[랜디로드] 나만의 방식으로 토지투자임장하기

[박우철]

부동산 현장답사 혹은 임장활동

많은 분들이 부동산을 공부하고 강좌나 기타 스터디를 하면서

부동산 현장을 가는 것을 많이들 좋아하는듯 합니다.

늘 말씀하시는것은 부동산은 현장이 답이다.

많이 다녀봐야지 더 잘알수가 있고

발품을 팔아야지

다른 누구보다 더 좋은 물건을 찾을 수 있다고 말씀을 많이 하는듯 합니다.

물론 다 맞는듯 합니다.

저는 주로 부동산 토지현장을 많이 보러 다니는 경우가 많고

때로는 의뢰받은 토지를 보러 가기도 하고

투자를 하고 싶은 분들을 위해서

매물을 찾은 것을 현장을 보러 가는 경우가 많습니다.

또한 토지를 투자를 하는 것보다는

개발을 하는 입장에서

토지를 많이 접하고 다가가는 경우가 대부분이다보니

투자를 하는 토지의 매물도 그렇지만

토지의 개발의 입장에서 토지 자체를 검토하고

분석해서 바라보다보니

조금은 바라보는 시각 자체가 다르다고 생각이 됩니다.

가끔은 그런 경우도 있죠

도대체 왜 저러한 토지에 투자를 하셨지?

도대체 어떠한 근거로 저러한 입지를 토지를

사람들이 투자는 하는 것일까?

무엇을 제대로 아시고 한건지?

아니면 토지를 정말 아무것도 모르는 상태에서 투자를 한다는건가?

저런곳에 투자를 해놓고 뭔가 토지의 가치 상승이 될 것이라고

생각하는 것은 아니겠지?

저러한 투자때문에 대부분의 사람들이

토지 투자를 어렵게 생각하고

토지는 투자가 위험하다고 다들 생각하는 것은 아닐까 하는

생각을 많이 하게 됩니다.

토지투자도 중요하고 개발은 더 중요하지만

가장 근본적인 시작은 토지라는 그 자체를

제대로 알고 공부하는 자기만의 방법을 제대로 틀을 잡는것이 중요하다고

생각이 됩니다.

부동산 현장답사

특히는 토지는 그 지역을 제대로 잘 아는것이 정말 중요하다고 생각이 됩니다.

저역시 처음에 토지 공부를 할때

지도를 많이 봤습니다.

지금도 스터디강좌를 할때는 항상 많이 하는 말이

지도를 많이 보세요라는 말입니다.

내가 그지역을 제대로 모르고

그 지역에 대해서 전체적인 교통망이나 개발의 방향축을 알지도 못하면서

현장답사를 가서 단순히 매물 시세를 파악하고

매물만 보고오는 것은 아무런 소용이 없는듯합니다.

매물시세랑 매물은 인터넷으로도 충분히 알수 있으니까요...ㅎㅎ

항상 그 지역 인근의 주변의 모습을 전체적으로 보는 시각을

가져야됩니다.

그리고 이러한 지적도를 자주 보고 하면서

해당 지역에 대한 전체적인 용도지역의 구성을 한번 볼 필요도 있습니다.

어디가 어디권역이 도시지역의 토지인지

그러한 도시지역의 인근의 비도시지역의 분포도가

어떻게 어디로 연결될것 같은지

개발의 방향축과 도로축의 연계점에 따라서

용도지역의 활용도를 같이 봐야

토지의 근본적인 활용흐름이 눈에 들어올듯 합니다.

그리고 좀더 세부적으로 구역구역 내가 보고 싶은 것을

집중으로 권역을 나눠서 보셔야 됩니다.

전체적인 큰 틀에서 주변을 인지하고

거기에서 다시 개발 포인트를 잡아서

해당 인근 지역을 세부적으로 나눠서 봐야하는거죠.

지역이 워낙에 넓기 때문에

처음부터 넓게넓게 매물을 그냥 보는식으로 답사를 해서는

그것이 내 머릿속에 제대로 지역이 인지가 되지를 않습니다.

위의 사진처럼 어느 구역에서 어떠한 개발방향이 있는지

위의 사진은 평택의 화양도시개발지구가 개발되는 구역입니다.

그리고 그러한 도시개발이 이뤄지는 인접지역이 도로가 연결되는 구역

그리고 연접해서 다시 도시개발 인근의 필요로하는

토지의 활용도를 봐서

어떠한 토지를 어떻게 개발을 하면 좋을지를

타 지역을 도시개발 현상을 비교해가면서

활용가능한 토지의 수요를 파악하는 것입니다.

그리고 기본적으로 로드뷰를 한번 보시거나

물론 현장을 가시면 다 보는 것이겠죠

로드뷰는 최근의 현상을 제대로 업데이트 되지 않는 경우가 많습니다.

대부분의 사람들이 현장에가면

매물을 시세에 관심을 많이 가지고

매물과 가격에 중점을 두는 현장 답사를 많이들 하는듯 합니다.

위에서도 말씀드렸지만

매물시세는 집에서도 확인가능하고

과거 거래내역까지도 지금은 조회가 되니 가격에 너무 집중을 하지 마세요.

단, 현장답사를 가서 봐야하는 경우는

딱 한가지라고 저는 생각이 됩니다.

저는 토지를 개발에 관점에서

무엇을 어떻게 개발하고 어떠한 방법으로

토지를 활용적으로 이용하는지를 많이 보는 편입니다.

바로 개발지 주변 토지의 현상들을 잘 지켜봐야됩니다.

어디에 어디도로로 연결되는 부분의 새로운 건물이 들어왔는지?

어디 지역에 임야나 농지등을 개발하는 모습들이

뭔가가 보여지는지?

개발을 하고 있다면 건축물들이 어떠한 용도로

어떠한 것들이 들어오고 있는지....

부동산의 현장답사는 매물을 보는 것이아니라

주변의 현상에 좀더 집중을 하는 관점에서

부동산 임장 활동을 해보십시요.

감사합니다.

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[박우철]

읽어주셔서 감사합니다.

[채명길]

좋은 정보 감사합니다 잘보고 갑니다 ~

[박우철]

저도 감사합니다.

[유 정]

12 월 4 일 일요일날 입니다.!~
아침 차가운 겨울이 다가왔음을 말해 주네요.~
제법 쌀쌀해진 날씨에 창문을 활짝 열었다가 환기만 하고.~
얼른 문을 닫게 되네요 환절기 건강관리에 유념하시고 행복.~
충만한 첫 휴일 하루를 보내시고 사랑가득. 행복가득. 미소가득.~
한날 보내시고 날씨가 추워도 마음은 따뜻하고 서로에게 힘을 주고.~
사랑과 행복을 주며 한해를 마감하는 달 잘 마무리 하시고 몸 관리를 잘 하세요.~
유익한정보 추천합니다

[박우철]

ㅎㅎ감사합니다.