토지의 개발경험도 해보고
지금은 개발을 하는 분들과 협업을 해서
건축부지를 분양도 같이 해보고 하면서 토지에 대한
다양한 분야로 그 범위를 넓혀가고 있는 중입니다.
모든것은 다 토지에서 시작되는 부동산이기 때문이죠.
도심지에 이미 다 개발된 곳에서 수익형 부동산이나 주택을 주로 투자를 하시는분들은
그 건물들이 깔고 앉아 있는 토지는 잘 아니 거의 안보시죠.
왜냐하면 이미 그 땅을 개발하고
이전의 모습은 없고 다 완성이 되어져 있는 건물만 눈에 먼저 들어오기 때문입니다.
그래서 도심지의 부동산들
특히 건축물에 익숙해져 있는 분들은 땅에 대한 받아들이는 것이
조금 다른듯 하기도 합니다.
생소하기도 하고 쉽게 눈에 잘 안들어오죠.
이미 건물이 있는 토지의 지목이 대지인 것을
항상 보기 때문에
토지도 당연히 지목이 대지인 토지가 더 좋고
아무래도 친숙한 지목중에 하나일듯 합니다.
하지만 지목이 대지라고 해서 그게 또 다 좋은것은
아닐지도 모릅니다.
지목이 대지/임야/전/답 중에 어느것이
가장 그 값어치가 좋을까요? ㅎㅎ
이렇게 물어보면 대부분 그래도 가장 많이 들어본
대지를 선호하는 것이 당연하겠죠.
하지만 토지는 지목도 중요할 수가 있지만
그러한 토지가 어디지역에 어느한 입지를 가지고 있는지가
우선입니다.
그리고 거기에 대한 용도지역에 따라서
어떠한 활용가치가 더 있는지가 중요합니다.
대부분의 토지투자 관련 부동산 관련 책을 보면
입지....입지....입지
이러한 것을 항상 강조합니다.
주택이나 상가 등 수익형은 더더욱 이러한
지역의 입지조건이 중요하죠.
인구유입이 좋은지 수익성 컨텐츠들이 많이 들어오는지
그러한 것이 우선적으로 고려되어야지
수익형 부동산은 좋은 거니까요...
그래서 토지도 이러한 입지도 있겠지만
입지도 중요하고 거기에 걸맞은 용도지역의 활용성
또한
그러한 조건을 기반으로 해서 내가 개발활용이 가능한
토지의 효용의 가치가 극대화가 되는 토지를 찾아야됩니다.
그래서 대지/임야/전/답 중 가장 좋다고 말할 수 있는 것은
케바케
즉 그 토지가 처해져 있는 경우에 따라서 다 가치 판단의 기준이
다를수 있습니다.
위의 사진은 제가 살고 있는 수원의 호매실지역과 수원역뒤쪽의 전체적인
지적도 표시상의 토지구역들입니다.
예전에는 그냥 도시지역의 녹지지역이였지만
왼쪽의 호매실동은 도시개발이 이뤄져서 용도지역인 주거지역과 상업지역 등
새로운 토지로 탈바꿈이 되어진 것이 보일겁니다.
그리고 거기 뒤쪽으로 보전녹지지역들이 있을 거구요.
저러한 지역도 마찬가지이죠.
물론 상업지역의 땅이 좋긴하죠.
그리고 주거지역의 땅도 좋구요.
하지만 그러한 용도지역이 좋다고 해서 거기에 속해져 있는 땅들이
다른 녹지지역의 땅들보다 항상 투자의 가치가 높다고는
말하기 어려울듯 합니다.
아무리 좋은 상업지역의 땅이라도
땅값만 높지 그것을 실수요자가 활용성이 없다고 판단해서
매입하지 않고 개발이 안되어져 있는 땅이라면
그냥 땅값만 높은 상업지 땅으로만 남을지도 모릅니다.
실제로 그러한 경우도 많이 봤구요....
도시지역의 땅이라고 해서 반드시 비도시지역의 땅보다 그 가치가 다 높다는게
아니라는것을 조금은 이해를 가지고 토지를 보시면 좋을듯 합니다.
