2015년 초부터 부동산에 관심을 갖고 이런저런 강의를 열심히 듣긴 했으나...
결국 지난 호시절에 투자 한 번 못 하고 조정기를 맞이하게 된 듯한(...) 완전 초보입니다.
(오늘 강사님이 말씀하신, 강의만 열심히 듣고 투자 하나도 안(못) 한 사람이 저에요.ㅋㅋ)
그동안 백화점 문화센터 강의, 유명 부동산 블로거 강의 등 많은 강의를 섭렵(?)했지만
부동산 투자의 기본인 경매 강의는 들어본 적이 없었던 차에 이 스터디를 알게 되고 참여하게 되었습니다.
※참고: 스터디로 쓰지만 강의로 읽어야 합니다.(초보에겐 선주입 후스터디 방식이 맞는 듯...)
후기를 쓸 일이 없을 줄 알았는데, '반'자발적으로 쓸 기회를 가지게 되었네요.ㅋㅋ
오늘 2주차 강의 내용을 간략하게 정리해 봅니다.(주의: 내용이 틀릴 수 있음.)
알차고 재미난 경매 강의를 찾는 분들에게 조금이라도 도움이 되길 바랍니다.
오늘 수업은 대략 아래와 같이 이루어졌습니다.
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[2주차: 권리분석]
1. 하나의 물건(ㅁㅁ역 인근 오피스텔) 소개
2. 위 물건의 등기부등본 분석(등기부등본 보는 법)
- 표제부
- 갑구: 소유권에 관한 권리 표시(예: 소유권이전, 가압류 등)
- 을구: 소유권 이외의 권리 표시(예: 근저당권 등)
*등기 접수 일자/순위가 중요(예: 임차인의 전입일자가 2007.05.07, 근저당권 설정일자가 그 이후라면 경매 낙찰 후 임차인에게 보증금을 내어주어야 하므로 주의)
*위 물건의 경우 임차인이 소유자의 배우자로서 임대차 성립이 되지 않음.(즉, 전입일자가 근저당권 설정일자보다 앞서지만 입찰해도 되는 물건)
3. 권리 분석 후 시세 파악
- 온라인: 국토부실거래가 조회, 네이버 부동산
- 오프라인: 해당 물건을 취급하는 부동산
- 시세를 알아야 입찰가를 정할 수 있음.(낙찰 후 대략 얼마를 남길 것인가-)
- 층, 향에 따라 시세가 다르므로 입찰 시 유의할 것
4. 낙찰 후 전략
- 상황에 따라 매도(단기 차익)/보유(월세 또는 전세)
- 위 물건 낙찰 가정 시,
1) 매도의 경우: 낙찰가의 80% 대출, 내 돈으로 나머지 20%와 취등록세 등 기타 세금 내고 1500만원 정도 남기도록(위 물건의 경우에서)
2) 월세의 경우: 현 시세대로 월세 놓다가 향후 매도(대출 이자를 내고도 월세가 남는다!, 또 이 곳은 오피스텔 수요가 많은 곳이니 거래도 잘 될 것)
3) 전세의 경우: 현 시세대로 전세 놓다가 향후 매도
5. 기타
- 등기부등본과 매각물건 명세서를 통해 권리분석을 함.
- 빈집 여부 확인
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강사님 말씀대로, 이 강의를 통해 입찰의 경험을 해 보고 낙찰의 기쁨을 누려보았으면 좋겠습니다.
하지만 새가슴 초보자는 여전히 겁이 난다는...
아무튼, 앞으로 남은 6주가 기대됩니다. 