올해 부동산 시장을 부정적으로 바라보는 이유

[RP38]

이재명의 신년기자회를 보고 제 생각이 별로 틀리지 않았구나 싶었네요.
최경영이 이재명을 중도보수라고 하고 있죠. 제가 봐도 그래요.

이재명이 부동산 직접 챙기고 있습니다. 그전에는 맡기는 것이었고요.
수많은 부동산 유튜버들이 이재명을 아주 우습게 생각하는 것 같아요.
글쎄요. 

지켜보시죠. 절대 영끌하면 안됩니다.
전월세라도 맘편하게 사세요. 마음먹기에 따라 달려있습니다.
매수라면 따질 것이 많지만 전월세라면 꼭 따져야 할 것이 별로 없습니다.
반드시 챙겨야 할 것만 챙겨서 지낼 곳을 찾아보세요.


며칠전에 끄적였던 글인데.. 그냥 날려버리기는 아깝고 했던 글이요.
덧붙여 봅니다.

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대부분의 부동산 전문가들이 공급부족을 이유로 폭등을 예고하고 있네요.
단한명의 전문가도 하락을 얘기하지 않았다고 합니다.
그래서인지 하락할것만 같은 느낌이 강하게 드는 것은 왜일까요?

전 정부정책이 대단히 강력하다고 생각하는 사람입니다.
집값 잡을 생각이 없으니까 올라가는 것이다라고 보는 입장이죠.
서서히 떨어지거나 유지되는 하향안정을 목표로 하니까 힘을 못내는 것이요.
떨어지면 호들갑떠는 사람들이 많이 생겨서 정부정책이 완화로 바뀐다죠.
표를 생각하는 정부는 웬만하면 맞추어준답니다.
이렇게 바닥을 받쳐주고 있으니 공포감도 덜하고 과감한 투자를 할 수 있게 되는 것이요.
하여튼 대외변수가 없다면 하락하기 힘든 것이 부동산 시장이요.

그런데 올해 전문가 전원이 서울 및 수도권 집값이 상승할 것이라고 했어요.
즉, 정책을 내기가 참 쉬운 상황으로 되어 가고 있구나 싶은 것입니다.

상승론자와 하락론자가 어느정도 힘을 가지고 있다면 그리고 치고 받고 싸우면 
어떠한 정책을 내더라도 논란이 되면서 제역할을 못하게 될 가능성이 높아요.

그런데 올해는 달라요. 드디어 세금정책을 쓰겠구나 싶은 마음이 듭니다.

강남 3구 사람들 세금하면 치를 떠는 사람들 많아요.
상당수 주민들의 소득이 세금낼만큼 받쳐주지를 못하거든요. 
종부세는 별개로 하고 현재 아파트 보유세 실효세율이 0.1%정도로 보이는데
0.5% 수준만 가도 뒤집어진다 봅니다.

세법개정이 아니라 공정시장가액이나 공시가율 현실화에 대한 언급을 하기도 아주 좋다고 봅니다.
장특공제 축소는 양도세를 올리는 것과 같기에 채택할 가능성도 높다고 봅니다.

많은 유튜버들이 이재명은 세금정책은 안쓴다고 공약으로 전했다고 반복적으로 언급하고 있다죠.
두려워하고 있는 것입니다.
이재명은 집값 잡는다고도 했어요. 이 얘기는 안해요. 
늘~ 세금정책과 관련해서만 공약이다. 지킬것이다. 이런 얘기만 반복.

100%의 소위 전문가들이 집값 상승할 것이다라고 했어요.
지금처럼 세금정책을 건드리기 좋을 시기가 있을까요?
그냥 법개정도 필요없이 할 수 있는 것이 많은데.. ^^

신규공급만 공급이 아니라 기존 물량 나오는 것이 진짜 공급입니다.
이것을 바램때문인지는 모르겠으나 많은 분들이 잊고 있는 것 같아서..
소위 전문가라는 양반들은 신규공급만 강조하고 
기존공급 매물은 축소하는 경향이 분명하게 있습니다.
심리에 따라서 엄청난 공급효과를 낼 수 있음을 알고 있음에도
자산은 파는 것이 아니다란 얘기만 지속적으로 반복.

서울 인구는 감소해도 가구수는 늘어나고 있다. 외국인도 많이 들어오고 있다.
이렇게 얘기하면서 오피스텔 얘기는 안해요. 그 이상 공급되어 있을걸요.
잠실만해도 오피스텔은 싸요. 바로 옆 아파트에 비하면 정말 쌉니다.
전문가들도 1인 가구수와 외인 증가만 논하지 오피스텔은 언급안함.

