땅투자, '땅'에 하지 마라

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#땅투자

#토지투자

공산품을 대표하는 자동차와

대한민국의 투자상품을 대표하는 부동산의 차이는

무엇인가

먼저 매수 색깔이 확연히 다르다

자동차 매입할 때는 자동차의 잠재력을

볼 수 없다

그러나 부동산은 잠재력을 통해 매입 결정을 한다

그렇기 때문에 자동차는 매입 시

투자가치를 운운 할 수 없지만

부동산의 경우는 투자가치를 논할 수 있다

숨어 있는 무한한 잠재력 때문

변수(주변가치)가 바로 잠재력의 발로!

#아파트

#자동차

주변가치를 보고 자동차를 사는 바보는 없다

그러나 부동산 매입 시

주변가치에 신경 안 쓰면 바보다

자동차는 세월 앞에 약한 존재다

오래되면 늙고 낡아버려 버린다

폐차시킨다

그러나 부동산은 늙지 않는다

버리지 않는 이유다

재활용이 가능하기 때문이다

(재건축 재개발)

부활이 가능하여 기획능력이 필요하다

(도시재생-

도시가 재탄생!

완성도 높은 토지, 즉 대지 지분이

증가하는 이유다)

#희소가치

서울 강북의 아파트

부동산투자는 '부동산' 자체에 하는 게 아니다

부동산 자체는 하드웨에, 기계에 불과하다

그 기계를 사용할 수 있는 능력자가 필요하다

능력자는 부동산 주변가치에 집중해야 한다

(숨어 있는 잠재력)

부동산 자체는 움직일 수 없는 동산상태이기 때문

#신도시

사용가치에 투자하는 것이다

사용가치는 주변가치를 포함한다

하물며 미완성물인 땅은 오죽하겠는가

땅투자, '땅'에 하지 않는 이유다

부동산 '자체(한계)'에 집착하는 자 - 실패자

부동산은 스스로 움직일 수 없는 지경이라

반드시 보호자가 필요하다

보호자란 개발자나 부동산주인 등을 말한다

부동산 투자 = 사용가치에 투자

사용가치는 주변가치를 포함한다

예컨대 집 투자자가 편익성을 따지지 않을 수 없는 것

당장 사용해야 하기 때문

#서울

#아파트단지

땅투자, '땅'에 하지 마라

땅투자는 주변가치에 하는 것이기 때문

주변가치는 입지

예) 맹지 입지

즉 주변 도로 관계에 투자!

인구(유동인구 포함-도로사용량이 중요하기 때문)가

꾸준히 증가하는 곳의

법정도로와 딱 달라붙어 있는 비법정도로의 현재상태를

주목하라!!

#법정도로

#고속도로

땅투자=주변가치에 투자

(∵땅=미완성물

공간 점유를 할 수 없는 지경)

(1) 기획부동산 인근의 땅을 선택한다

(2) 역세권 인근 땅을 선점

(3) 대기업 인근의 땅을 선점

예) 화성 평택 아산 홍성 당진 일대 인근지역 선점

이들 지역을 선택하는 이유는

거품을 피하여 소나기에 피해 안 보기 위해서다

기획부동산은 이슈거리를 찾아 다니는

거품주입 기술자+역세권은 도시개발청사진이

이미 정립된 지경이기 때문

나름대로의 가치에 개성이 있다

직접적인 개발은 아니지만

개성이 있다

땅투자와 집투자가 다른 이유

주변가치를 보되

땅의 경우 개발가치를 보고

집의 경우는 조망권이나 교통망을 본다

당장 사용할 상황이기 때문

편익성과 삶의 질적가치를 무시한 채

오직 투자가치에만 집착하면 안 된다

당장 사용할 수 있는 조건에 부합되어야 한다

땅은 미래가치에 집중할 상황이라

규제와 연관이 있어

반드시 규제 수위를 체크해야 한다

집은 현재의 실용가치에 투자하는 스타일

그래서 규제와 무관한 지경

규제 수위를 알아볼 이유가 없는 것

그것을 알아보기 전에 교통수단에

집중하는 게 낫다

#부동산투자

#주거인구

#맹지

땅의 주변가치에 투자하는 건

당연지사

진보 중인 지역이 반드시 있기 때문

예) 화성 향남역 화성시청역

서화성남양역

평택 안중역 일대 땅값은 이미 거품이 최고조에 달한 지경

지주들 입김이 세다

그렇기 때문에 주변에 관심을 가져야 한다

매송면 일대

포승읍 일대도 나름대로의 개성이 있다

서울 거품으로 인해 경기도를 서울의 대안으로 삼듯

향남읍 대안으로 매송면 일대를 찾거나

다른 지역을 수소문 하지 않으면 안 된다

향남 거품을 피해 인근으로 투자처를 이동하는 것이다

수도권 거품과 규제로 인해

충청권을 수도권의 대안으로 삼는 것과 같은 이치

소나기는 피하는 게 순리

무리수 두면 거품에 상처 입는다

인구가 꾸준히 증가하고 있는 자연녹지지역 인근의

그린벨트의 상황도 괜찮다

그런 그린벨트 땅은 훼손도가 높아

개발가치가 높다

도로에 접한 상태이기 때문

#그린벨트

인천 문학경기장 일대 그린벨트

지목(완성도 높은 지목-대지)

용도(완성도 높은 용도-도시지역 일반주거지역)

지역(지자체-인구규모가 크고 꾸준히 증가하는 곳)

지역랜드마크의 인근 가치에 주목하라

인구가 증가하는 곳의

다양한 대지(넓게 분포되어 있는 지경)를

찾아 그 인근 일대의 맹지에 투자!

인구가 감소한다면

말짱도루묵이 될 가능성이 농후하기 때문

인구가 증가하고 있는 곳의 다양한 계획관리지역(넓게

분포되어 있는 지경)를 찾아

그 인근의 농림지역에 투자!

인구가 폭증하고 있는 곳 인근도 관심 갖자

예) 충남 천안 아산은 인구가 증가하는 곳 -

그 인근에 집중하라

수도권 인구 역시 꾸준히 증가하고 있는 상태 -

인근 충청권에 집중하는 이유다

인구가 꾸준히 증가하고 있는 일반주거지역 인근의

자연녹지지역의 가치에 집중하라

용도변경의 가능성이 농후하다

아파트단지의 필요성이 높다

과거 분당신도시와 작금의 분당신도시 면적이

다른 건 갑자기 증가한 인구 덕분에

용도변경이 되었기 때문이다

☎ 010-2246-9741

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