2023년 계묘년 맞아
토끼 습성에 대한 관심도도 덩달아 높아지고 있다
집토끼 성격과
산토끼 성격이 다르릇
집투자와 땅투자의 성격이 확연히 다르다
산토끼는 집에 안 산다
땅(자연)에 산다
야생의 성격이 강하다
산토끼를 집토끼로 변형하기 힘들듯
땅 역시 집으로 변모시키기가 쉽지 않다
용도 및 지목변경작업이 만만치
않은 과정이기 때문
그만큼 국토가 규제의 온상이라는 증거다
국토의 분류
(1) 하드웨어 상태- 땅
(2) 소프트웨어 - 집
(∵집은 주거지역<주거인구>을 양산하는 지역 주춧돌
주택의 재료=입지가 탁월한 맹지)
국토 대부분이 하드웨어상태(원형지, 맹지) -
예) 임야 63%차지
농지(전답 목장용지 과수원)는 약20%
같은 사람 없듯 같은 부동산도 없다
근데 같은 부동산이 없지만 같은 가격은 존재한다
인공적으로 가격을 조작(담합)한 결과다
같은 사람은 없지만
몸값이 동일한 경우도 매일반
즉 사람과 부동산(자연)은 인간이 만들 수 없지만
'가격'은 인간이 임의로 조작이 가능하다
가치를 포장하여 가격거품을 만들 수 있다
벼락부자가 탄생하는 이유다
부동산과 인간의 공통점 -
변수가 만연하고
허수, 허점(상처) 투성이
땅 사기사건이 많은 이유는
다양하다
예) 미완성물
창의성↗
기획부동산이 주체세력
소액투자가 가능하여 개미군단이
쉽사리 모여들 수 있다
분할이 가능하기 때문
(대출 없이 천 만원으로 수도권 땅 투자가 가능)
부동산과 인간이 다른 점 -
부동산은 완성도 높은 부동산과
완성도 낮은 부동산으로 대별이 가능하나
인간은 모두 완성도가 낮다는 점
부동산은 영원히 존재할 수 있지만
사람 수명은 영원하지 않기 때문
즉 부동산은 땅이다
건축물(지상물)이 낡거나 늙어 사라질 때
반드시 그 자리에 완성도 높은 땅(대지 지분)이
잔존하기 때문
많은 이들이 이것을 노린다
관심도가 높아 건물값 대비 그 가치가 높아진다
예) 재개발지역에 떴다방 증가
〔투자자는 3가지 형태보지〕
(1) 현재가치에 투자하는 자
(2) 미래가치에 투자하는 자
(3) 현재가치와 미래가치의 중간 지점에
투자하고자 노력하는 자
(실수요 겸 투자자)
(3)의 경우에서 실수가 자주 발생하곤 한다
예) 땅투자
('입주'란 있을 수 없기 때문
땅은 주변에 무엇인가가
입성했을 때 희망<진화의 여정>을 기대할 수 있다)
아파트의 경우
갭투자가 투자자의 발목을 단단히 잡는다
작금의 영끌족은 벼락부자를 꿈꾸던
한심한 영혼!
부동산투자에 변수작용이 심한 건
주택 감정평가방식과 토지 감정평가방식이
판이하기 때문이다
완성물과 미완성물의 차이가
투자 형식의 차이
주택은 물건 주소 공개를 해도 무방하나
땅은 다르다
미완성물의 한계 때문
완성물인 주택은 답사 시 큰 어려움이 없다
그러나 토지는 물건 지번을 공개한다면
갈등의 연속!!
투자를 할까말까 갈등한다
생각과 달리 땅 상태가 형편없기 때문
역시 미완성물의 한계 때문이다
땅 위치와 가치 모두를 제대로
찾기란 쉽지 않다
땅은 개발이 필요한 상태이기 때문
모든 땅과 지주의 지상과제다
땅은 지극히 주관적
개별성이 농후하다
창의력과 잠재력이 연동한다
주택은 객관적이다
투명하다
토지와 주택의 차이는 하늘과 땅 차이
예) 주택의 개별공시지가≒시세
토지의 개별공시지가≠시세
(∵주택의 현장모습≒토지이용계획확인서 모습
토지의 현장감≠공적서류의 상황)
주택 - 재건축 및 재개발 대상
(창의성 < 편익성)
토지 - 개발 대상
(기획 대상
기획부동산이 만연하는 이유다
창의성이 필요한 지경)
국토를 분류할 때 완성도 높은 지역과 완성도 낮은 지역으로
대별하듯
부동산도 완성도 높은 부동산과 낮은 부동산으로 대별할 수 있다
예) 주택(지상물) - 완성도 높은 부동산
토지 - 완성도 낮은 부동산(미완성물)
토지의 분류
(1) 완성도 높은 토지(대지) - 실용성에 기대
(2) 완성도 낮은 토지(맹지) - 잠재성에 기대
맹지
(1) 완성도 높은 맹지(접근성 높은 맹지)
(2) 완성도 낮은 맹지는 입지가 형편 없는 맹지
규제지역
(1) 규제 강도가 낮은 지역(접근성 높은 지역) -
투자가치가 높은 지역
(변화의 가능성이 매우 높은 지역이기 때문)
(2) 규제 강도가 높은 지역(사람의 접근성이 낮은 지역) -
현상보전(보지)의 상징성이 매우 높은 지역
지역(지자체)
(1) 완성도 높은 지자체
(2) 완성도 낮은 지자체
예) 화성시 - 완성도 낮은 지자체
(∵지속적으로 성장중
면적이 넓고 인구가 꾸준히 증가하고 있는
잠재력 높은 지역이다)
수원시 - 완성도 높은 지자체
(∵대한민국 대표 특례시
성숙한 도시
면적은 좁고 인구는 정체현상
지역자존심과 존재감이 높은 지역
경기도에서 부동의 인구1위 보지)
수원역 일대
완성도 높은 부동산에 투자하는 방법≠
완성도 낮은 부동산에 투자하는 방법
(∵땅투자방법 - 주변가치에 투자
미래의 잠재력에 투자하기
변수에 투자하기
집투자방법 - 현재의 실용가치에 집중하기
지역보지력에 투자)
땅투자와 집투자의 차이 =
땅은 지역잠재력에 투자
집은 지역보지력에 투자
투자의 형태
(1) 지역 정보에 도전(투자)하기
예) 개발공간 - 수도권
(인구가 증가하는 이유 중 하나
지방인구→수도권)
(2) 지역성격(성질)에 투자하기
예) 힐링공간 - 지방
(인구가 정체 및 감소에 허덕이는 형국)
네이버에 '김현기의 토지이야기' 검색
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
