"서울 전세, 10년 8개월 만에 최대 폭등" (6월 둘째주 기준, 한국부동산원)
"서울 월세, 역대 최고 폭등" (5월 기준, 한국부동산원)
최근 들어 연이어 전월세 폭등 기사가 나오고 있습니다. 매매, 전세, 월세 트리플 폭등이라는 이야기도 나오고 있죠.
사실 올해 들어 유독 임대료가 폭등한 이유 중 하나는 "공급 부족"이 맞습니다.
올해 4월까지 수도권 아파트 준공 물량은 3.3만호인데, 이를 연간으로 환산하면 10만호 남짓 될 겁니다. 그런데 지난 10년간 (2016~25년) 연 평균 수도권 아파트 준공 물량은 18.3만호입니다. 거의 반토막 나는 입주 물량인 셈이죠. 이 정도 공급 급감은 자연스레 임대료 상승 압박으로 이어질 수밖에 없습니다.
그런데 KB부동산 기준으로 올해 1~5월 전세지수 상승률이 작년 한해 상승률에 육박하고 있을 정도로 임대료 급등 상황이 예사롭지 않은데 과연 공급 감소 만으로 이 상황이 설명 가능할지 고민이 필요합니다.
저는 다주택자 감소가 전세가 상승으로 이어지는 메커니즘을 여러 글에서 설명드린 바 있는데 그래서 실제 어느 정도 영향을 미쳤는지 한번 확인해봤습니다.
그전에 상관계수라는 개념을 잠깐 말씀드리고자 하는데요, 상관계수는 두 지표 간의 상관관계를 지수화한 것으로, -1부터 +1까지를 범위로 합니다. 통상적으로 ±0.5 이상이면 유의미한 상관관계를 보인다고 해석하는데요, 이번에 지난 9년간 (2016~24년) ① 3주택 이상 다주택자 증감 ② 입주 물량 중에 어느 쪽이 전세가와 더 높은 상관관계를 보이는지 확인해봤습니다.
□ 3주택 이상 다주택자 증감과 전세가 간 상관계수
- 전국 -0.50, 서울 -0.36, 경기 -0.50, 인천 -0.74
□ 입주 물량과 전세가 간 상관계수
- 전국 -0.36, 서울 -0.26, 경기 -0.18, 인천 -0.5
※ 서울은 서울 입주 물량이 아니라 수도권 입주 물량과 비교했습니다.
서울 전세가는 서울 입주 물량보다 수도권 입주 물량과 훨씬 높은 상관관계를 보였기 때문입니다.
위 상관계수를 보시면, 전국, 서울, 경기, 인천 어느 단위에서도 "입주 물량"보다 "3주택 이상 다주택자 증감"이 전세가와 보다 높은 음(陰)의 상관관계를 나타내는 것을 보실 수 있습니다.
이것이 의미하는 바는 무엇일까요?
전세가는 신규 공급(입주 물량)에도 영향을 받지만 다주택자 물량, 즉 유통 매물에 좀더 많은 영향을 받는다는 것을 입증합니다.
그런데 문제는 문재인 정부때부터 시작된 다주택자 규제가 줄곧 이어지면서 다주택자들이 감소하고 있다는 점이죠. 2020년부터 2024년까지 3주택 이상 다주택자는 전국에서 -3.1만 가구 감소했는데 서울 -1.6만 가구, 경기 -0.6만 가구, 인천 -0.1만 가구로, 다주택자 감소폭의 4분의 3 정도가 수도권에 집중되어 있음을 알 수 있습니다.
특히 다주택자에 대한 직접적인 규제 외에도 다양한 규제가 임대 매물 축소를 초래하고 있다는 점을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 그 메커니즘을 하나씩 설명해보도록 하겠습니다.
① 토지거래허가제
실거주하는 가구만 집을 살 수 있는 토지거래허가제는 얼핏 보면 이것이 왜 임대료를 올리는지 이해하기 힘듭니다. 다주택자가 집을 팔면 임대 공급이 줄어들지만 무주택자가 사면 그만큼 임대 수요도 줄어들기 때문에 쌤쌤이라고 보는 분들이 많으시죠. 대통령도 일부 진보쪽 스피커도 비슷한 이야기를 하고 있는 것으로 보입니다.
그러나 세상사가 그렇게 간단히 흘러간다면 우리도 이렇게 고민하며 살지 않겠죠. 위 메커니즘은 임대 공급과 임대 수요가 1대1로 같다면 가능한 이야기입니다. 임대 공급도 100, 임대 수요도 100인데 동수가 차감된다면 임대 경쟁률은 1대1에서 변함이 없기 때문이죠.
그러나 지금은 공급 부족 상황입니다. 즉, 임대 공급보다 임대 수요가 많다고 볼 수 있죠. 임대 공급보다 임대 수요가 많은 상황에서 공급과 수요가 1대1로 동수 차감된다면 남은 임대 매물의 경쟁율은 더 올라가게 됩니다. 즉, 요즘 같은 공급 부족 상황에서 토지거래허가제 시행은 더더욱 임대 매물 경쟁율을 높임으로써 임대료 상승을 부추기게 됩니다.
