땅투자의 선택기준

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#땅투자

#수도권

부동산 관련 '거품과 거래 관계'를 예의주시

하는 건

두 관계가 반드시 연동할 수밖에 없기 때문

거품이 주입될 때 거래가 증가하고

지금과 같이

거품이 쫙 빠질 땐 거래가 급감한다

이런 증상이 일어나는 건

대한민국 국민 전부가 다 투자자라는 의미

말은 실수요자라고는 하나

실상은 투자자인 것

가령 10억 아파트가 15억 되면

거래가 증가한다

15억이 20억이 될 수 있다는 기대감 때문이다

그러나 10억 아파트가

5억으로 반토막 될 땐

지금처럼

거래 절벽에 부딪친다

5억이 2억5천으로 반토막

될 것이라는 불안감 때문이다

군중심리가 너무 심하다

눈치작전과 심리전은

에너지 낭비다

#부동산투자

#아파트

현명한 사람이라면

10억 짜리 반토막 아파트를

과감하게

지체없이 매수한다

미래와 변수는 아무도 모르기 때문

#토지거래허가구역

규제와 거품

규제와 거래

거품은 규제다

자유롭지 못한 지경

규제가 거래의 방해요소는 아니다

외려 거래가 늘어난다

문 정권 때 규제가 난발하여

거품이 너무 심했다

거품이 심했지만

거래는 많았다

덕분에 영끌족도 증가하였다

외형상으로는 벼락부자가 증가한 것

즉 규제남발은

난개발 그 이상의 부작용이

일어난다는 사실을

지난 참여정부와 문 정권 때

잘 목격할 수가 있었다

요컨대 가치와 가격의 관계(문제)를

해결해야 하는 것

가치의 미래는 예측 가능하다

가치는 부동산노하우와 연계되기 때문

즉 가치는 분석 대상이다

그러나 가격은 분석 대상이 아님

가격의 미래는 예측이 불가능하기 때문

가격이 분석 대상이 아닌 건

가치에 대한 결과물이 곧 가격이기 때문

위정자는 가치(개발청사진)를 수립하지,

가격을 정립하는 자는 아니다

건설사 현장소장의 경우

분양가를 운운할 수 있다

업자와 위정자의 차이다

집투자와 땅투자가 다른 건

집투자는 결정할 수 있는 사안이 단순하나

땅투자는 선택기준이 너무 다양하기 때문이다

땅은 변수가 심한 재화다

땅 - 선택기준이 다양한 건

미완성물 상태로서 반드시 개인의

기획능력을 필요로 하기 때문

주변가치와 분위기에 따라 변수가 만연

집의 선택기준 - 정해져 있다

마치 아파트분양가가 정해진 것처럼

땅의 선택기준 - 정할 수 없다

마치 땅값이 들쭉날쭉 정할 수 없는 것처럼

완성도 낮은 맹지를 분양한다고

말할 수 없는 이유다

#아파트분양가

분양(分讓) - 전체를 여러 부분으로 갈라서

여럿에게 나누어 주는 것

분할 - 땅에 해당

분할은 땅의 최초개발작업이기 때문

#땅투자자

땅투자의 선택기준은 다양하다

역시 땅은 미완성물이기 때문

창의력이 반드시 동반되어야 한다

변수에 대처하는 게 순리

집투자의 선택기준은 단순하다

집은 완성물이기 때문

현재의 사용가치에 집중한다

변화의 가능성이 낮아

기능성(현재가치)에 만족감을 쉽게 느낄 수 있다

잠재성이 낮은 이유다

교통수단(지하철), 편익공간(백화점 등),

조망권(산이나 하천 활용) 등은

집을 구입하는데 필요한 중요한 수단이자

재료(도구)

서울 강북구 일대

서울 종로구 일대

땅투자의 여러 유형

(1) 지역 브랜드에 투자하기 - 외모에 투자하는 것

문제는, 경기도 땅이 최고라는 좁은 사고!

(2) 지역 입지에 투자하는 것 - 성질에 투자

예) 도로 상태 체크

(도로 관계가 곧 접근성의 재료이기 때문

도로와 유동인구 관계를 유심히 봐라)

(3) 지역 이미지에 투자하기

예) 힐링공간

서울의 경우 힐링공간이 없다

100% 도시지역으로 구성되어 있는

재건축 재개발1번지이기 때문

힐링공간의 특징(요건) - 완성도 낮은 부동산으로

구성

(4) 용도. 지목에 투자하기 - 현재가치에 투자

예) 당장 건축이 가능해야 함

당장 사용 가능해야 함

(5) 도로에 투자하기

접근성, 입지 등에 집중하기

즉 현재 및 미래가치에 투자하기

도로는 큰 도로와 작은 도로가 항시 연동

연계하기 때문

큰 도로와 작은 도로가 단절된 경우는

낭떠러지 지경!

마치 접근도 낮은 맹지상태라

현재가치도 미래가치도 없다

(6) 인구증가현상에 투자하기

예) 주거인구 유동인구에 투자하기

안정적이나

거품이 심한 지경

예) 판교신도시 일대

(7) 지역특성에 투자

지역개성을 존중하기

예) 수도권의 의미와 비수도권의 의미가

다름

대도시가치와 대자연의 가치가 다르기 때문

(8) 언론에 자주 회자되는 공간에 집중하기

예) 지역 극화가 가능한 공간

(9) 개발청사진에 투자하기

(10) 기획부동산 물건에 투자하기

(투명성↘)

중개업소에서 소개 받은 물건에 손 대기

(투명성↑)

기획물건(잠재성은 높을 수 있지만

실용성은 상실된 상태)

중개물건(잠재성 대신 실용성에 집중할 수 있는 물건)

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