투자자입장에서
지상물은 정밀한 입지 분석을 별도로 마련할 필요가 없다
완성물이기 때문이다
미완성물인 땅의 경우는 다르다
반드시 정밀한 입지분석과정을 밟지 않으면 안 된다
실수할 확률이 높기 때문
개발청사진 하나로는 부족하다
완성도 높은 입지분석을 위해 무엇을 기준으로
삼을지 반드시 사전에 기준선을 철저하게 마련하지
않으면 안 된다
역시 실수를 줄이기 위함이다
다음은 입지분석의 도구들이다
(1) 대기업(가치)
대기업은 오지 입지도 전격적으로
주거지로 용도를 변경 시킬 수 있는
힘을 보유하고 있다
무소불위의 힘!
(2) 주변가치
내 땅만 바라보는 어리석은 행동은 하지 마라
내 땅 주변을 볼 수 없는 지경이라면
아예 투자를 포기하라
내 땅 주변의 지주들의 이름을 알아보라
사회적으로 명성이 높은 자인지
알아보라
분명 이름값 할 거다
골값 떠는 자도 있을 테지만 말이다
강자가 땅주인이라면 OK!
내 땅을 외부에 자극적으로 알릴 수 있는 계기를
마련할 수 있다
(3) 인구의 다양성과 다변화
인구가 용도를 바꾼다
이를 테면 분당신도시의 경우
애초 규모보다 지금이 더 커질 수 있었던 건
인구 폭증에 따른 단단한 개발의 필요성 덕분이다
자연녹지지역이 대거 주거지역으로 변경, 변화하면서
유명한 신도시로 품격이 높아진 것이다
(4) 지역랜드마크(지역 상징)가 다양하다면
입지가 좋아질 가능성이 높다
다만 인구가 감소한다면 문제다
주거인구가 한 지역의 동력!
잠재력의 화신이다
유동인구와의 차이가 크다
(5) 입지의 크기(교통의 변화)
가령 역세권이 입성을 한다거나
버스 노선이 다양하게 생긴다면
지역이 진화될 수 있다
입지 변화의 기회다
역세권의 크기(사용빈도-존재감)가 커지면
버스노선이 크게 확장될 수 있는 계기가
마련되는 것이고
고속도로가 국도를 낳듯
역세권이 다양한 버스노선을 낳기도 한다
버스노선이 역세권의 진화의 요인으로 작용할 수도 있다
예) 버스 사용자가 급증한다면
역세권의 필요성이 높아지기 때문
여론이 높아진다
버스보다 지하철이 많은 승객(주거인구)을
이동시킬 수 있기 때문이다
이를 테면 아파트단지가 필요한 건
많은 주거인구(입주자)를 확보할 수 있기
때문
단독주택으로는 부족하다
즉 아파트단지와 역세권은
지역 진화의 큰 재료, 무기인 셈
신도시의 재료이기도 하다(지역평화의 재료)
모든 개발청사진이 신도시 개발인 건 아니다
높은 개발의 필요성+타당성이 바로
입지분석과정에서
반드시 필요한 덕목인 것이다
【대규모 아파트단지와 입지분석의 필요성】
'아파트'의 강점은 한꺼번에 다량의 주거인구와 그 세력을
흡수할 수 있는 강한 흡입력의 보지다
아파트가 부동산의 꽃으로서 자격조건에
부합하다고 힘있게 강조할 수 있는 이유다
그러나 문제는 미분양이다
악성미분양(미입주아파트)은 골칫거리다
이런 염려만 해소된다면 아파트단지는 입지분석의
좋은 재료로 사용, 응용될 수 있다
대기업 건설사들이
아무 곳에나 아파트를 짓지 않기 때문이다
실수하지 않는다
'대기업'이라면 자다가도 떡이 생긴다
그만큼 사람들 이목을 집중시킬 수 있는
대안, 해안, 해결책이라는 의미!
서울 강남
입지분석의 중요한 도구들
(1) 산업단지(일자리) - 공업지역(노동인구 확보)
(2) 아파트단지(잠자리) - 주거지역(주거인구)
(3) 관광 및 위락 휴양단지(놀거리) -
녹지지역(관광 및 유동인구 확충가능)
지도, 현장감과 현장의 목소리 통해 지역 분위기 인지 가능
아파트를 부동산의 꽃이라고 부르는 이유 -
투자자가 반드시 인지할 대목
수도권 입지와 비수도권 입지가 다르듯
서해안지역 입지와
동해안 입지가 사뭇 다르다
물론 지리적 위치 때문
지역 성격과 인구 색깔이 판이하기 때문이다
〔서해안 입지와 동해안 입지가 다른 이유〕
서울특별시가 특출나서다
(100% 도시지역)
서울특별시가 수도권의 3개 특례시를 조성하는데
일등공신이다
그리고 12개 대도시 발생에 크게 이바지 했다
그놈의 심한 거품현상 때문!!
많은 젊은인구가
거품에 심히 상처 입어
이동한 탓, 이동한 덕분이다
수도권이 하나인 까닭이다
결과적으로 수도권은 충청권을 분만하게 되고
충청권은 곧 전라권에 지대한 영향력을 행사할 것이다
같이의 가치가 크다
높다
서해안고속도로 덕분이다
길(도로)이 통합, 조합을 이룬 셈
서울 사당역 인근의 남태령
서해안의 존재감 = 서울(대한민국의 특별시 수도)은 수도권의 일부
바꿀 수 없는 지역적인 운명이다
동해안 = 부산(대한민국의 제2도시)은 경부고속도의 표상!
결론적으로 서해안고속도로와 경부고속도로는
고속도로계의 라이벌 관계!
가장 긴 고속도로와 두 번째로 긴 고속도로 답다
동해안과 서해안의 조망권의 격차가 크다
서울은 바다가 없지만
부산은 바다가 지역 상징
지역 잠재력이 크다
즉 지역잠재력이 조망권의 원료인 셈!!
바다의 힘이다
서해안지역의 입지조건과
동해안지역의 입지의 입장차 -
극복하려 노력하는 건 소모전
순리가 정도, 정답!
인품과 기품, 그리고 거품 - 입지의 결과
규제는 규정과 규칙의 결과물 - 입지를 정할 수 있는 기준
예) 녹지 없는 입지 상황은 없다
대자연과 더불어 사는 게
인간이기 때문
네이버에 '김현기의 토지이야기' 검색
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
