고수와 하수의 갈림길
금맥을 보는 눈
미래 가치에 비해 저평가된 땅을 찾아라
조금 더 눈을 돌려 지방에 소재한 땅에 투자하기로 생각하고 있다고 치자. 이런 경우에는 개발의 진행 여건에 따라 폭등할 가능성을 지닌 땅에 주목하는 수도권지역과는 달리 지가가 매우 저렴하게 형성되어 있는 땅을 찾아나서는 전략이 필요하다. 즉 주요 공략 대상은 상대적으로 저렴한 지방의 땅이다.
필자가 이렇게 강조하는 것은 이런 땅들이 높은 수익률을 현실화시켜 주기 때문이다. 일례로 신도시란 인프라가 형성된다면 시장에 활력이 생기고 땅값은 급등하기 마련이다. 지방의 땅값은 여전히 낮은 곳이 많아 이런 인프라가 형성될 가능성만 있다면 비교적 소액으로도 투자가 가능하다. 그리고 그만큼 높은 수익을 기대할 수 있다.
현재 국토개발 진행을 보면 지방을 중심으로 개발되고 있다. 실제로 세종시를 비롯한 공공기관의 이전, 기업도시건설 등이 이뤄지고 있다.
이와 같은 개발의 이면에는 수도권의 과밀화 해소와 지방의 발전 도모가 자리를 잡고 있다. 바꿔 말하면 황무지가 황금의 땅으로 탈바꿈을 하는 기적을 만나게 될 수도 있다. 따라서 정말로 높은 수익률을 원한다면 주저할 필요가 없다. 머릿속으로 생각할 시간에 정부 정책의 흐름과 지방의 변화 발전상을 분석해야 한다. 그 분석을 바탕으로 보다 능동적이고 과학적으로 투자에 나서야 성공할 수 있다.
부동산시장에는 반드시 틈새시장이 있다. 남들이 보기엔 볼품없어 투자 가치 역시 떨어져 보이지만 갈고 닦으면 금싸라기 땅이 되는 땅이다. 현재는 개발이 되지 않아 불모지처럼 보이지만 언젠가는 개발될 가능성이 있는 지역의 땅이기도 하다.
그 중 하나는 규모가 매우 작은 자투리땅이다. 이런 땅은 주로 도시나 주거지 개발을 하고 공터로 남아 있다. 대부분 동네 어귀나 시내에 방치되어 있는 경우가 많다. 이런 땅은 워낙 규모가 작고 활용도가 없어 보이기 때문에 투자자들에게는 맹지에 불과할 뿐이다.
그러나 이런 땅도 잘만 분석해보면 쓸모가 있다. 일례로 농촌주택이나 임대용주택 등을 지어 임대수익을 내는 방식이다. 크기가 작은 것은 문제될 것이 없다. 합병 개발 방식으로 용적률을 높이거나 급경사면을 다듬어 건축이 가능한 땅으로 만드는 등 방법을 찾아보고 해답을 찾았다면 땅의 운명을 바꿀 수 있게 된다. 진정한 고수는 남들이 쓸모가 없다고 생각하는 땅에서 가능성을 발견해내는 것이다.
당연히 맹지로 분류되어 천덕꾸러기 신세를 면치 못하는 땅도 입지조건에 따라 얼마든지 좋은 땅으로 거듭날 가능성이 높아 고수들은 오히려 이런 땅을 노린다. 맹지에 도로를 내는 방법을 찾을 수 있다면 천덕꾸러기 땅도 보석이 될 수 있다. 물론 맹지에서 탈출하는 방법들은 다양하고 어떤 것들은 전문적인 지식을 필요로 하기도 한다. 작은 다리를 놓아 관을 묻으면, 도로와 접할 수 있는 구거가 있다면, 얼마든지 맹지로부터 벗어날 수 있는 방법을 찾는 시선이 필요하다.
쓰레기매립장 등 혐오시설이 인근에 있는 땅도 틈새시장으로 노려볼만 하다. 이런 땅 주변은 개발이 되지 않은 경우가 많다. 기반시설이나 상가 등도 들어오길 꺼려하기 때문에 땅값은 자연히 인근지역 시세에 비해 낮다.
하지만 이런 혐오시설이 계속 그 자리에 있으란 법은 없다. 언젠가는 이전하거나 폐쇄하기 마련이다. 그때를 노리고 미리 싼 값에 땅을 사놓는다면 성공적인 투자를 할 수 있다.
인근 도시에서 개발이 이루어지고 있는 토지도 현재는 저평가되어 있는 땅이다. 이런 땅은 토지시장의 블루칩으로 통하는데, 토지사용승인만 나면 비싼 값에 팔리기 때문이다. 이 같은 땅에는 소형 다가구주택을 지을 수 있어 임대수익을 누릴 수 있는 땅이기도 하다.
체비지도 틈새 토지 중 하나다. ‘체비지替費地’란 토지구획정리사업비의 일부를 충당하기 위해 매각할 목적으로 환지換地에서 제외하는 토지를 말한다. 즉 사업을 하면서 그 비용을 토지로 받기 위해 남겨두는 땅이다. 이 체비지는 일반분양 전에 우선 매입할 수 있어 싼값에 목 좋은 입지의 땅을 미리 매입할 수 있는 장점을 가지고 있다.
틈새 토지를 고를 때도 인근의 교통을 살펴보는 것은 중요한 과정이다. 일반 토지를 살 때는 교통이 원활한 지역이 좋지만 틈새 토지는 정체가 상습적으로 발생하는 지역이 좋다. 이런 지역은 교통정체 해소를 위해 고속도로나 지하철 등이 들어올 가능성이 높기 때문이다.
폐유지廢油地나 폐천廢川도 공략할 만한 틈새시장이다. 이런 지역이 용도 폐지되면 누구든 매입이 가능한데, 이럴 경우 지목이 대지로 바뀌게 되어 땅의 가치가 급상승하게 된다. 지목이 하천이나 구거, 유지인 땅도 지켜보는 것이 좋다. 이런 토지는 하루아침에 지목이 바뀌어 팔자가 달라질 수 있다.
폐가가 있는 시골 땅도 좋은 투자 대상이다. 이런 땅은 투자자들이 외면하기 십상인 탓에 땅값이 매우 낮은 경우가 많다. 일부 폐가들은 평당 10만 원을 넘지 않기도 한다.
만약 접근성이 좋은 폐가가 있다면 펜션이나 농촌체험 숙박시설 등으로 재개발할 수 있다. 단 지목이 대지인 땅을 사야 한다. 농지는 명의 변경이나 소유가 쉽지 않기 때문이다.
| 꼭 짚어 주는 토지투자 포인트 땅 투자는 미래를 사는 것이다 투자자들을 만나다 보면 과거의 시세에 얽매이는 사람들을 종종 만나게 된다. 이런 투자자들을 만날 때는 답답하다는 생각이 먼저 든다. 이미 떠나버린 열차는 소용이 없다. 지나가버린 과거의 시세를 가지고 고민해봐야 아무 쓸 데도 없다는 애기다. 땅 투자는 미래지향적이어야 한다. 땅 투자로 돈을 번 사람들의 특징은 통이 크고 결단력이 빠르다는 공통점이 있다. 이들은 신속하게 결정하고 망설임 없이 사고판다. 미래를 염두에 두고 판단을 내리는 사람들이 큰돈을 버는 경우가 많다는 것을 명심할 필요가 있다. |
토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/
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