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주식이나 코인 부자가 된 사람들이 많아서 그들이 고가로 계속 집을 사줄 것이다.
이건 인정합니다. 그러나 이미 많이들 샀을 것이다라는 것도 알아야겠죠.

그리고 고소득자들이 지속적으로 사줄것이다.
지난 몇년 의사들 수입이 장난아니게 늘었습니다.
실비보험을 아주 쪽쪽 빨아먹고 있다죠.
피부미용분야는 엄청 납니다. 이거 100만원 내면 재료비 만원도 안할겁니다. 
인건비에 추가로 기기 렌트비 얘기하는데.. 솔직히 이건 껌이고요.
관련 지식이 적당히 있으면 웬만큼 다 할 수 있는 시술을
의사들만 독점적으로 할 수 있는 상황으로 만들어둔 일종의 코미디.
간호사에게만 풀어도.. 뭐.. 

고소득 전문직 특히 의사가 강남집을 정말 많이 구입한 것으로 알고 있어요.
강남에 못가는 사람들이 서초와 잠실 등 주변으로 가는 경우들이 있고요.
잠실은 지금도 이사 엄청 옵니다. 고가의 인테리어도 엄청 많이 합니다.
강남 못가서 오는 분들이 주겠죠.

의사 때려잡는 것.. 쉽지 않죠?
근데 계속 그럴까요?
솔직히 할 수 있는 정책 널렸어요. 증원안해도 할 수 있는 방법 많죠.
재명이는 무서운 사람입니다. 재명이는 석열이와 달라요. 
재명이는 의사를 보건복지부장관으로 앉혔습니다. 
장관이 되어서 의사편을 들어줄거라고 생각하는 사람들은 하수요.
지켜보면 알겠죠. 전 이전과 달라질 것이다라고 봅니다.

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소소한 것들 몇가지 더 체크해보자면
서울에 빈집 의외로 꽤나 있다고 봅니다. 싸게 팔수는 없어서 그냥 빈집으로 두는 것이에요.
버틸 수 있는 여유가 충분하니까.. 전월세 안주고 그냥 빈집으로 두는 겁니다.
세금도 적지.. 대출부담도 작지.. 급하게 안팔아도 된다고 보는 것이요.

20년전에 2억 주고 산 아파트가 20억이 되었다.
이때 자식에게 신고가를 기록하며 같은 동네 집사주는 경우도 꽤나 있을 것이라 봅니다.
그래도 2집을 평균내보면 11억정도니까 손해보는 것은 아니겠다 싶은 거죠.
사례에 불과하지만 기보유자들이 올린 이런 유사한 경우가 생각보다 많다고 봅니다.
즉, 신고가 기록은 위에서 언급한 주식 코인대박이나 의사들이 주인 고속득자의 대출과
이런 경우가 대부분일 것이다가 제 추측입니다. 추론일뿐이요. 진실은 몰라요. 

신고가라고 허위매물이다라고 생각하지는 않습니다. 
매도를 위해 일부러 고가 매수를 하는 경우는 분명 있을 수 밖에 없지만요.
생각보다 다주택자 꽤나 있을겁니다. 눈속임때문에 잘 안보이지만..


전정부가 대출을 워낙 꼼꼼하게 풀어준 것은 다들 알고 있을 겁니다.
집값이 하락 반전하고 정부에서 보완대책을 내지 않고 그냥 인정해버리는 순간이 온다면..
대출은 핵폭탄이 될 가능성이 높습니다. 경매물건이 쏟아진다는 의미요.
대책 내놓으라고 난리가 나겠죠. 

경매물건을 확인하다 보면 재미난 경우들이 많아요.
대출을 정말 꼼꼼하게 다 채운 경우들이요.
집가격이 20%만 하락해도 큰일날 겁니다.
실제로 이것을 명확하게 보여주는 동네도 있다지요.

하락을 용인할 수 있느냐
이것을 통해 하향 안정화를 확고하게 다질수 있느냐
경매물건이 쏟아지고 앞다투어 물건을 내놓게 된다면 
즉, 매도심리가 매수심리를 앞도하게 되는 상황이 오면 정부는 어떻게 할까?

