 당장 해야 할 일 -

언론개혁과 규제 제대로 사용하기

(남용 < 응용)

단기규제 남용 금지!!

작금의 언론행태 - 권력의 똥구멍 빨아먹는 시녀역할을 하고 있음

윗사람들 눈치만 보고 있기 때문

언론의 감시와 견제, 건강한 비판이 아예 없음!!

언론기능이 병신이 되어버림!!

작금의 부동산 관련 규제 - 권력 남용 그 이상!

더 큰 문제는 규제효과가 크지 않는데도

그걸 자주 사용한다는 것

비실용적이다

#그린벨트

규제지만 개발에 반드시 필요한 항목(법)

예) 수도권정비계획법(이 법이 존재, 필요한 건

수도권의 특징 때문)

수도권 특징은,

희소가치와 지역잠재가치가 딱 달라붙어 있어

희소가치와 지역잠재가치가 모두가 높다는 것

면적 대비 인구가 증가하고

인구 집중도 또한 매우 높기 때문

젊은인구가 증가하고 있는 수도권에 필요한 제도적 장치 및 법률이

곧 수도권정비계획법(과밀억제권역)이다

반면 비수도권의 경우는 상황이 딴판이다

노인인구가 증가세이기 때문

수도권정비계획법 관련 규제가 불요불급하다

수도권 - 대도시 증가세

예비 거대도시 증가세

면적 대비 대도시가 양적으로 너무 많음

비수도권 - 면적 대비 거대도시

대도시 태부족

예) 대도시 5곳

거대도시 1곳

경북 포항 경남 김해 전북 전주

충남 천안 충북 청주 경남 창원

#경상남도

#경상북도

고수와 하수의 차이

고수는 부동산을 사랑한다

하수는 부동산을 자랑한다

하수는 부동산을 사랑하지 않고 집착한다

그러나 하수는 자신의 집착행위를 사랑으로 착각하거나

미화한다

규제 수용 능력이 부족하다

규제에 대해 착각하고 있기 때문

가령 그린벨트

녹지

맹지

농지와 임야 등

완성도 낮은 부동산과 그 사안에

대한 정독 및 감독,감시능력에

대해 전혀 준비가 안 되어 있는 상태다

검색창에

'김현기의 토지이야기' 검색!

  토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

토지투자동호회밴드
(카페회원님들은 같이이용하시면됩니다)

추천부탁드립니다 .

[이영현]

유익한 정보 감사합니다

[망나니]

좋은정보 감사합니다

[이 동 우]

12월28일 수요일 아침 차가운 날씨에 건강하시고
오늘도 행복하고 기쁨이 넘치는 멋진 하루되세요 ~♡
정보 감사합니다

[백경미]

유익한 정보 감사합니다

[설춘웅]

임인년 마지막 날 좋은 아침이 밝았네요...
힘들었던 한 해의 모든 일들 알뜰 정리하시고
경쾌한 마음으로 고운 웃음속에 희망과 행복한
계묘년 새해를 맞이하시기를 빕니다~~~
정보감사합니다