② 임대차3법
임대차3법은 유통 매물을 급감시키면서 임대료를 기존 펀더멘탈 대비 격상시키는 부작용을 초래했습니다. 임대 기간 연장은 얼핏 보면 임차인을 위한 법으로 보이지만, 지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다는 말이 있듯이 임대 기간 연장이 결과적으로 임차인에게 좋은 임대 환경을 제공했다고 보기는 어렵습니다.
임대차3법은 2020년 8월에 도입되었는데요, 2020년 서울 아파트 입주 물량은 5.4만호로 역대 최대 규모를 기록하였으나 임대차3법 시행에 따른 전세 유통 매물 급감으로 전세가는 되려 2019년 -0.2% 하락에서 2020년 +12.2% 급등으로 크게 흐름이 바뀌게 되었습니다. 역대 최대 입주 물량에도 불구하고 전세가가 급등한 것은 임대차3법의 부작용 외에 설명할 길이 없습니다.
어쨌든 기존 세입자들은 임차 기간이 2년에서 4년으로 늘어났으니 좋은 것 아니냐고 할 수 있지만 그것은 단기적 시각에 불과합니다. 4년 뒤에는 기존보다 훨씬 늘어난 임대료를 맞이하게 될 가능성이 크기 때문입니다.
왜 그런가. 이를 좀더 쉬운 이해를 돕기 위해 남녀 연애 상황으로 설명해보겠습니다. 괜찮은 남녀들은 어느 시대, 어느 상황에서도 인기가 많죠. 이들을 차지하기 위한 경쟁이 생길 수밖에 없습니다. 자, 그런데 지금까지는 괜찮은 남녀들의 평균 연애 기간이 2년이었습니다. 그런데 이들의 평균 연애 기간이 2년에서 4년으로 연장되었다고 쳐보죠.
그럼 어떤 일들이 벌어질까요. 이들이 연애 시장에 출회되는 빈도가 절반으로 줄어들게 되죠. 이들이 연애를 마치고 새로 연애 시장에 나타나는 횟수가 줄어들기 때문에, 한번 출현하면 경쟁율은 더욱 치열해질 수밖에 없습니다.
임대 기간이 길어지면 임대료가 더 오르는 이유입니다.
③ 비거주 1주택자 규제 및 장기보유특별공제 보유 기간 공제 축소 또는 폐지
비거주 1주택자에게도 증세를 하고, 장기보유특별공제에서 보유 기간에 대해 공제 규모를 축소 또는 폐지하는 대신 거주 기간에 대해 공제 규모를 확대할 경우도 임대료 인상 요인이 발생합니다.
위와 같은 규제가 시행될 경우 아무래도 비거주 1주택자들은 최대한 자가로 돌아가려고 하겠죠. 이 역시 비거주 1주택자들이 자가로 돌아가개 되면 임대 주택도 사라지나 임대 수요도 없어지므로 쌤쌤이라고 보는 분들이 많으실 겁니다.
그러나 이를 시장 전체로 확대하면 이야기가 달라집니다. 이전에도 설명한 적 있지만 못 보신 분들이 훨씬 많으실 거 같아 다시 예시를 들어보면, 가령 집 10채가 있는 시장을 가정해봅니다. 10채 중에 5채는 실거주 1주택자가 살고 있고 2채는 비거주 1주택자인 A와 B가 서로의 집에서 살고 있으며 3채는 다주택자가 갖고 있다고 치죠. 그리고 다주택자가 갖고 있는 3채에 대한 임대 수요는 4명이라고 합니다. 그러면 임대 주택은 5채(A와 B가 각각 세놓은 2채+다주택자 보유 3채)가 있고 임대 수요는 6명(A+B+3채에 대한 임대 수요 4명)이 있습니다. 임대 경쟁율은 1.2대1이네요.
그런데 A와 B가 각자 세입자 생활을 청산하고 자가로 돌아가게 됩니다. 그렇게 되면 임대 주택은 3채, 임대 수요는 4명으로 줄어듭니다. 전세 경쟁율은 1.33대1로 올라갑니다. 역시 전세가는 올라가게 되죠.
이러한 현상은 앞으로 지속/심화될 것입니다.
이렇듯 작금의 임대 매물 부족 및 전월세가 상승은 오랜 기간 동안 걸쳐서 진행된 다주택자 규제에 기인하는 바가 큽니다. 그리고 다주택자 규제 기조가 변화할 가능성이 보이지 않기 때문에 이러한 현상은 앞으로도 지속되고 심화될 것입니다.
다주택자에게 순기능만 있다고 이야기하는 것은 아닙니다만 적어도 임대 매물 공급이라는 순기능을 무시하고 적폐로 치부하기에는 부동산에 미치는 부정적 영향을 무시할 수 없기에 오늘 글을 써봤습니다.
참고로 저는 다주택자였을 때도 다주택자가 아니었을 때도 위와 같이 일관된 메시지를 보내왔기 때문에 사리사욕을 위해 다주택자를 옹호한다는 지적은 사양하겠습니다.