이재명은 무서운 사람입니다. 그리고 똑똑하기도 해요.
냅두면 20~30%하락수준에서 오락가락하며 자리잡을 것이라 봅니다.
우리 경제가 그만큼은 된다고 보거든요. (통계가 아니라 감으로 전하는 것이요.)
이재명은 용인할겁니다. 주가가 받쳐주고 있어서 가능하다 봅니다.
반토막난다고 나라 망한다고 난리를 쳐도 그렇게 안될 것이라는 것을 알거든요.
이재명은 주식시장으로 가라고 했었고 주식시장은 꽤나 오랫동안 좋을겁니다.
할 수 있습니다.

개인적 견해는 주가 5000일때 강남집값 20%하락이 적정하다고 봅니다.
주가가 더 오르면 집값수준도 올리고,
주가가 내려면 집값수준도 떨어지고 하겠죠.
이건 감입니다. 통계에 기반한 것 아니고요. 제 느낌이 그냥 그래요.
망상이라고 해도 됩니다. 뭐~ 관계없어요. ^^

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서울 알짜 부동산은 결코 떨어지지 않느다는 맹신에 빠진 분들이 많은 것 같습니다.
정말 그럴까요? 이런 심리가 무너지는 시기가 오면 장난 아닐텐데.. 

금리 0.5% 더 올리고 보유세 시가 대비 0.5~1% 수준만 되어도 겜 끝납니다.
10억 미만인 경우는 유지하고 10억 이상의 고가만 올리도록 하면 표계산할때 유리할 수도 있어요.

아파트 매도 경험없는 분들이 다수일텐데요. 
안좋은 시기에 해보세요. 장난아닙니다. 경험해보지 않으면 느끼기 쉽지 않을겁니다.

요즘은 상가 시장이 완전히 망가졌다죠.
한때 건물주가 최고의 목표였는데.. 실상은 빈익빈부익부일겁니다.
입지가  안정적이고 좋은 물건은 비쌉니다. 
가격 오르지는 않더라도 잘 안떨어집니다. 그러나 나머지는..
제가 생각하는 좋은 입지란 좋은 동네가 다 좋은 것이 아니라 그 중에 좋은 곳
안좋은 동네일지라도 그 안에서 좋은 곳이요.

서울의 아파트도 전 머지 않아 이렇게 된다고 봅니다. 멀지 않았어요.

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제 주변에 부동산 업자 및 성공적으로 투자해서 부를 이룬 사람들이 조금 있는데요. 
대출꽉찬 사람들이 정말 많구나라는 것도 알고 있고요.
부동산 투자로 돈을 번 사람들은 대체로 졸부 마인드라는 것.
물론 완전 여유롭고 신사적이고 너무나 멋진 분들이 있다는 것까지..

전 잠실주공5단지 재건축힘들다 봅니다. 이주하고 부수는 것까지는 가능하다고 보고요.
한때 집 팔려고 했던 절친이 보유중이라 대충 상황압니다. 희망이 가득하다죠.
절친은 양도세 때문에 팔려다 못팔은 것이요. 양도세는 무섭습니다.

현재 계획하는 하이엔드로 지으려면 공사비가 평당 2천만원까지는 쉽게 갈거라 봅니다.
(현재 12백이나 13백정도 예상하는 것 같던데..)
평당 2천만원이면 국평 기준 10억원이 넘어갈겁니다. 공급면적으로 고려해야 하니까..
이거 생각보다 장난아니라는..
집값하락이 조금이라도 현실이 된다면 조합원끼리 싸움나지 않을까요?

은마아파트도 완공까지 지켜보십시오. 결코 순탄하지 않을겁니다. 
주공5단지나 은마나 완공은 정말 가능한 것일까란 생각까지 합니다. 
하이엔드를 고집하기에 다른 강남은 다 하는 것을 제대로 못하는 것이요.

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50대 후반에 접어드니 많은 생각들이 바뀌게 됨을 느낍니다.
한때 고층이 멋져보이고 한강 보이는 것이 좋았었는데..
이제 10층 넘어가는 곳은 가고 싶지가 않아요.
전망보고 싶으면 갈 수 있는 곳이 넘쳐나는 상황에 왜 굳이 그런곳에 살아야 하나 싶은 것이요.
앞으로 평생 살지도 모를집을 선택하려니 고층은 절대 아니더라고요.
점점 50대 이상이 많아집니다. 고층선호현상도 꽤나 줄어들 것으로 보고 있습니다.

강남권에 사는 부자들이 자신들의 고향을 떠나고 싶어하지 않아서
계속 사는 거라고 하는 분들이 많은데요.
이분들때문에 보유세 올리면 안된다고.. 고향을 어떻게 떠나라고 등떠미느냐고..