도시지역의 주거지역 땅보다 녹지지역의 땅이 가치가 더 좋을때도 있고
도시지역의 녹지지역의 땅보다 비도시지역의 관리지역 땅이 더
실수요자들의 니즈가 좋아서 가격이 좋을 때도 있습니다.
그러한 것을 잘 이해하실 필요가 있을듯 하네요.
위의 사진은 화성시 제부도 일원의 지적도입니다.
제부도는 전체적으로 자연환경보전지역입니다.
가끔 토지강의를 하는분들이 비도시지역에서 농림지역과 자연환경보전지역은
투자의 가치가 없다고 항상 말하는 용도지역중에 하나이죠...ㅎㅎ
도시지역에서는 보전녹지지역을 무시하라고 하구요...
하지만 저기 제부도의 자연환경보전지역의 땅들은 그 특성이
상당히 다릅니다.
왜냐하면 여러분이 토지이음에서 토지이용계획확인서를 확인해보시면 알듯요...ㅎ
꼭 한번 보셔요....
토지투자공부는 바로 거기서 부터 시작입니다.
매물을 보러 다니고 현장을 많이 다니는것도 중요하지만
매물은 인터넷으로 검색하는 것이 더 많이 볼수있고
현장은 요즘 로드뷰가 잘되어서
더 쉽게 멀리까지 안가도 됩니다....ㅎㅎㅎ
그리고 저기 제부도를 진입하는 서신면 송교리 일원도
계획관리들의 활용도가 높아서 그 값어치가 만만치가 않죠.
바닷가 뷰가 좋아보이며...개인들의 캠핑이나 세컨하우스, 커피숍등
다양하게 활용이 가능하다보니
땅값자체가 왠만한 주거지역 평당가보다 높은 경우도 있습니다.
위의 사진은 화성시 송산면 마도면 일원입니다.
저기 보이는 위쪽은 송산그린시티 서해복선전철 송산역이구요.
아래쪽으로 마도면과 일원이 보이고 있습니다.
특히나 마도면 송정리, 두곡리, 석교리는 저기 보이는 용됴지역이 변경되는 곳의
인접한 곳이여서 저곳의 개발의 영향을 가장 많이 받는
지역중에 하나입니다.
저러한 곳에 건축이 가능하고 개발행위가 되는 도로가 접한 토지를
투자하는 것은 도시지역이나 비도시지역의 용도지역을 떠나서
입지적으로 투자의 가치가 있기에
대지든
임야든
전이든
답이든
투자의 가치가 좋다고 봅니다.
단, 입지 입지 입지가 좋은 땅이여야 합니다.
무조건 저기 지역이라고 다 좋은 토지이고
다 개발이 되는 토지는 아니라는 것을 항상 명심해주세요.
그리고 이곳은 평택의 항만도시
바로 서평택의 포승읍과 안중읍을 나타내는 곳이죠.
최근에 테슬라가 평택에 공장을 짓을 수도 있다는 뉴스기사가 나오고해서
아마도 한동안 저기가 언급이 계속 될듯 싶습니다.
항만을 품고 있고 새로운 고속도로 서부내륙고속도로 포승IC와
서해선복선전철 안중역세권
항만배후산업단지 포승지구와 현덕지구를 가지고 있는 입지여서
그러한 이슈는 더 이러한 지역에 부동산 투자가치를
높이는 사항들입니다.
하지만 저기도 입지...입지...입지....
대규모로 면적이 지정이 되어서 개발이되어서
한번에 전체가 개발된다면 모르겠지만
그러한 경우가 없는 사항에서는
저기가 100프로 다 개발이 되는 것이 아니기에
항상 용도지역과 거기에 따른 개발가치가 있는 지역의
토지의 투자가 중요합니다.
땅의 모양이나 현황이 중요한 것이 아니라
이땅의 향후 활용가치와 개발의 압력에 따른 가치상승의 여부를
꼭 잘 살펴보시면 좋을듯 합니다.
감사합니다.
그러한 토지투자 가치 판단 기준을 함께 만들어가 보시죠.
언제든 환영합니다.
https://open.kakao.com/o/gKUSSpZd
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
추천부탁드립니다 .