제가보기에 진짜로 못떠나는 이유는요. 양도세때문에 못떠나는 거에요. ^^

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우리나라에 현금부자들이 생각보다 많을 것이라 봅니다.
부자들이 사실 돈에 대해서 제일 예민한 사람들이요.
남들 부자되는 것 보고 가장 배아파하는 사람들이요.
이 사람들의 시선이 부동산시장에서 주식시장으로 눈을 돌리고 있다고 봅니다.
예금이 빠지면서 펀드에 엄청난 돈이 유입되고 있다고 알고 있습니다. 
개별주 투자하기에는 리스크가 커보이니까 펀드로 가는 것이겠죠.
이들이 과연 부동산 특히 고가의 부동산에 한정해서 관심을 가지고 있을까요?
점점 많은 부자들이 부동산시장에서 주식시장으로 오게 될 겁니다.
부동산 시장의 동력은 급락은 아니더라도 서서히 하락하지 않을까요?

부동산시장이 서서히 가라앉으면서 주식시장이 살면 
우리가 옆에서 지켜보는 경제가 생각보다 활성화될 것입니다.
체감경기가 좋아진다는 것이요.
주식시장이 살면 많은 변화가 일어날거에요.
직장을 때리친 전문투자자도 많이 생길 것이고요.
부동산은 말할것도 없지요. 방향은 모르겠습니다만..
이재명을 인간적으로 좋아할 수는 없으나 
저보다 훨~ 똑똑하고 능력을 갖추고 있다고 봅니다. 너무 당연한 건가? ㅎㅎ
잘해낼 것 같아요. 최소한 현시점까지는.. ^^

전 부동산 하락에 한표 던집니다. 
그냥 왜 나는 이렇게 생각할까를 생각하며 조금 주절거려보는 것이요.
전문가 전원이 상승을 예상했다라는 기사를 보면서 떠오른 것이라고나 할까요. ^^

집없다고 전월세 찾아 다니면서 서러워하거나 하지 마십시오.
일자리가 중요하다면 출퇴근만 생각해서 좋은 집을 찾아보세요.
아이들교육이 중요하다면 그것만 집중해서 좋은 집을 찾아보세요.
전월세가 되었던 매매가 되었던 사람사는 것 별차이 안납니다.
마음먹기에 달려있는 것이죠. 

올해 1사분기 종합지수 5500 찍는다고 봅니다. 
그 이후부터 조금씩 가라앉을 것으로 보고.. 연말이나 내년에 다시 랠리 시작요.
부동산은 2사분기부터 싸해지는 느낌이 들기 시작하지 않을까 합니다.
점점 관심도 시들어갈것이요.
데이터에 기반한 예상이 아니라 그냥 감입니다. 느낌요!!!

집값하락한다고 했다고 너무 구박하지는 마세요.
예민하게 반응하실 분들이 많을 것 같지만.. 
제 예측이 맞을 가능성은 낮을겁니다. 더군다나 전문가도 아님요.

모든 부동산전문가들이 폭등을 예상하고 있다니 귀엽게 봐주시길~~~

[RP38]

이재명은 부동산을 잡으려 했는데.. 아주 좋은 기회를 잡았다라는 것이고요.
증시는 잡으려 하지 않을 겁니다. 아마 더 오르면 금투세 얘기가 다시 나올것이라 여겨지기도 합니다.
저는 금투세 도입에도 동의합니다.
자본소득이 근로소득을 압도하고 있는데..
자본소득을 억제하면서 근로소득의 가치를 그나마 보존시키려 하지 않을까란 생각을 하는 것이요.

님도 50대 이상이실듯 합니다. 참고로 저는 69년생입니다.
제가 글 쓰면서 ..를 참 많이 남발합니다. 아이들에게 지적 많이 받거든요.
우리세대 사람들은 다 그래라고 하면서 변명하는데.. 많이 반가웠습니다.

이 글은 다들 부동산 폭등할거다에 매몰되는 듯 보여서 끄적여 본 것이요.
지금은 그래도 균형에 맞추어 가는 듯 싶다라는 생각을 합니다. ^^

[남방불패]

RP38 경험에서 우러나온 좋은 말씀에 감사드립니다. 저는 한참 아래이고 경제적 자유까진 달성 못했습니다. 제 글 습관이 요즘스럽진 못한가 봅니다^^; 수도권에서든 지방에서든 10억 넘는 고가(?) 주택이 아니라면, 정책에 휘둘리기보다 소득이나 자산 여력이 되면 사는 것도 나쁘지 않을 거란 생각입니다. 급등장세에 주식 투자 욕심부리다가 평생 (새) 집 마련 못할 수도 있고, 아무리 세수를 확보한들 큰 정부를 지향할수록 화폐 가치 하락은 필연이니까요. 레버리지나 옵션 안 하고 아묻따 적립식 지수 투자로 꾸준히 한다면 모를까. 코스피도 많이 올랐고 달러, 금 할 것 없이 대부분의 자산 가치가 올라 버려서 수익률 내기가 참 어려운 시점 같아 그렇습니다.

[RP38]

남방불패 저는 경제적 여유는 거의 갖춘 듯 싶네요. 이제부터는 수익나면 주변에 조금 더 베풀려고요.
남들이 보기에는 부족해 보일지 모르나 저 스스로는 만족합니다.

무조건 싸게 사야 합니다. 그래야 크게 먹을 수 있죠.
남들이 쳐다 보지 않을때 진주를 알아봐야 합니다. 그래야 크게 먹는 것이겠죠.

서울 한강벨트 부동산을 투자 목적으로 지금 진입한다는 것은 바보 같은 것이요.
소득이나 자산 여력있으면 그건 언제나 맘에 드는 놈을 잘 고르면 되는 것이고요.

지금 삼전 하닉에 신규 진입하는 것은 비추요. 먹어도 크게 먹기 힘들다 봅니다.
큰 폭의 하락이 있다면 매수하여 하루 이틀 뒤 매도하는 단타는 OK.

금융관련주들 움직임이 심상치 않다고 봅니다.
종목 분석 후 지금 진입해도 웬만큼 먹을 수 있는 시기가 아닌가 합니다.
돈넣고 돈먹기 시대에 아주 적합하다고 할까요.

그리고 현재 별 관심못받는 알짜 종목들 있어요.
제가 보는 종목도 하나 있는데.. 한 10여일전부터 움직이는 듯요.
하락 후 바닥에서 거래량 없이 긴 횡보하다 조금씩 거래량 늘고 있다는 것이요.
이런 종목들은 움직이면 꽤나 큰폭의 상승을 단기간에 줍니다.
자본금이 작다면 이런 종목을 잘 잡아야 합니다

[RP38]

RP38 코스닥 동전주 상폐 얘기 나올때 미리 종목 찾아 두었다면
며칠만에 큰 폭의 상승을 맞보았을 것입니다.

정부 정책을 유심히 살펴보면.. 맞는 종목들이 있어요.

주식 시장은 언제나 기회를 줄거에요.
근데 결론적으로는 먹는 놈보다 잃는 놈들이 더 많을 겁니다.
주식은 도박과 상당히 유사합니다.
마인드 컨트롤이 상당히 중요하다는..

큰 흐름의 기회는 10년 이상을 바라보아야 할 것이고 이번에 기회를 놓쳤다 할 수 있겠지만
작은 기회들은 널려있습니다. 최소한 주식시장에서는요..

성투를 기원합니다. 화이팅~~~

[남방불패]

RP38 저도 비슷한 흐름으로 보았는데 명확히 짚어 주셔서 도움이 되었습니다. 반도체주는 아무리 메가 사이클이라도 사이클은 사이클이라 지속적인 우상향은 어렵다고 봅니다. 한강벨트는 저에게 신 포도이지만 역시 몸 사려야 할 때인 같습니다. 시범 케이스로 고가 주택은 잡아야 정부도 정책 성과를 내세울 수 있고, 지지율 관리를 잘 해서 그 정돈 할 힘이 있다고 봅니다. 다만 저는 여러 사정으로 집을 팔고 현금만 들고 있으면서 작년은 국장에서, 2, 3년 전엔 미장에서 수익을 많이 냈고, 지금은 남들 다 겁 먹을 때 다시 집 마련을 할까 둘러보는 중입니다. 양극화로 인한 착시이지 모든 집값이 오른 게 아니라서, 서울 경기 상급지 제외하고는 조금 눌려 있는 상황이라 판단하고 있습니다. 남은 자산으로는 미장, 국장 분산해서 눈 감고 지수 투자로 버틸까 마음 먹고 있었습니다. 코스닥에서까지 수익 낼 자신은 없지만...금융주에 대한 조언 귀담아 듣고 살펴보겠습니다. ^^